QUIENES SON LOS OBLIGADOS A PAGAR LAS EXPENSAS EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

La obligación de pagar expensas es "propter rem", lo cual significa que dicha obligación sigue a la "cosa", no a la persona, es decir que la obligación sigue al departamento que está sometido al régimen de Propiedad Horizontal (consorcio).

Con la antigua ley 13.512, (derogada por el Nuevo Código), el obligado al pago de expensas era el propietario del departamento. Es decir, aunque éste estuviera alquilado, o en préstamo de uso (comodato), o estuviera ocupado o usurpado en contra de la voluntad del propietario, éste último era el único responsable ante la ley por el pago de las expensas.

Con la entrada en vigencia a partir del 1 de agosto del 2015, la situación cambia ostensiblemente, ya que establece que además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título (hacemos la aclaración que por cualquier título se entiende inquilino, comodatario, usurpador, ocupante, etc.) Dado que la deuda por expensas va por sobre el bien de familia y hace que el bien igualmente sea ejecutable, es aconsejable asesorarse con un abogado cuando se presente una situación de morosidad en alguno de estos casos, ya que podría ser ejecutado el inmueble y rematado.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

EL JUICIO DE EJECUCION DE EXPENSAS

Entiendo que antes de iniciar el proceso ejecutivo de expensas hay otras formas legales de obtener el cobro de la deuda sin llegar al extremo de un juicio que termina en el desalojo y remate del inmueble. Pero en algunos casos, al fracasar estos métodos o bien porque quien ejerce la Administración del Consorcio y los propietarios los desconocen, se inicia el proceso ejecutivo de expensas del inmueble deudor. 

Para ello es necesario el certificado de deuda expedido por el Administrador y con la nueva legislación también es necesario que esté aprobado por el Consejo de Administración "si éste existe", ya que podría no existir por haberse disuelto, o porque los mismos propietarios reunidos en Asamblea hayan decidido no nombrar a nadie para que cumpla este cargo. En este caso, deberá ser el Administrador quien expida el certificado de deuda sin necesidad de ser aprobado. Considero que es muy importante que antes de iniciar la ejecución el tema se trate en Asamblea como punto del orden del día para que sea de conocimiento de los propietarios y éstos puedan emitir sus ideas y puntos de vista al respecto.

Un punto conflictivo en este tema es que si el consorcio se encuentra en una zona turística (como por ejemplo, la costa Atlántica) en los cuales no hay casi ocupación salvo en los períodos vacacionales, el consejo termina siendo conformado por propietarios de otras ciudades.

Además, por razones de simple vecindad, entre el deudor moroso y el propietario que deba firmar  el certificado de deudas pueden generar importantes demoras en la firma del certificado de deuda, lo cual tendrá un efecto negativo en el recupero de la deuda, que es vital para el funcionamiento del consorcio. 

Más complicada aún es la situación de que el propietario miembro del consejo que debe suscribir el certificado para ejecutar a un vecino, también sea deudor de expensas, con lo cual se hará más complicado que avalen con su firma el carácter de deudor del futuro ejecutado.

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DESPIDO DEL ENCARGADO DEL CONSORCIO

Si bien en la mayoría de los Reglamentos de Propiedad preexistentes a la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial,  la atribución para nombrar y despedir al personal del Consorcio recae exclusivamente en la decisión y el criterio unilateral del Administrador del Consorcio, con la nueva legislación y el gran caudal de jurisprudencia al respecto obliga a que los propietarios tomen conocimiento tanto de las implicancias que ésto generará al Consorcio como de las nuevas reglamentaciones al respecto.

Por ello, la facultad de nombrar y despedir al personal del Consorcio deberá ser tomada en Asamblea, ya que es una de las facultades de éste órgano reconocido por la nueva legislación.

Además, es sumamente aconsejable que en la Asamblea que trate el despido del encargado del edificio esté presente un abogado laboralista que explique las implicancias patrimoniales que dicho despido generará y si tomar dicha medida es aconsejable o no dado el motivo por el cual se quiere efectuar dicho despido. De esta manera los propietarios estarán en condiciones para tomar una decisión teniendo toda la información necesaria al respecto pudiendo deliberar con conocimiento de las consecuencias de aprobar dicha medida.

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SERVICIOS A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

Su Administrador endeudo al consorcio? Su Administrador no quiere renunciar si no le abonan una deuda que exige al consorcio? Su administrador no cumple con lo que se establece en Asambleas o no realiza llamado a Asamblea? Su Administrador aumenta sus honorarios sin autorización de los propietarios? Su Administrador se niega a efectuar los arreglos? Las expensas no son claras? Haga valer sus derechos, evite multas y embargos al consorcio.

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EL ADMINISTRADOR QUE NO LLAMA A ASAMBLEA PARA REELECCION DE SU MANDATO

Es muy frecuente que los propietarios concurran a consultarme por el caso de Administradores que no realizan Asamblea y por lo tanto se perpetúan en su función (a veces con el aditamento de que endeudan al consorcio y manifiestan que dejarán su mandato cuando se les abone lo que el consorcio le debe, con lo cual se genera un circulo vicioso en que los propietarios están cada vez mas endeudados, y quedan como rehenes de dicho Administrador).
Hay que tener en cuenta que la situación de un Administrador que no cumple con el Reglamento o con la legislación vigente está en infracción y dejar que pase el tiempo sin asesorarse adecuadamente solo acrecentará una deuda de todos los propietarios del consorcio, por mas que tengan al día sus pagos de expensas. Y dicha deuda en la medida en que no se tomen medidas legales al respecto quedará como consentida al pagar mensualmente las expensas, por lo cual es imperativo asesorarse.
Hay muchas maneras de descubrir si en realidad esa deuda es real, por lo que se recomienda tener en cuenta que el mandato del Administrador no puede ser eterno y mirar detenidamente el resumen mensual de expensas (tengamos en cuenta que una Administración de consorcios es una empresa, no una ONG, y que no hacen caridad.) Por lo tanto el dinero que supuestamente "prestan" lo van a reclamar en algún momento, con intereses, punitorios y por la vía legal haciéndole un juicio al consorcio.

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QUIENES PUEDEN VOTAR EN LAS ASAMBLEAS DEL CONSORCIO?

Al llegar el momento de la Asamblea, suele suceder que el administrador se encuentra con personas que, por el hecho de habitar en un departamento y pagar las expensas mensuales, pretenden asistir a las asambleas, deliberar y votar. Algunas podrán hacerlo, otras no. Cabe aclarar que aquellos que pretendan votar y deliberar deberán haber acreditado previamente su condición de titulares de dominio ante el Administrador, circunstancia que deberá estar plasmada en el Libro de Registro de Propietarios, así como las firmas de los mismos en el Libro de Registro de Firmas del Consorcio (ambos libros son obligatorios, así como que el Administrador los mantenga actualizados). Pese a todo ésto, y debido a que es muy poco frecuente dicha registración, a la hora de las Asambleas suelen plantearse diversas situaciones. Las más frecuentes son:Sucesión: si bien los herederos forzosos tienen la posesión del inmueble, sólo serán considerados propietarios cuando figuren en el Registro de la Propiedad Inmueble como los nuevos titulares del dominio de la unidad funcional. Para lo cual es necesaria la declaratoria de herederos, dictada por el juez de sucesión. O también será válido si el sucesor es declarado por el juez de la sucesión Administrador del Sucesorio. En ese caso también podrá participar y votar, obviamente, presentando la designación del juez como tal.

Donación: se puede ser propietario por donación, aunque El donante se haya reservado el usufructo de por vida. En este caso, el titular es el donatario.

Sociedades: Cuando el titular de dominio es una sociedad, por su carácter de persona ideal o jurídica, requerirá de una persona física para su representación (apoderado).

Si un departamento tiene dos o más titulares de dominio, los titulares tendrán que unificar en un solo voto la decisión y manifestarla de ese modo en la asamblea.

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