RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS DEL CONSORCIO

El consorcio, Persona jurídica reconocida en el CCYC, puede resultar deudor de varios tipos de obligaciones como cuando contrata personal, servicios, realización de obras, solo para enumerar algunas.

Resulta claro que el consorcio está obligado por sus deudas y responde por ellas con su patrimonio, que está compuesto primero por el dinero que tiene en su cuenta bancaria y fondo de reserva.

Pero que sucede cuando no hay dinero suficiente en la cuenta bancaria del consorcio para pagar las deudas que contrajo el consorcio?

El CCYC estableció que en el caso del consorcio, al aplicarse la ley de derecho real de propiedad horizontal , los copropietarios deben pagar las expensas , para con éstas saldar las obligaciones y contribuciones del consorcio. Por lo tanto es necesario aclarar que los propietarios son responsables en forma personal y subsidiaria por éstas deudas que han sido válidamente contraídas por el administrador en ejercicio de sus facultades o que han sido impuestas por la ley, el reglamento o la asamblea.

Tal es el caso de las deudas que está reclamando AFIP en los consorcios en el ámbito de CABA. Estos reclamos derivan de la falta de pago de aportes y contribuciones al personal del consorcio. Y ocasionan embargo de las cuentas del consorcio y en algunos casos de los bienes del mismo, siendo embargables tanto el ascensor como las unidades funcionales.

Para no llegar al extremo de ser notificados cuando la deuda se encuentre en vía de ejecución, es aconsejable cotejar tanto las liquidaciones como las rendiciones de cuentas y en caso de encontrar irregularidades asesorarse con un letrado.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL ENCARGADO QUE COBRA EXPENSAS Y EL DEPÓSITO EN CUENTA BANCARIA PERSONAL DEL ADMINISTRADOR

A pesar de que en CABA es obligatoria la apertura de una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, persisten prácticas peligrosas e ilegales : 1) el consorcio cuyos pagos de expensas se depositan en una cuenta personal del administrador y 2) el consorcio en el que los pagos de las cuotas mensuales de expensas sean recaudadas por el encargado.
Analizando la primer situación: en muchos casos los copropietarios piensan que están depositando en una cuenta a nombre del consorcio y en realidad éstos depósitos van a una cuenta personal del administrador, sea éste una persona física o una persona jurídica. Se observa en estos casos que faltan datos de la titularidad de la cuenta porque se abona por plataformas de pago y/o el administrador no extiende recibos de pago de expensas, con la excusa de que el comprobante de la entidad no bancaria configura recibo de expensas, y no es así.
Son los casos en que las liquidaciones no contienen información necesaria para determinar en qué banco y a nombre de quién está la cuenta en que se realizan los depósitos.
Que los pagos de expensas se realicen en una cuenta personal del administrador genera una confusión de patrimonios, La consecuencia es que el consorcio no tiene forma ni de saber cuánto dinero tiene realmente, ni de tener un control de aquello que se hace con él, ni de recuperarlo en caso de que el administrador renuncie llevándose los activos del consorcio, o en caso de fallecimiento de éste, al estar en su cuenta personal irá a los herederos.
Analizando la segunda situación: casos en que se hace que el encargado sea quien recaude las expensas. En derecho rige el principio "res perit domine", que significa "la cosa se pierde para su dueño". Si el encargado cobra las expensas, y pierde el dinero que recaudó, legalmente el que pierde el dinero es el propietario que pagó. Por este motivo y porque no es su función, el encargado nunca debe cobrar las expensas.
Estas deben depositarse a una cuenta a nombre del consorcio, para mantener ese patrimonio separado del patrimonio del administrador y para que cada propietario tenga la certeza de que su pago permanecerá seguro en la cuenta del consorcio, no importa si el administrador deja el Consorcio o si el encargado perdiera la recaudación.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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COMO SE CALCULA EL PAGO DE EXPENSAS

Una gran cantidad de consultas se refieren a reclamos por un mal calculo de las expensas .
Esto es referido específicamente al porcentual que el administrador liquida para que cada Unidad Funcional abone mensualmente.
La expensa se calcula por el porcentual que fija el Reglamento de Propiedad (antes llamado Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio).
La expensa no se fija por el porcentual que figura en el título de propiedad de cada propietario ni por los metros cuadrados que abarca la Unidad Funcional.
Es muy frecuente la consulta sobre un departamento en el mismo edificio que tiene los mismos metros cuadrados, que tiene la misma disposición del consultante, y sin embargo se le liquida un importe menor al del consultante.
El motivo de que haya en un mismo edificio distintos porcentuales para el pago de expensas en Unidades Funcionales idénticas en metros cuadrados, es que el porcentual fijado para cada unidad lo asigna el primer propietario o el la empresa constructora del edificio.
El porcentual fijado en el Reglamento no es en función a la superficie del departamento, sino del valor que el primer propietario o constructor quiso darle .
También hay que tener en cuenta que en muchos casos existen 2 porcentuales: uno para liquidar el pago de expensas y otro para el cálculo ante la eventual destrucción del edificio. Son situaciones distintas y siempre en caso de duda sobre aspectos legales del consorcio es recomendable asesorarse antes de tomar cualquier determinación.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, especialista en Propiedad Horizontal.
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FILTRACIONES EN CONSORCIOS

La falta de mantenimiento integral de los edificios en muros medianeros, cañería central, desagües, falta de impermeabilización adecuada en zonas expuestas a la intemperie, hacen que se den muchas veces, en un mismo edificio, y al mismo tiempo filtraciones, caída de agua proveniente de techos , humedad profusa en paredes y en muchos casos desprendimiento de mampostería.

Sucede en estos casos que los propietarios hablan con el vecino,(muchas veces también afectado por pérdidas, o rajaduras) esperando que lo solucione.

Luego suelen sucederse cadenas de mails a administradores que culminan en el mejor de los casos en la promesa de "enviar a alguien"....

En muchos de estos casos, así va pasando el tiempo, los propietarios suelen pensar que con las decenas de mails y mensajes han notificado a la administración y no es así. Ni los mails ni los mensajes constituyen medios fehacientes de notificación.

Lo primero aconsejable es buscar un abogado, asesorarse , analizar cual es la situación particular, luego verificar el origen de la filtración, si es originada en un sitio común o privativo del propietario, si hay o no más afectados, y no dejar que pase el tiempo porque como todo reclamo en el campo del derecho, tiene un tiempo prudencial, luego del cual, de no efectuar los reclamos de acuerdo a las prescripciones de la ley, esas reparaciones (mejor dicho, el derecho a reclamarlas) prescribe. Esto quiere decir que dejan de ser exigibles al consorcio y deberán ser asumidas por el afectado. Al fin de cuentas las consecuencias de no accionar con rapidez serán la pérdida del derecho a la reparación y tener que asumir ese costo en forma personal.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, especialista en Propiedad Horizontal.
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LA OBLIGACIÓN DE ENVIAR COPIA DE ACTA DE ASAMBLEA

Al celebrarse Asamblea (sea la Asamblea Anual Ordinaria o sea una Asamblea General Extraordinaria) se realiza la votación con los presentes de acuerdo al Reglamento de cada Consorcio.
Pero el Acta de Asamblea no se cierra ese día. El administrador tiene la obligación de notificar de las decisiones tomadas a todos los propietarios mediante el envío de copia del acta.
La forma correcta de notificar es que el administrador envíe al día siguiente, o a los 2 días de la asamblea al encargado (de no haber encargado envíe personal de la administración) con copia del acta completa para entregarla y que la firmen todos los propietarios del edificio. Estos firman el acuse de recibo del acta con fecha, firma y aclaración.
Los ausentes tienen 15 días hábiles desde que son notificados para ejercer su derecho a oponerse a las decisiones asamblearias y votan por carta documento o por nota en doble ejemplar con fecha y firma del administrador.
El envío de transcripciones en pc del acta no es legal ni válido, y si esto ocurriera se aconseja asesorarse con un abogado para tomar las acciones del caso.
Es muy importante destacar, que si las decisiones fueron aprobadas por mayoría absoluta (más del 50% de los propietarios de todo el consorcio) , si bien siempre los ausentes podrán emitir su voto oponiéndose a las decisiones tomadas, éstas quedarán firmes. Y pasados los 15 días hábiles de haber sido todos los ausentes notificados, el administrador debe proceder a recolectar todos los acuses de recibo en un folio y abrocharlo a libro de actas. Luego debe proceder a cerrar el acta mediante la línea de cierre.
En el caso de aprobación sin mayoría absoluta puede suceder que los votos de los ausentes den vuelta la votación. En ese caso, se hará lo contrario a lo aprobado en asamblea, notificando a todos los propietarios del consorcio que por votación de los ausentes se decidió proceder en forma contraria a lo decidió en asamblea.
Quisiera aclarar que la notificación no es por email ni por watssap. Es por escrito bajo acuse de recibo o por carta documento.
Con respecto a la consulta muy frecuente sobre ejercer la acción de nulidad de asamblea quisiera agregar lo siguiente:
La costumbre de algunos administradores de enviar copia del acta luego de un mes de celebrada la misma impide a los propietarios efectuar la acción de nulidad de asamblea, que caduca a los 30 días de celebrada la misma.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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CONSORCIOS AUTOADMINISTRADOS EN CABA

Es frecuente que muchos consorcios tomen la decisión de "autoadministrarse" mediante la elección de un propietario del mismo edificio que ejerza las funciones de administrador.
De esta manera se busca bajar los gastos y buscar una administración transparente y se da en los casos en que han tenido malas experiencias con administradores externos.
Es necesario aclarar que en ámbito de CABA, estos administradores, llamados "voluntarios" tienen la obligación de inscribirse en el RPA, presentar declaraciones juradas y cumplir además con las mismas normas que debe cumplir un administrador externo. El incumplimiento de cualquiera de las normas obligatorias a su función puede traerle consecuencias legales como denuncias, juicios, etc.
Es decir, el administrador voluntario, sea a título gratuito o sea administrador oneroso ( aquellos que cobran honorarios por administrar) debe estar inscripto en el RPA, tiene las mismas responsabilidades frente a la ley que tiene cualquier administrador contratado externo.
Todo administrador, también será solidariamente responsable por el Art. 160 del CCYC.
La mayoría de los administradores voluntarios desconocen toda la normativa que están obligados a cumplir o piensan que por no cobrar honorarios, o ser copropietarios del edificio que administran están exentos de registración, obligaciones y responsabilidades. Las consecuencias legales por los incumplimientos recaen luego sobre él y sobre el consorcio, no pudiendo alegar el desconocimiento de la ley.
Por eso si se decide ser administrador voluntario en CABA, primero debe inscribirse en el RPA, debe conocer toda la normativa tanto local como nacional y deberá tener un contador y el asesoramiento de un letrado para no incumplir las obligaciones fiscales, contables y legales que tiene en su carácter de administrador.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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OBLIGACIONES DEL ENCARGADO DE CONSORCIOS

A continuación se detallan las obligaciones del encargado de edificios de propiedad horizontal, también comprende a los auxiliares de edificios y consorcios.

1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles.

2. Usar la ropa y equipamiento de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 14º y 18º del CCT, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

3. En caso de que un empleador le suministre indumentaria para vestir en el cumplimiento de sus funciones, el/la trabajador/a deberá usarla en las circunstancias que queden determinadas. Las prendas deberán ser confeccionadas sin adornos, leyendas ni colores llamativos. La vestimenta consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos. La entrega de este vestuario deberá repetirse cada dos años, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

4. Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio. Asimismo, el trabajador sin vivienda deberá notificar de inmediato a la administración del consorcio el cambio de domicilio, el que deberá ser realizado en forma fehaciente; en caso de no hacerlo, se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen en el domicilio laboral.

5. Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.-

6. Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.-

7. Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, como así también las puertas de uso común. Asimismo no estará obligado/a al lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultante de esta tarea no es responsabilidad del/la trabajador/a.-

8. Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-

9. Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.-

10. Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similar y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacios comunes.

11. Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-

12. Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas, debiendo además cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes de edificio.

13. Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.-

14. Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.-

15. Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.-

16. La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.-

17. Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del/la trabajador/a encargado/a y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del/la encargado/a, sólo podrá accederse en caso de emergencia.-

18. El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los/as empleados/as comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.

19. El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientes de consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos se dispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El/la trabajador/a no deberá manipular en ningún caso esos residuos.

20. El/la empleado/a con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el/la empleado/a en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. El desconocimiento de lo expuesto, será considerado como falta grave.

21. Entre el/la trabajador/a y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.-

22. Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.-

23. Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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