El Administrador para poder renunciar a su mandato debe
hacerlo mediante una asamblea (ya sea la Ordinaria Anual o una Extraordinaria
convocada a tal efecto). Ya que ha sido elegido por Asamblea debe renunciar por
Asamblea y en el orden del día de dicha Asamblea debe figurar como punto bien
definido la renuncia del administrador actual y elección de nuevo
administrador. Porque es tan importante que este punto del orden del día
contenga la elección de un nuevo administrador? porque sino lo contiene el consorcio
queda acéfalo y será el consejo si lo hay o todo el consorcio quien deberá
convocar una nueva asamblea para elegir nuevo administrador. Cual es la
consecuencia de que el consorcio quede acéfalo? (sin administrador): no hay
quien pague sueldos, cargas sociales, AFIP, las boletas de la luz, los seguros
obligatorios y habrá reclamos por parte de los encargados mediante intimaciones
del SUTERH, multas de AFIP, corte de servicios , etc.
La convocatoria debe ser redactada y enviada de acuerdo al
Reglamento de Copropiedad del Edificio, las leyes locales de CABA y el Código
Civil y Comercial vigente.
Corresponde que el administrador incluya en la convocatoria
a Asamblea, 3 puntos fundamentales en el orden del día:
- Aprobación de las cuentas y gestión de la administración.
- Renuncia del administrador.
- Designación de nuevo Administrador por 1 año.
El Administrador saliente debe de entregar los activos,
libros del consorcio, rendiciones de cuentas y documentación del consorcio al
nuevo administrador designado por Asamblea, también podrá hacerlo al consejo de Propietarios quien estará a cargo del Consorcio en el caso de que en dicha
Asamblea no se haya elegido Administrador por no haber postulantes traídos por
los propietarios para ocupar dicho puesto,hasta que sea elegido un nuevo
Administrador.Debe entregar al administrador entrante lo recibido en virtud del
mandato, los fondos del consorcio, los títulos, documentos y papeles que el
mandante le hubiese confiado.
Todo ello se hará bajo prolijo inventario y la forma
correcta de hacerlo es mediante acta notarial que constituye la máxima garantía
de certeza de lo entregado y recibido. Si las cuentas del administrador
saliente no hubiesen sido aprobadas, o quedase un período sin haber sido
tratado, el nuevo administrador recibe la rendición del administrador saliente
y debe ponerla a consideración de la asamblea de propietarios, quien resolverá
sobre su aprobación o no.
Si las cuentas son aprobadas y existe saldo en favor del
administrador saliente, se conciliará una forma de pago. Si las cuentas no son
aprobadas se abren 2 vías de reclamo que se harán efectivas con el nuevo
administrador elegido en Asamblea:
1) El consorcio puede promover la demanda de rendición de
cuentas, y en la tercera etapa del juicio reclamar los importes adeudados al
consorcio ó,
2) el Administrador saliente puede iniciar juicio contra el
consorcio tendiente a que la justicia disponga que sus cuentas estuvieron bien
llevadas, le sean aprobadas judicialmente y se condene al consorcio a pagar el
saldo resultante.
Si el consorcio tiene una deuda con la administración eso no
es impedimento de realizar todas las gestiones que tiene el consorcio como
pagar salarios, Edesur, etc. Dependerá del fondo de reserva que tengan.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.