CONFLICTO JUDICIAL EN EL EDIFICIO

 Hola Dra. Bercovsky! Soy Mario de Parque Patricios.

Hace poco compramos un departamento en Capital y nos acabamos de enterar de que hay un conflicto judicial en el edificio: un propietario reclama un arreglo en su baño que la administración se niega a hacer.

Mi gran miedo es que estas acciones legales contra la administración terminen involucrando al Consejo y que las expensas se nos vayan por las nubes.

¿Podrían explicarme cómo funcionan estos procesos, cuánto suelen tardar y quién es el responsable final de pagar?

Gracias, Mario

Estimado Mario:

En primer lugar debemos diferenciar un conflicto judicial en el consorcio, con una denuncia efectuada por un propietario contra el administrador del consorcio.

Si un propietario reclama por daños en su UF, quien se los debe es la persona jurídica consorcio (que es a quien el propietario le hace el juicio), el administrador como mandatario eventualmente podrá tener responsabilidad solidaria por art. 160^* del CCC, (depende el caso). El consejo no está involucrado en estos temas, porque no coadministra, sino que es quien ejerce el control económico y financiero (establecido en el art. 2064** del CCC).

Si los daños de una UF están originados en partes o cosas comunes el consorcio debe pagar las reparaciones.

En cuanto a los juicios, las costas las paga el vencido (quien pierde el juicio) y los juicios lamentablemente, duran años.

La denuncia en el GCBA, que puede hacer un propietario al administrador por incumplimientos a la ley 941, no son juicios, sino una denuncia en sede administrativa.

En caso de la denuncia el consorcio no es parte, ni es parte el consejo de propietarios. En caso de sanción por una denuncia ante el GCBA el administrador debe abonarla de su patrimonio personal, debido a que son sanciones por incumplimientos del administrador a la ley que regula su actividad en CABA.

La saluda Atte.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky.

*Art. 160 CCC: “Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.”

**Art. 2064 CCC: “Atribuciones

La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:….. b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;”

 

EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

 Hola Dra. Bercovsky, una consulta. Si hay que hacer una reforma indicada por Metrogas con el suministro cortado y cuyo arreglo sale $12.000.000

¿No se considera extraordinario porque no es el mantenimiento diario?

Estimada/o:

El artículo 2048 del Código Civil y Comercial (CCC), establece una clara distinción entre gastos ordinarios y extraordinarios: los gastos ordinarios comprenden: mantenimiento, conservación y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, también la sustitución o reemplazo de los existentes.  En cambio, se establecen como gastos extraordinarios únicamente aquellos determinados como tales en asamblea.

En síntesis: si el consorcio cuenta con los fondos para hacer la reforma cuyo arreglo vale $ 12.000.000 el gasto será ordinario, pero si el consorcio no dispone de esos fondos el administrador deberá recaudarlos, y para ello convocar a asamblea para establecer una expensa extraordinaria, en el acta deberá especificarse el monto, el destino que se le dará a esos fondos y la cantidad de cuotas en que se liquidará el gasto extraordinario.

Tener en cuenta que ni la envergadura ni el monto del gasto lo convierte en una expensa extraordinario.

La saluda Atte.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky.

 

*Art. 2048 CCC:

Gastos y contribuciones

Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

 

 

 Entre los cambios que introdujo la Ley 27802 y su Decreto Reglamentario 407/2026 del 26/05/2026, se encuentra la modificación del art. 52 de la Ley de Contrato de Trabajo, que eliminó la obligación de llevar el Libro de Sueldos en formato físico o digital.

Se estableció que la obligación de registrar las relaciones laborales se cumplirá mediante el alta y la baja de los trabajadores en los sistemas habilitados por ARCA, siendo dicha registración suficiente a todos los efectos legales, sin que otras autoridades administrativas puedan exigir requisitos adicionales.

Dado que para generar el formulario de cargas sociales F.931 es requisito previo completar y presentar el Libro de Sueldos Digital, este pasa a ser el único registro actualmente obligatorio.

Ahora bien, a diferencia de las leyes de fondo, las facultades de fiscalización y las reglas sobre la rúbrica de documentación pertenecen al poder de policía no delegado que ejercen las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por este motivo, era necesario que cada jurisdicción dictara una norma propia de adhesión.

Esto finalmente sucedió en CABA con el dictado de la Resolución 852/2026, que fijó el cese de la obligación con efecto retroactivo al 1.° de junio de 2026. Es decir que, en la Ciudad de Buenos Aires, el período devengado en mayo de 2026 fue el último sujeto al régimen de rúbrica en esta jurisdicción.

Recordemos que para la mayoría de los consorcios que emplean a menos de 10 trabajadores, las obligaciones fueron evolucionando del modo que ilustra la siguiente infografía. Vale subrayar que durante la Etapa 2 la obligación de presentar una certificación contable con firma legalizada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas fue durante el semestre de 03/2025 a 08/2025.

Por su parte, la Provincia de Buenos Aires había dictado su propia normativa implementando el SITRADIB con vigencia generalizada a partir del 1.° de junio de 2025 y, a través de la Disposición 160/2026, dispuso el cese de la recepción de trámites para los períodos devengados a partir de abril de 2026.

Fuente: www.pequenasnoticias.com.ar

LA ADMINISTRACION DEL CONSORCIO CAMBIO LA CONBINACION DEL PORTON ELECTRICO

 Hola buenas tardes.

Soy propietario de una cochera de un edificio en Villa Ballester, Partido de San Martín.
La administradora junto con un grupo de otros propietarios cambiaron la combinación del portón eléctrico y de la puerta de ingreso peatonal del edificio y no me dan la copia porque me reclaman una deuda en la que no nos ponemos de acuerdo.
Hace 7 meses ya de esto, ¿Qué puedo hacer al respecto?
Tengo el reclamo iniciado en Defensa al consumidor y también fui a la fiscalía y tribunales. Incluso también a la comisaría pero nadie me da una solución.
El edificio no está escriturado por ende somos todos fiduciarios de un fideicomiso.
Espero me puedan ayudar,
¡Muchas gracias!
Leandro

Primero considero oportuno aclarar la figura Fideicomiso, establecida en el art. 1666 del CCC “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.”

Entiendo que por no estar aún escriturado, su carácter sería el de beneficiario del fideicomiso inmobiliario.

La deuda que pudiera existir para con el consorcio no constituye derecho del administrador ni de terceros para negar u obstaculizar el derecho de uso y goce de la cochera adquirida negándole las llaves de acceso a la misma. La vía procedente es mediación y de no llegar a un acuerdo, la vía judicial correspondiente. Se aconseja la contratación de un letrado.

Lo saluda Atte.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky.

EL CODIGO QR EN LIQUIDACIONES DE EXPENSAS DE CABA

El código QR , es la evolución del código de barras y permite, al ser escaneado, ver la información que contiene. En el caso de celulares que no tengan lector de código QR, se pueden descargar aplicaciones gratuitas para que el celulara pueda escanearlos.

A partir del 1-8-2024 entró en vigencia la Disposición 1146 de la DGDyPC que modifica el Modelo Unico de Liquidaciones de expensas de CABA.

La disposición establece: "la incorporación de un código QR o un link/hipervínculo que deberá generar el propio administrador de consorcios, el cual deberá encontrarse impreso de forma visible en la liquidación de expensas, a fin de permitir el acceso a la documentación que tenga directa relación al periodo para su cancelación por parte de los consorcistas. El administrador deberá generar una base de datos que contendrá escaneada la documentación relacionada a la liquidación de expensas, en formato PDF a los efectos que, a través de la lectura del código QR o del link/hipervínculo los consorcistas tengan acceso inmediato a la misma para verificar la aplicación de los fondos ingresados al consorcio. La base de datos que el administrador de consorcios está obligado a generar, deberá ser actualizada de forma mensual de acuerdo a las liquidaciones de expensas que se vayan liquidando en los sucesivos periodos, debiendo incorporar todos los comprobantes respaldatorios de la liquidación de expensas dentro de los 15 días corridos de efectuado el cierre del período."

Además, se establece la incorporación, en forma visible, del link de acceso al portal de la AFIP, aclarando que el mismo permite el acceso directo, sin clave fiscal y con el CUIL del empleado en relación de dependencia del consorcio, a los datos acerca del estado de los pagos efectuados correspondientes a los aportes y contribuciones a la seguridad social: https://www.afip.gob.ar/aportesenlinea/ "

El incumplimiento a la disposición es sancionable, se estableque que "En caso de no verificarse su cumplimiento, los administradores serán pasibles de las sanciones establecidas por el artículo 16 de La Ley 941 por incumplimiento al artículo 15 inciso d) de la mencionada norma."
En Pcia de Bs. As. no existe, a la fecha disposición que obligue a incluir QR en las liquidaciones de expensas.
Esta página es a título informativo, se atiende solo en entrevista de consulta a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal.

CAMBIO DE DESTINO DE LAS UNIDADES

El destino de las Unidades Funcionales deberá estar especificado en el Reglamento de PH, conforme lo dispone el art. 2056 del CCC.
El art. 2057 CCC establece: "Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios."

En los reglamentos hay dos tipos de cláusulas:
Las cláusulas Estatutarias (son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los propietarios, con su derecho sobre la UF y sobre las cosas comunes). La modificación de este tipo de cláusulas implican una modificación del reglamento, requiriendo la unanimidad de todos los propietarios del consorcio.
Las cláusulas Reglamentarias: se relacionan con el régimen de administración y el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atención de los asuntos de interés común. La modificación de este tipo de cláusulas implican la modificación del reglamento del consorcio, requiriendo una mayoría de dos tercios del total de votos del consorcio.

Primero habrá que analizar la mayoría establecida por el reglamento para cada tipo de decisión, pero en cuanto a la modificación de las cláusulas estatutarias, siempre se requiere la unanimidad.
Aplicado a este caso, debido a que la determinación del destino de las UF forma parte de las cláusulas estatutarias, se requiere la unanimidad de los votos de todos los propietarios que conforman el consorcio.
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CÓDIGOS ARCA (CLAE) PARA LA ACTIVIDAD CONSORCIOS

A partir de Noviembre del 2013 la Resolución General de AFIP 3537/13 publicada en el BOLETÍN OFICIAL, se estableció una nueva codificación de las actividades económicas de los contribuyentes de AFIP, la cual se llevará a cabo de forma automática. Se adopta el F833 en reemplazo del F150 que se venía utilizando hasta esa fecha. 

El CÓDIGO ANTERIOR era el 702000 que correspondía a "Consorcios de Propietarios" mientras que los DOS códigos que serán aplicados actualmente son: 

1) Código 949920– “Servicios de consorcios de edificios” para aquellos consorcios que solo perciban habitualmente ingresos por el cobro de expensas.

2) Código 682099– “Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata n.c.p. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de administradores, martilleros, rematadores, comisionistas, etc.)” para aquellos consorcios que perciban ingresos provenientes de alguna actividad inmobiliaria, como puede ser el alquiler de la portería, alquiler de espacios comunes para la instalación de antenas o publicidad, alquiler de locales de propiedad del consorcio y otras locaciones.

Mientras que el código para "Administradores de Consorcios" pasará a ser el 682010– “Servicios de administración de consorcios de edificios”. 

Para aquellos Administradores que ofrecen más de un servicio, deberán elegir como principal aquella que le da mayores ingresos y el resto, en un orden de prelación, como actividades secundarias. 

La resolución ante mencionada, en su Artículo 7, establece cuáles serían las consecuencias de no cumplir con este reempadronamiento.

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¿CUÁNDO PRESCRIBEN LAS DEUDAS SINDICALES EN LOS CONSORCIOS?

Los consorcios que tienen encargado están obligados a pagar mensualmente cargas sindicales y obra social. (no aplica a los consorcios que tengan contratadas empresas de limpieza, a las cuales deberán practicarles retenciones a la seguridad social.)

En propiedad horizontal estamos hablando de Suterh, Fateryh, el curso de Seracarh que es obligatorio y en caso no haber optado por otra obra social estamos hablando de Osperyh. Las deudas del consorcio con estos organismos prescriben a los 5 años. Excepto las obras sociales que las deudas prescriben a los 10 años.
Si el consorcio es recibe una intimación por deudas con alguna de estas entidades sindicales, el administrador deberá evaluar el caso con un contador que le indique como proceder. Por lo general, deberá buscar todos los comprobantes de pago, ya sean en tickets (sacar fotocopias porque con el tiempo se decoloran) como extractos bancarios en caso de estar adheridos al débito automático. Por lo cual es muy importante guardar todas las boletas sindicales con sus respectivos pagos y en caso de utilizar el débito bancario automático, conservar las extractos bancarios o imprimir los comprobantes de transferencia. Luego con el contador revisar los períodos reclamados y efectuar el respectivo descargo en caso de estar abonados al mandatario del sindicato.

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PROBLEMAS CON EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Es el motivo más frecuente de consulta. Los problemas con el administrador de consorcios son variados pero fundamentalmente se refieren a falta de respuesta ante requerimientos de reparaciones, falta de emisión de recibos de expensas a los propietarios, falta de convocatoria a asamblea durante años, falta de mantenimiento edilicio en general, contratación de personal sin registración pertinente, falta de cumplimiento con obligaciones previsionales y sindicales del encargado, liquidación de trabajos que no se efectúan, contratación de personal no calificado ni permitido para la realización de obras del consorcio, irregularidades en las liquidaciones de expensas, falta de acceso a la documentación, etc.
La relación entre propietarios y administradores en CABA es considerada una relación de consumo y tiene particularidades que no existen en otras jurisdicciones como Pcia de Bs As. (allí hay una ley similar pero no está reglamentada, por eso no hay posibilidad para los propietarios e inquilinos de efectuar un reclamo administrativo como sí es posible en CABA).
Es importante tener en cuenta que además de la ley 941 hay muchas más regulaciones locales que permiten al propietario efectuar determinados reclamos para obtener así una respuesta ante la falta de respuesta a los reclamos efectuados a la administración de su consorcio.
También es importante tener en cuenta que hay reclamos que se rechazan en las denuncias en CABA porque exceden la jurisdicción de aquello que la DGDYPC regula, ante esta situación ante la denuncia la respuesta será "que se dirija por la vía judicial correspondiente".
Por eso, incluso para hacer una denuncia es aconsejable previamente ver el caso particular de cada consorcista con un letrado especialista para determinar los incumplimentos a la legislación local, la forma procedente para efectuar los reclamos y tener un plexo probatorio adecuado para efectuar el reclamo administrativo.

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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR AL CONTRATAR PROVEEDORES DE BIENES Y SERVICIOS DEL CONSORCIO EN CABA

Para los consorcios de CABA rigen normas específicas que regulan tanto los requisitos para la contratación de servicios, abonos y obras que por sus atribuciones contrate el administrador (control de matafuegos, seguros, empresas de mantenimiento de ascensores, etc) y para aquellas que sean sometidas a asamblea,
Lo más usual es que se someta a votación una hoja que dice "presupuesto" y que no cumple con la normativa de detallar por separado mano de obra y materiales, sino que no es acompañada de la documentación obligatoria exigida por la legislación vigente.
Es aconsejable tener muy en cuenta la ley 941 y modificatorias de CABA, que en su art. 11 establece:
"Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor."
Solo hay una excepcion y es cuando se trate de casos urgentes o cuando la dilación en el trabajo pueda ocasionar un perjuicio y es: "en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto."
Estos requisitos rigen también para los presupuestos que aporten los propietarios, debido a que el consorcio no podrá contratar proveedores que no cumplan con lo normado por este artículo.
Es muy importante examinar los presupuestos antes de aprobarlos porque por ejemplo la contratación de personal sin seguros, ART, y demás podría eventualmente generar situaciones litigiosas en que deberá responder el consorcio.

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LIQUIDACIONES DE EXPENSAS SIN RESUMEN DE MOVIMIENTOS BANCARIOS

Para los consorcios de CABA , es obligatorio el uso del formato y el contenido del modelo MIS EXPENSAS, que expresamente incluye un ítem llamado "Resumen de Movimientos Bancarios".
En la gran mayoría de las liquidaciones de expensas este ítem, por demás importante, no figura, (o figura sin importes) esto trae como consecuencia que los propietarios no tengan información sobre los movimientos de fondos de la cuenta del consorcio y de cual es el saldo disponible que queda en la cuenta consorcial.
En ese ítem debe figurar el saldo que había en el banco al inicio del mes liquidado, cuánto dinero ingresó a la cuenta en el mes liquidado, cuánto dinero egresó de la cuenta y por ultimo el saldo actual que queda en el banco.
Se torna mas importante controlar que esa información figure detallada porque además es muy frecuente que en las liquidaciones donde se omite informar el resumen de movimientos bancarios aparece un saldo en negativo en el Estado Financiero, que implica una deuda del consorcio para con el administrador, deuda que de no objetarse, quedará como aceptada, convirtiendo al administrador eventualmente en un acreedor del consorcio.

Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando en Enero y se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.