El Administrador, para efectivizar su renuncia no puede hacerlo ni por nota ni por carta documento (como he visto varios casos) enviada al consejo de administración del consorcio.
La manera de proceder en el caso de renuncia del administrador, es comunicarla de forma fehaciente, y la unica manera para hacerlo es que convoque una Asamblea donde el punto del orden del día será su renuncia y la designación de un nuevo Administrador , debido a que que no todos sabemos cómo pagar los aportes a un empleado, cuándo vencen las cosas, qué obligaciones hay que cumplir en el Consorcio, desde rellenar los matafuegos, inspecciones del ascensor, desinfecciones, etc. Todas estas obligaciones que tiene el Administrador, no todos saben cómo cumplirlas, esa es la razón por la cual el Consorcio no puede quedar acéfalo.
La desvinculación del Administrador con el Consorcio de Propietarios puede ser traumática o amigable.
Si bien el Administrador tiene la facultad de renunciar en cualquier momento ya que no es un funcionario público que tenga la obligación de permanecer en su cargo hasta el vencimiento del plazo de su mandato, su renuncia no puede ser intempestiva ya que de ésta forma puede provocar daños a su mandante por incumplimiento de obligaciones en curso (Art.1109 del C. Civil). Los perjuicios que puede sufrir el consorcio y sus habitantes ante la falta de pago de una factura de energía eléctrica o de compromisos previos, plan de pago de un contratista, caída de una moratoria con la AFIP; por no mencionar siquiera los más comunes. Por tal motivo, en estos casos corresponde que el administrador al momento de convocar a Asamblea, incluya 3 puntos fundamentales en el orden del día:
- Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.
- Renuncia del administrador.
- Designación de nuevo Administrador por 1 año.
El Administrador saliente debe abstenerse de entregar libros, rendiciones de cuentas o documentación del consorcio a otra persona que no sea el nuevo administrador, salvo que quede documentado con recibos qué copropietario recibirá toda la documentación por decisión de la Asamblea. Debe entregar al administrador entrante lo recibido en virtud del mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado (Art. 1911 del Código Civil).
Todo ello se hará bajo prolijo inventario y mediante acta notarial que constituye la máxima garantía de certeza de lo entregado y recibido. Si las cuentas del administrador saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá sobre su aprobación o no.
Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son aprobadas se abren 2 vías de reclamo:
1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de cuentas, y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al consorcio ó,
2) el Administrador saliente puede iniciar juicio contra el consorcio tendiente a que la justicia disponga que sus cuentas estuvieron bien llevadas, le sean aprobadas judicialmente y se condene al consorcio a pagar el saldo resultante.
Si el Administrador renuncio entonces ya no es mas mandatario del consorcio, tiene que elegirse a un administrador en su reemplazo para que siga realizando las tareas de gestión que anteriormente se venían realizando por parte de la ahora ex mandataria.
La elección se tiene que hacer en asamblea con todas las formalidades que pide el reglamento.
Si el consorcio tiene una deuda con la administración eso no es impedimento de realizar todas las gestiones que tiene el consorcio como pagar salarios, edesur, etc. Dependerá del fondo de reserva que tengan. Si hay escasez de fondos entonces lo que se puede hacer es un plan de pagos para pagar la deuda de la administración, pero una vez pagados todos los servicios que son del sosten del edificio.
Si renuncia lo mejor seria que hiciera una liquidación final de ingresos y egresos desde la última liquidación de expensas emitida y también que entregue la documentación y libros contables que tenía en su poder. Si retiene la documentación y libros por la deuda está cayendo dentro del delito penal de retención de documentación.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.