LA APLICACION DE MULTAS EN EL CONSORCIO

Hay Reglamentos de Propiedad Horizontal que prevén la imposición de multas a los propietarios de las UF, la pregunta frecuente en consulta es si es legal que el administrador imponga multas dinerarias a los propietarios .

Primero analizaremos las facultades del administrador de consorcios, que están establecidas en el art. 2067 del CCYC, que no menciona facultad alguna de éste de imponer multa o sanción a los propietarios. Además, está previsto en dicho cuerpo normativo en el art. 2069: "En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones."

Se puede apreciar entonces claramente que no hay ninguna disposición en el CCYC que otorgue derecho al administrador del consorcio la imposición de multas, siendo que en Propiedad Horizontal no existe un órgano judicial, estando conformada la persona jurídica Consorcio por 3 órganos; La asamblea (el órganos de toma de decisiones), el Administrador (el representante legal y obligado a cumplir las disposiciones de la asamblea) y el Consejo de Propietarios (órgano que principalmente cumple función de fiscalización y control económico y financiero, cuyas atribuciones están taxativamente enumeradas en el art. 2064 del CCYC y no es órgano de carácter obligatorio).

Por otra parte, hay reglamentos de Propiedad Horizontal que establecen la imposición de multas, y surge nuevamente la pregunta, ¿son legítimas las multas impuestas por el administrador cuando esa facultad figura en dicho Reglamento?. este tipo de casos es muy frecuente, ¿Qué sucede si un vecino por una cuestión personal de animosidad con otro Propietario efectúa el pedido de multa al administrador y esta la aplica? ¿Cómo se garantiza al propietario multado el derecho constitucional a la defensa y al debido proceso?. En principio, la acción que generará la multa debería ser debidamente notificada al propietario antes de su imposición, para que pueda hacer efectivo su descargo, se le debe notificar día, y horario en que se produjo el hecho que se le imputa, quienes fueron los testigos del hecho, cuál es la falta al reglamento que ha incurrido, cual es el órgano que analizó la infracción que se le atribuye y cuál es su dictamen al respecto.

Es por eso que ante la imposición de una multa, antes de abonarla, el propietario se asesore con un abogado especialista para analizar su caso particular y efectuar las medidas pertinentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky, abogada especialista en propiedad horizontal y auditora legal.

La página es a título informativo. Solo se atiende en entrevista personal para consorcios de CABA. Para concertar entrevista llamar al 11-50498440, de lunes a domingo de 9 a 20 hs.

EL CONSEJO DE PROPIETARIOS IRREGULAR

Desde la entrada en vigencia del CCYC, el 1-8-2015, se incorpora la figura del Consejo de Propietarios.
El nombre que el legislador le ha dado a éste órgano de la persona jurídica consorcio, y el contenido del art. 2064 del CCYC que trata este instituto, no dejan lugar a dudas sobre su composición. En dicho artículo se observan numerosas facultades otorgadas a dicho órgano: “ARTICULO 2064.-Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
A pesar de la claridad de la norma, son numerosas las consultas sobre consejeros que se postulan en asamblea para formar parte de este órgano con un "poder" para participar en ella otorgado por un propietario y son elegidos para formar parte del consejo.
Esto es un error, partiendo de la base de que la carta poder con la que participa lo habilita únicamente a participar con voz y voto en determinada asamblea, no para formar parte del consejo a nombre de quien otorga la carta poder y mucho menos para ser elegido para un cargo a nombre propio.
Se deberá tener en cuenta que la persona que participa en una asamblea con una carta poder, lo hace en representación de un propietario y cuando participa con voz y voto, lo hace a nombre de aquel que le otorgó poder.
La función de consejero es indelegable debido a que puede recaer solo en quien revista el carácter de propietario, y no tiene legitimación para formar parte del consejo de propietarios aquel que no lo es.
El inquilino, tanto como el ocupante a cualquier título, no tienen relación jurídica con el consorcio, cuando participan y votan en asamblea lo hacen a nombre de otro que tiene relación jurídica con el consorcio en función de la carta poder emanada por el propietario.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.