EL COMPROBANTE DE DEPOSITO NO ES RECIBO DE PAGO DE EXPENSAS

El único recibo de pago que tiene carácter cancelatorio de la cuota de expensas es el emitido por el Administrador del consorcio, con su firma, con numeración, fecha, etc. Para los consorcios de CABA el recibo de pago de expensas tiene un modelo y contenido obligatorio conforme al sistema MIS EXPENSAS.

El comprobante de depósito solo acredita que una persona hizo un depósito en una cuenta bancaria, pero de ninguna manera sustituye ni constituye el recibo de expensas, por lo tanto, aunque en las liquidaciones el propietario no figure como moroso, si el Administrador que no extiende recibos quisiera iniciar ejecución de expensas está habilitado para ello.

Es muy importante que el administrador envíe en cada liquidación abrochado el recibo correspondiente al mes anterior.

El recibo de pago emitido por el Administrador es el único comprobante válido de pago de las expensas.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.

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LA APLICACIÓN DE MULTAS EN CONSORCIOS

Existen Reglamentos de Propiedad Horizontal y reglamentos internos que prevén la imposición de multas dinerarias a los propietarios de las unidades funcionales. La consulta más frecuente es si resulta legal que el administrador las aplique. El consorcio no tiene órgano judicial. 

Solo para el caso de los conjuntos inmobiliarios, los arts. 2074 y 2086 del CCYC prevén un régimen disciplinario.

El art. 2067 del CCYC, que establece las facultades del administrador, no contempla la imposición de multas o sanciones. Por su parte, el art. 2069 dispone que, ante infracciones al Código o al Reglamento de Propiedad Horizontal, el consorcio o cualquier propietario afectado pueden iniciar una acción judicial para hacer cesar la infracción.

Cuando las multas están previstas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, surge el interrogante sobre su legitimidad y cómo garantizar al propietario el derecho constitucional de defensa y el debido proceso.

Antes de imponer una multa, debería notificarse al propietario el hecho imputado, fecha, horario, pruebas, testigos, disposición reglamentaria infringida y órgano que evaluó la infracción, permitiéndole efectuar su descargo.

Ante una multa, es recomendable consultar a un abogado especialista, para analizar el caso particular y adoptar las medidas pertinentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.

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 LA EXPENSA EXTRAORDINA Y FORMA DE DETERMINARLA

La expensa común (llamada así debido a que la abonan todos los propietarios) se compone de gastos ordinarios y gastos extraordinarios.

El CCYC las define en el art. 2048, haciendo expresa diferencia en la expensa extraordinaria que solo es aquella que se define como tal en asamblea.

Dicho esto, el gasto extraordinario solo podrá definirse en asamblea, donde se determinará el monto, la cantidad de cuotas extraordinarias y la finalidad del gasto extraordinario.

Podrá determinarse en la asamblea si se recaudará en una sola cuota o en más de una: por ejemplo, que se recauden 3 cuotas extraordinarias mensuales de x cantidad de pesos.

Con respecto a la forma de calcular la cuota extraordinaria que deberá abonar cada propietario: el administrador tomará el importe total aprobado por asamblea para cada período a recaudar y calculará el monto a pagar de cada Unidad tomando el porcentual que figura en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.

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 Entre los cambios que introdujo la Ley 27802 y su Decreto Reglamentario 407/2026 del 26/05/2026, se encuentra la modificación del art. 52 de la Ley de Contrato de Trabajo, que eliminó la obligación de llevar el Libro de Sueldos en formato físico o digital.

Se estableció que la obligación de registrar las relaciones laborales se cumplirá mediante el alta y la baja de los trabajadores en los sistemas habilitados por ARCA, siendo dicha registración suficiente a todos los efectos legales, sin que otras autoridades administrativas puedan exigir requisitos adicionales.

Dado que para generar el formulario de cargas sociales F.931 es requisito previo completar y presentar el Libro de Sueldos Digital, este pasa a ser el único registro actualmente obligatorio.

Ahora bien, a diferencia de las leyes de fondo, las facultades de fiscalización y las reglas sobre la rúbrica de documentación pertenecen al poder de policía no delegado que ejercen las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por este motivo, era necesario que cada jurisdicción dictara una norma propia de adhesión.

Esto finalmente sucedió en CABA con el dictado de la Resolución 852/2026, que fijó el cese de la obligación con efecto retroactivo al 1.° de junio de 2026. Es decir que, en la Ciudad de Buenos Aires, el período devengado en mayo de 2026 fue el último sujeto al régimen de rúbrica en esta jurisdicción.

Recordemos que para la mayoría de los consorcios que emplean a menos de 10 trabajadores, las obligaciones fueron evolucionando del modo que ilustra la siguiente infografía. Vale subrayar que durante la Etapa 2 la obligación de presentar una certificación contable con firma legalizada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas fue durante el semestre de 03/2025 a 08/2025.

Por su parte, la Provincia de Buenos Aires había dictado su propia normativa implementando el SITRADIB con vigencia generalizada a partir del 1.° de junio de 2025 y, a través de la Disposición 160/2026, dispuso el cese de la recepción de trámites para los períodos devengados a partir de abril de 2026.

Fuente: www.pequenasnoticias.com.ar

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.

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EL CODIGO QR EN LIQUIDACIONES DE EXPENSAS DE CABA

El código QR , es la evolución del código de barras y permite, al ser escaneado, ver la información que contiene. En el caso de celulares que no tengan lector de código QR, se pueden descargar aplicaciones gratuitas para que el celular pueda escanearlos.

A partir del 1-8-2024 entró en vigencia la Disposición 1146 de la DGDyPC que modifica el Modelo Único de Liquidaciones de expensas de CABA.

La disposición establece: "la incorporación de un código QR o un link/hipervínculo que deberá generar el propio administrador de consorcios, el cual deberá encontrarse impreso de forma visible en la liquidación de expensas, a fin de permitir el acceso a la documentación que tenga directa relación al periodo para su cancelación por parte de los consorcistas. El administrador deberá generar una base de datos que contendrá escaneada la documentación relacionada a la liquidación de expensas, en formato PDF a los efectos que, a través de la lectura del código QR o del link/hipervínculo los consorcistas tengan acceso inmediato a la misma para verificar la aplicación de los fondos ingresados al consorcio. La base de datos que el administrador de consorcios está obligado a generar, deberá ser actualizada de forma mensual de acuerdo a las liquidaciones de expensas que se vayan liquidando en los sucesivos periodos, debiendo incorporar todos los comprobantes respaldatorios de la liquidación de expensas dentro de los 15 días corridos de efectuado el cierre del período."

Además, se establece la incorporación, en forma visible, del link de acceso al portal de la AFIP, aclarando que el mismo permite el acceso directo, sin clave fiscal y con el CUIL del empleado en relación de dependencia del consorcio, a los datos acerca del estado de los pagos efectuados correspondientes a los aportes y contribuciones a la seguridad social: https://www.afip.gob.ar/aportesenlinea/ "

El incumplimiento a la disposición es sancionable, se establece que "En caso de no verificarse su cumplimiento, los administradores serán pasibles de las sanciones establecidas por el artículo 16 de La Ley 941 por incumplimiento al artículo 15 inciso d) de la mencionada norma."
En Provincia de Bs. As. no existe, a la fecha disposición que obligue a incluir QR en las liquidaciones de expensas.
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CAMBIO DE DESTINO DE LAS UNIDADES

El destino de las Unidades Funcionales deberá estar especificado en el Reglamento de PH, conforme lo dispone el art. 2056 del CCC.
El art. 2057 CCC establece: "Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios."

En los reglamentos hay dos tipos de cláusulas:
Las cláusulas Estatutarias (son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los propietarios, con su derecho sobre la UF y sobre las cosas comunes). La modificación de este tipo de cláusulas implican una modificación del reglamento, requiriendo la unanimidad de todos los propietarios del consorcio.
Las cláusulas Reglamentarias: se relacionan con el régimen de administración y el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atención de los asuntos de interés común. La modificación de este tipo de cláusulas implican la modificación del reglamento del consorcio, requiriendo una mayoría de dos tercios del total de votos del consorcio.

Primero habrá que analizar la mayoría establecida por el reglamento para cada tipo de decisión, pero en cuanto a la modificación de las cláusulas estatutarias, siempre se requiere la unanimidad.
Aplicado a este caso, debido a que la determinación del destino de las UF forma parte de las cláusulas estatutarias, se requiere la unanimidad de los votos de todos los propietarios que conforman el consorcio.
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CÓDIGOS ARCA (CLAE) PARA LA ACTIVIDAD CONSORCIOS

A partir de Noviembre del 2013 la Resolución General de AFIP 3537/13 publicada en el BOLETÍN OFICIAL, se estableció una nueva codificación de las actividades económicas de los contribuyentes de AFIP, la cual se llevará a cabo de forma automática. Se adopta el F833 en reemplazo del F150 que se venía utilizando hasta esa fecha. 

El CÓDIGO ANTERIOR era el 702000 que correspondía a "Consorcios de Propietarios" mientras que los DOS códigos que serán aplicados actualmente son: 

1) Código 949920– “Servicios de consorcios de edificios” para aquellos consorcios que solo perciban habitualmente ingresos por el cobro de expensas.

2) Código 682099– “Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata n.c.p. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de administradores, martilleros, rematadores, comisionistas, etc.)” para aquellos consorcios que perciban ingresos provenientes de alguna actividad inmobiliaria, como puede ser el alquiler de la portería, alquiler de espacios comunes para la instalación de antenas o publicidad, alquiler de locales de propiedad del consorcio y otras locaciones.

Mientras que el código para "Administradores de Consorcios" pasará a ser el 682010– “Servicios de administración de consorcios de edificios”. 

Para aquellos Administradores que ofrecen más de un servicio, deberán elegir como principal aquella que le da mayores ingresos y el resto, en un orden de prelación, como actividades secundarias. 

La resolución ante mencionada, en su Artículo 7, establece cuáles serían las consecuencias de no cumplir con este reempadronamiento.

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¿CUÁNDO PRESCRIBEN LAS DEUDAS SINDICALES EN LOS CONSORCIOS?

Los consorcios que tienen encargado están obligados a pagar mensualmente cargas sindicales y obra social. (no aplica a los consorcios que tengan contratadas empresas de limpieza, a las cuales deberán practicarles retenciones a la seguridad social.)

En propiedad horizontal estamos hablando de Suterh, Fateryh, el curso de Seracarh que es obligatorio y en caso no haber optado por otra obra social estamos hablando de Osperyh. Las deudas del consorcio con estos organismos prescriben a los 5 años. Excepto las obras sociales que las deudas prescriben a los 10 años.
Si el consorcio es recibe una intimación por deudas con alguna de estas entidades sindicales, el administrador deberá evaluar el caso con un contador que le indique como proceder. Por lo general, deberá buscar todos los comprobantes de pago, ya sean en tickets (sacar fotocopias porque con el tiempo se decoloran) como extractos bancarios en caso de estar adheridos al débito automático. Por lo cual es muy importante guardar todas las boletas sindicales con sus respectivos pagos y en caso de utilizar el débito bancario automático, conservar las extractos bancarios o imprimir los comprobantes de transferencia. Luego con el contador revisar los períodos reclamados y efectuar el respectivo descargo en caso de estar abonados al mandatario del sindicato.

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PROBLEMAS CON EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Es el motivo más frecuente de consulta. Los problemas con el administrador de consorcios son variados pero fundamentalmente se refieren a falta de respuesta ante requerimientos de reparaciones, falta de emisión de recibos de expensas a los propietarios, falta de convocatoria a asamblea durante años, falta de mantenimiento edilicio en general, contratación de personal sin registración pertinente, falta de cumplimiento con obligaciones previsionales y sindicales del encargado, liquidación de trabajos que no se efectúan, contratación de personal no calificado ni permitido para la realización de obras del consorcio, irregularidades en las liquidaciones de expensas, falta de acceso a la documentación, etc.
La relación entre propietarios y administradores en CABA es considerada una relación de consumo y tiene particularidades que no existen en otras jurisdicciones como Pcia de Bs As. (allí hay una ley similar pero no está reglamentada, por eso no hay posibilidad para los propietarios e inquilinos de efectuar un reclamo administrativo como sí es posible en CABA).
Es importante tener en cuenta que además de la ley 941 hay muchas más regulaciones locales que permiten al propietario efectuar determinados reclamos para obtener así una respuesta ante la falta de respuesta a los reclamos efectuados a la administración de su consorcio.
También es importante tener en cuenta que hay reclamos que se rechazan en las denuncias en CABA porque exceden la jurisdicción de aquello que la DGDYPC regula, ante esta situación ante la denuncia la respuesta será "que se dirija por la vía judicial correspondiente".
Por eso, incluso para hacer una denuncia es aconsejable previamente ver el caso particular de cada consorcista con un letrado especialista para determinar los incumplimentos a la legislación local, la forma procedente para efectuar los reclamos y tener un plexo probatorio adecuado para efectuar el reclamo administrativo.

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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR AL CONTRATAR PROVEEDORES DE BIENES Y SERVICIOS DEL CONSORCIO EN CABA

Para los consorcios de CABA rigen normas específicas que regulan tanto los requisitos para la contratación de servicios, abonos y obras que por sus atribuciones contrate el administrador (control de matafuegos, seguros, empresas de mantenimiento de ascensores, etc) y para aquellas que sean sometidas a asamblea,
Lo más usual es que se someta a votación una hoja que dice "presupuesto" y que no cumple con la normativa de detallar por separado mano de obra y materiales, sino que no es acompañada de la documentación obligatoria exigida por la legislación vigente.
Es aconsejable tener muy en cuenta la ley 941 y modificatorias de CABA, que en su art. 11 establece:
"Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor."
Solo hay una excepcion y es cuando se trate de casos urgentes o cuando la dilación en el trabajo pueda ocasionar un perjuicio y es: "en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto."
Estos requisitos rigen también para los presupuestos que aporten los propietarios, debido a que el consorcio no podrá contratar proveedores que no cumplan con lo normado por este artículo.
Es muy importante examinar los presupuestos antes de aprobarlos porque por ejemplo la contratación de personal sin seguros, ART, y demás podría eventualmente generar situaciones litigiosas en que deberá responder el consorcio.

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LIQUIDACIONES DE EXPENSAS SIN RESUMEN DE MOVIMIENTOS BANCARIOS

Para los consorcios de CABA , es obligatorio el uso del formato y el contenido del modelo MIS EXPENSAS, que expresamente incluye un ítem llamado "Resumen de Movimientos Bancarios".
En la gran mayoría de las liquidaciones de expensas este ítem, por demás importante, no figura, (o figura sin importes) esto trae como consecuencia que los propietarios no tengan información sobre los movimientos de fondos de la cuenta del consorcio y de cual es el saldo disponible que queda en la cuenta consorcial.
En ese ítem debe figurar el saldo que había en el banco al inicio del mes liquidado, cuánto dinero ingresó a la cuenta en el mes liquidado, cuánto dinero egresó de la cuenta y por ultimo el saldo actual que queda en el banco.
Se torna mas importante controlar que esa información figure detallada porque además es muy frecuente que en las liquidaciones donde se omite informar el resumen de movimientos bancarios aparece un saldo en negativo en el Estado Financiero, que implica una deuda del consorcio para con el administrador, deuda que de no objetarse, quedará como aceptada, convirtiendo al administrador eventualmente en un acreedor del consorcio.

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