El nuevo Código Civil y Comercial que comenzó a regir el 1 de Agosto trae consigo numerosos cambios. Le otorga más funciones al administrador e impacta en el monto de las expensas.
El nuevo cuerpo normativo le da a los Administradores mayor injerencia sobre las decisiones propias de los dueños de las viviendas.
El dinero de las expensas, para poner un ejemplo: los fondos de reserva podrá ser manejado por el administrador con una mayor discrecionalidad".
El consorcio ya era considerado una persona jurídica, pero ahora sus órganos serán la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Del artículo 2.046 (inciso a) surge un nuevo instrumento privado que pretende ordenar la convivencia: el reglamento interno.
Este reglamento deberá ser acatado por propietarios y habitantes del edificio, al igual que el estatuto, aunque será un instrumento de jerarquía inferior al reglamento de propiedad.
En cuanto a las mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes (que encarecen el monto de las expensas), el consorcio requerirá el consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
En caso de que la minoría se oponga a algún tipo de autorización concedida, deberá iniciar una acción legal a fin de que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
Se requerirá unanimidad en aquellos casos en los que la modificación propuesta genere cambios apreciables sobre la estructura o beneficie sólo a un grupo de propietarios.
El artículo 2.056 (inciso 1) establece que el reglamento de copropiedad y administración debe incluir, entre sus especificaciones, las facultades especiales de las asambleas de propietarios.
Las asambleas de propietarios dejan de ser soberanas, ya que podrán discutirse temas que fueron definidos en el reglamento de copropiedad y administración.
Un gran inconveniente es que de acuerdo a cómo está redactada la normativa, las multas impuestas al administrador -así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente- deberán ser absorbidas por los copropietarios.
El inciso "a" del artículo 2067 del Código Civil y Comercial establece que el primero debe redactar las actas de asamblea.
El peligro está en consagrar la práctica de muchos malos administradores de presionar y manipular las decisiones de la Asamblea
En el nuevo Código, una cláusula novedosa es la que establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal podrá eximir parcialmente de las contribuciones a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados tipos de servicios.
Además, establece que los propietarios tampoco podrán rehusarse al pago de expensas ni oponer defensas por cualquier causa, aunque las mismas estén fundamentadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio.
Además del propietario, estará ahora obligado a la cancelación de gastos y contribuciones los titulares de otros derechos que sean poseedores por cualquier título. Con esto, se amplía el espectro con la posibilidad de reclamar lo adeudado por expensas al inquilino o a quien haga uso del inmueble.
Esto es así, porque se considerará que la obligación de pago no emerge de la calidad de titular sino a partir de la posesión del bien.
El artículo 2048 incluye dentro del concepto de expensa, los gastos resultantes de las obligaciones impuestas al administrador.
Con esa redacción, podría darse la interpretación de que el consorcio debería hacerse cargo de las multas impuestas a ellos, así como de toda erogación derivada de incumplimientos inherentes a sus tareas, aunque plantear que la multa impuesta a un Administrador por el RPA (Registro Público de Administradores) por infringir las leyes debe ser abonada por los propietarios carece de lógica y de sentido. Ya que la multa es aplicada por el mal desempeño en sus funciones, cuestión en la que los copropietarios no son culpables, sino víctimas.
Se mantiene la facultad de certificar lo que el mismo Administrador liquida, pudiendo ejecutar judicialmente ese título como si fuese un cheque o un pagaré.
Además de incluirse en ese título los gastos, quedará autorizado a extenderlo también a las demás contribuciones.
En otras palabras, se condenará al propietario a pagar prácticamente lo que el administrador arbitra para luego, en caso de excesos, tener que hacerle un juicio ordinario al consorcio para que le restituya el importe mal pagado.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
