En materia de propiedad horizontal, tanto en el nuevo Código Civil y Comercial sancionado como en la recientemente sancionada Ley del RPA, el núcleo que se ve es la mayor participación de los propietarios en cuanto al ejercicio de sus derechos y como contrapartida, un debilitamiento de la tarea de lo que es el administrador en sí.
Consejo de propietarios
El nuevo Código Civil propone y crea como órgano del consorcio al consejo de propietarios. Este puede sustituir al administrador en caso de urgencia, puede convocar a asamblea si el mandatario se niega a convocarla, etc.
Dentro del Código Civil, como primer órgano figura la asamblea, segundo el consejo de propietarios y tercero el administrador. Aparentemente, la asamblea es el órgano máximo conformada por propietarios. Sin perjuicio de la importante tarea que cumple un administrador, en segundo lugar está el consejo de propietarios y después viene el administrador. Eso da un sentido ideológico de hasta qué punto se ha potenciado la intervención de los propietarios.
La propiedad horizontal en el Código
De 19 artículos que contenía la Ley 13.512, la propiedad horizontal ahora pasa a ser uno de los derechos reales que más contenido tiene en el Código Civil porque dos tercios de la población del país están vinculados a este régimen.
El recientemente sancionado Registro Público de Administradores bonaerense y el CCyC son compatibles en realidad esta nueva norma regula aspectos funcionales, no regula aspectos de fondo.No hay incompatibilidad. Entre los aspectos más importantes de la ley que creó un RPA en la provincia de Buenos Aires, está la presentación del Certificado de Antecedentes Penales: El certificado de criminalística es para ver que el mandatario no registre antecedentes vinculados con alguna condena por estafa o defraudación, por ejemplo. Antes, un administrador condenado por un delito de estafa en un consorcio podía estar administrando un consorcio de la vereda de enfrente porque no existía regulación.
La renovación del mandato
A partir de esta ley, el administrador sólo va a poder continuar en su cargo si es reelegido por la mayoría en la asamblea.
Hay una inversión de la pirámide en la operatoria: el administrador va a necesitar mayorías para continuar y no los propietarios mayoría para sacarlo, porque el mandato establecido por esta ley es anual.
Hay consorcistas que creen que determinadas cosas les corresponden y no las pueden hacer. También hay algunos administradores que no cumplen aunque ya hay algunos que lo están haciendo pero no son todos.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.