LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Con el nuevo código civil y comercial cambia el carácter jurídico tanto del consorcio como del administrador, la asamblea y el consejo que ahora es llamado consejo de propietarios. El consorcio pasa a ser una persona jurídica , que es susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones por lo cual en este sentido se asemeja al régimen de una sociedad comercial que puede ser incluso ejecutada. Este nuevo carácter reconocido de persona jurídica se compone por 3 órganos: el administrador, la asamblea de propietarios y el consejo de propietarios. El administrador deja de ser un mandatario y con ello se incrementan sus obligaciones. Para efectuar su renuncia debe hacerlo por asamblea convocada a ese efecto mediante una convocatoria a asamblea extraordinaria  que debe respetar estrictamente el reglamento del consorcio y las leyes locales de CABA para que sea válida. Los puntos del orden del día deben ser precisos y no dar lugar a confusión. La elección de un nuevo administrador debe ser por el término de un año, se debe plantear en forma precisa la renuncia del actual administrador y se deben tratar en dicha asamblea las propuestas de nuevos administradores que deberán estar a disposición de los propietarios varios días antes para que puedan ser evaluadas y conocidas por ellos al momento de la asamblea. Si el administrador renuncia por carta documento es aconsejable asesorarse para evitar la acefalía del consorcio por todos los perjuicios que ella trae a los propietarios e inquilinos.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

EL RECIBO DE EXPENSAS Y EL AVISO DE PAGO

Es necesario aclarar un punto que suele dar lugar a confusiones. En muchos Consorcios la Administración envía en la liquidación de expensas un aviso de pago. Este aviso de pago no es otra cosa que la indicación de la suma que debe pagar el propietario por las expensas, pero no constituye de ninguna manera un recibo de pago de expensas.

El recibo de pago de expensas tampoco es el talón del banco o de la entidad recaudadora donde el propietario efectúa el pago.

El recibo de expensas debe ser emitido por el Administrador y debe contener todos los requisitos exigidos por las leyes locales (en este caso nos referimos a las leyes locales de CABA que son muy específicas al regular el tema del formato y los requisitos formales que debe contener, tales como firma y sello del administrador, indicación de la Unidad Funcional, nombre y apellido del propietario, indicación de primer y segundo vencimiento y su interés respectivo, etc.) 

Es importante destacar que en aquellos consorcios en que se abonen las expensas no en banco sino en otras entidades no bancarias, el ticket de pago que emiten no son recibos de expensas, sino comprobantes de un depósito en una cuenta bancaria que no está indicada en dicho ticket, con la consiguiente duda de a qué cuenta se están efectuando los depósitos, si a la cuenta propia del consorcio o a una cuenta particular del Administrador, en cuyo caso se recomienda asesorarse para saber a donde están depositando los propietarios e inquilinos el dinero de la expensas.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

IMPUGNACION DE ASAMBLEAS DE CONSORCIO EN CABA

La impugnación  de una Asamblea vía judicial tiene un plazo de 30 días de celebrada la misma. Pasados los 30 días,  la Asamblea quedará firme y no podrá impugnarse. Pero para no tener que llegar al paso judicial, que por nuestro ordenamiento exige varios requisitos previos para ser admitido ya que es considerado el último paso y como una figura en extinción, tiene varios requisitos y no puede ser solicitado por un solo propietario, ya que existen en el ordenamiento local de CABA y en dicho Código alternativas para no llegar a este punto.

Lo más recomendable es que apenas llegue la convocatoria si no se tratan en ella los puntos del orden del día que han sido solicitados en forma verbal o vía mail (no constituyen prueba a los efectos legales para luego poder lograr la impugnación judicial) o que son de interés o urgencia, se haga la consulta a un letrado para lograr la impugnación de la convocatoria, de esta manera no habrá que recurrir a la asamblea judicial, en la que el administrador no es parte y por lo tanto no podrá ser condenado en costas, se evitarán los costos de mover el aparato judicial y se podrá lograr compelir al Administrador a que cumpla con los requisitos legales que debe tener la convocatoria y con los puntos del orden del día que corresponden.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

ADMINISTRADOR CON MANDATO VENCIDO EN CABA

Una pregunta muy frecuente es si puede el Administrador seguir administrando pasado el año de su mandato? con el agravante de no convocar a Asamblea a veces durante años para tratar su continuidad, o reelección, o renuncia , (recordemos que en CABA por las leyes locales su mandato puede durar hasta un año, pudiendo ser reelegido las veces que la Asamblea así lo disponga). 

También es conveniente recordar que con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial la antigua ley 13512 ha sido derogada por el nuevo ordenamiento y que el Administrador dejó de ser un mandatario para convertirse en uno de los órganos de la persona jurídica Consorcio. la cual no solo es embargable sino ejecutable, asimilando así al consorcio en su parte jurídico financiera a la de una sociedad comercial, que puede ser embargada, ejecutada, incluso entrar en quiebra.

La respuesta es que mientras no se efectúen las acciones pertinentes, se le sigan abonando las expensas por más que haya pasado su plazo de un año de mandato, éste sigue vigente si no media oposición legalmente fundada y suficiente que lo ponga en la situación de tener que llamar a Asamblea para tratar como uno de los puntos del orden del día su continuidad o reelección en asamblea por el término de un año.

A fin de evitar que algunos administradores se eternicen en su mandato es que existen en CABA las leyes locales que establecen un límite a su mandato. El problema está en que si los propietarios no toman cartas legales en el asunto pueden generarse situaciones como endeudamiento del consorcio hacia la administración que desconocen por carecer del asesoramiento correspondiente y hay casos en que los administradores se niegan a renunciar a su mandato hasta tanto los propietarios le abonen la deuda que tienen para con la administración.....deuda que en el 90 % de los casos los mismos propietarios desconocen hasta llegar a la consulta con un letrado especialista y que puede derivar hasta en un juicio del administrador contra el consorcio, en el cual todos deberán pagar, ya que al abonar las expensas se está convalidando la deuda que ellos mismos desconocen y que en algunos casos asciende a cientos de miles de  pesos.  

Por eso es conveniente que antes de dejar de pagar expensas y exponerse a un juicio ejecutivo y ante el silencio o la omisión al llamado a asamblea los propietarios se asesoren para poner fin a estas situaciones.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR EN CABA Y COMO DEBE REALIZARSE

El Administrador para poder renunciar a su mandato debe hacerlo mediante una asamblea (ya sea la Ordinaria Anual o una Extraordinaria convocada a tal efecto). Ya que ha sido elegido por Asamblea debe renunciar por Asamblea y en el orden del día de dicha Asamblea debe figurar como punto bien definido la renuncia del administrador actual y elección de nuevo administrador. Porque es tan importante que este punto del orden del día contenga la elección de un nuevo administrador? porque sino lo contiene el consorcio queda acéfalo y será el consejo si lo hay o todo el consorcio quien deberá convocar una nueva asamblea para elegir nuevo administrador. Cual es la consecuencia de que el consorcio quede acéfalo? (sin administrador): no hay quien pague sueldos, cargas sociales, AFIP, las boletas de la luz, los seguros obligatorios y habrá reclamos por parte de los encargados mediante intimaciones del SUTERH, multas de AFIP, corte de servicios , etc.

La convocatoria debe ser redactada y enviada de acuerdo al Reglamento de Copropiedad del Edificio, las leyes locales de CABA y el Código Civil y Comercial vigente.

Corresponde que el administrador incluya en la convocatoria a Asamblea, 3 puntos fundamentales en el orden del día:

- Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.

- Renuncia del administrador.

- Designación de nuevo Administrador por 1 año.

El Administrador saliente debe de entregar los activos, libros del consorcio, rendiciones de cuentas y documentación del consorcio al nuevo administrador designado por Asamblea, también podrá hacerlo al consejo de Propietarios  quien estará a cargo del Consorcio en el caso de que en dicha Asamblea no se haya elegido Administrador por no haber postulantes traídos por los propietarios para ocupar dicho puesto,hasta que sea elegido un nuevo Administrador.Debe entregar al administrador entrante lo recibido en virtud del mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado.

Todo ello se hará bajo prolijo inventario y la forma correcta de hacerlo es mediante acta notarial que constituye la máxima garantía de certeza de lo entregado y recibido. Si las cuentas del administrador saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá sobre su aprobación o no.

Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son aprobadas se abren 2 vías de reclamo que se harán efectivas con el nuevo administrador elegido en Asamblea:

1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de cuentas, y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al consorcio ó,

2) el Administrador saliente puede iniciar juicio contra el consorcio tendiente a que la justicia disponga que sus cuentas estuvieron bien llevadas, le sean aprobadas judicialmente y se condene al consorcio a pagar el saldo resultante.

Si el consorcio tiene una deuda con la administración eso no es impedimento de realizar todas las gestiones que tiene el consorcio como pagar salarios, Edesur, etc. Dependerá del fondo de reserva que tengan.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

QUIEN FIJA EL SUELDO Y LOS AUMENTOS DE ENCARGADOS Y PERSONAL DEL CONSORCIO?

Los haberes  de encargados y personal del consorcio están sujetos a los parámetros fijados en paritarias y a la categoría del personal del edificio de acuerdo a la categoría del edificio en que trabajan.

Los edificios se clasifican en 4 categorías que se establecen de acuerdo a los servicios centrales que posean. Son servicios centrales los siguientes: agua caliente, calefacción, compactador y/o incinerador de residuos, servicio central de gas envasado, desagote cámara séptica, ablandador de agua, salón de usos múltiples,  natatorio, gimnasio, saunas, cancha de paddle, cancha de tenis o squash, solárium y lavandería.

Las categorías en que se clasifica un edificio son:

a) 1ra categoría: Con tres o más servicios centrales.
b) 2da categoría: Con dos servicios centrales.

c) 3ra categoría: Con un servicio central.

d) 4ta categoría: Sin servicios centrales.

La supresión de algún servicio central no implica bajar de categoría al trabajador.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.