AUMENTO DE EXPENSAS EN 2015 EN CABA

Según el Gobierno de CABA, entre septiembre de 2014 y agosto de 2015 las expensas aumentaron un 25%. Por su parte, el alquiler subió un 27%. Si se suma el costo del alquiler más el gasto de las expensas, éstas incidieron en un 21,9% en ese total. Es de recordar que entre abril de 2014 y marzo de 2015 los gastos del consorcio se habían incrementado un 27%. Todos estos datos surgieron del informe "Las canastas de consumo de la Ciudad de Buenos Aires" elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos de la ciudad.

En detalle, de la canasta de consumo el ítem que más aumentó fue el de las comunicaciones (31%). A continuación le siguieron los alquileres, las expensas, la canasta de bienes y servicios mensuales (22,5%), la canasta alimentaria (21%) y el gas (3%). Por su parte, el agua, le electricidad y el transporte público no sufrieron incrementos.

Expensas: 25%

De acuerdo al GCBA, entre septiembre de 2014 y agosto 2015, las expensas le costaron a los hogares porteños -en promedio- 608,42 pesos por mes. Es de recordar que entre abril de 2014 y marzo de este año, lo vecinos habían pagado en promedio 549 pesos de expensas por unidad funcional.

Período	Expensas Mensuales	Alquiler Mensual	Período	Expensas Mensuales	Alquiler Mensual
Septiembre 2014	552	2031	Marzo 2015	593	2257
Octubre 2014	561	2057	Abril 2015	593	2309
Noviembre 2014	581	2101	Mayo 2015	638	2375
Diciembre 2014	582	2139	Junio 2015	645	2440
Enero 2015	583	2179	Julio 2015	690	2504
Febrero 2015	590	2218	Agosto 2015	692	2577

Alquileres: 27%

Según los datos oficiales de la ciudad consultados, en los últimos 11 meses los alquileres se incrementaron en promedio un 25% en los hogares . A un inquilino le costó 2.266 pesos por mes alquilar en ese período, también en promedio.

LA CANASTA ALIMENTARIA

Según el Gobierno porteño, la Canasta alimentaria está conformada por el valor de los alimentos y bebidas que un hogar debe adquirir para satisfacer las necesidades alimentarias básicas.

Por su parte, la Canasta de Bienes y Servicios Mensuales incluye todos los bienes y servicios de carácter no durable que el hogar debe adquirir en forma mensual.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

ESCALA SALARIAL ENCARGADOS DE EDIFICIOS SEPTIEMBRE 2015

CON ESTA PLANILLA PODRÁ CONTROLAR LOS PAGOS REALIZADOS AL ENCARGADO,  RECUERDE MIRAR DETENIDAMENTE SU LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS Y VERIFICAR LA CATEGORIA DE SU EDIFICIO.

PLANILLA SALARIAL SEPTIEMBRE 2015

FUNCION	1° Cat.	2° Cat.	3° Cat.	4° Cat.
Encargado Permanente con vivienda	9.943	9.528	9.114	8.286
Encargado Permanente sin vivienda	11.687	11.200	10.713	9.739
Ayudante Permanente con vivienda	9.943	9.528	9.114	8.286
Ayudante Permanente sin vivienda	11.687	11.200	10.713	9.739
Ayudante Media Jornada	5.843	5.600	5.357	4.870
Personal Asimilado con vivienda	9.943	9.528	9.114	8.286
Personal Asimilado sin vivienda	11.687	11.200	10.713	9.739
Mayordomo con vivienda	10.311	9.881	9.452	8.593
Mayordomo sin vivienda	12.165	11.658	11.151	10.137
Intendente	14.889	14.889	14.889	14.889
Personal con mas 1 Función con vivienda	9.943	9.528	9.114	8.286
Personal con mas 1 Función sin vivienda	11.687	11.200	10.713	9.739
Encargado Guardacoches con vivienda	8.767	8.767	8.767	8.767
Encargado Guardacoches sin vivienda	9.520	9.520	9.520	9.520
Personal Vigilancia Nocturna	10.529	10.529	10.529	10.529
Personal Vigilancia Diurna	9.803	9.803	9.803	9.803
Personal Vigilancia Media Jornada	4.902	4.902	4.902	4.902
Encargado No Permanente con vivienda	4.717	4.717	4.717	4.717
Encargado No Permanente sin vivienda	5.127	5.127	5.127	5.127
Ayudante Temporario	9.603	9.603	9.603	9.603
Ayudante Temporario Media Jornada	4.802	4.802	4.802	4.802

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Para Cualquiera de las Categorías

Personal Jornalizado no más 18 horas ( según ART. 7 INC. P HORA)	99,30
Suplente con horario por dia	433,60
Retiro de residuos por unidad destinada a vivienda u oficina	17,80
Clasificación de residuos Resol. 2013 243 SSRT-GCABA	306,00
Valor vivienda	65,30
Plus por antigüedad conf. Resoluc. 106/09 – inc. D, e, h, n y p del art. 7 y 8 por año ( 1%)	97,40
Plus por antigüedad – por año ART. 11 ( 2%)	194,80
Plus limpieza de cocheras	242,50
Plus moviemiento de coches – hasta 20 unidades	359,00
Plus Jardin	242,50
Plus Zona Desfavorable	50%
Titulo de Encargado Integral de Edificio	10%
Plus limpieza de piletas y mantenimiento del agua	407,90

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

QUIENES SON LOS OBLIGADOS A PAGAR LAS EXPENSAS EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

La obligación de pagar expensas es "propter rem", lo cual significa que dicha obligación sigue a la "cosa", no a la persona, es decir que la obligación sigue al departamento que está sometido al régimen de Propiedad Horizontal (consorcio).

Con la antigua ley 13.512, (derogada por el Nuevo Código), el obligado al pago de expensas era el propietario del departamento. Es decir, aunque éste estuviera alquilado, o en préstamo de uso (comodato), o estuviera ocupado o usurpado en contra de la voluntad del propietario, éste último era el único responsable ante la ley por el pago de las expensas.

Con la entrada en vigencia a partir del 1 de agosto del 2015, la situación cambia ostensiblemente, ya que establece que además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título (hacemos la aclaración que por cualquier título se entiende inquilino, comodatario, usurpador, ocupante, etc.) Dado que la deuda por expensas va por sobre el bien de familia y hace que el bien igualmente sea ejecutable, es aconsejable asesorarse con un abogado cuando se presente una situación de morosidad en alguno de estos casos, ya que podría ser ejecutado el inmueble y rematado.

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EL JUICIO DE EJECUCION DE EXPENSAS

Entiendo que antes de iniciar el proceso ejecutivo de expensas hay otras formas legales de obtener el cobro de la deuda sin llegar al extremo de un juicio que termina en el desalojo y remate del inmueble. Pero en algunos casos, al fracasar estos métodos o bien porque quien ejerce la Administración del Consorcio y los propietarios los desconocen, se inicia el proceso ejecutivo de expensas del inmueble deudor. 

Para ello es necesario el certificado de deuda expedido por el Administrador y con la nueva legislación también es necesario que esté aprobado por el Consejo de Administración "si éste existe", ya que podría no existir por haberse disuelto, o porque los mismos propietarios reunidos en Asamblea hayan decidido no nombrar a nadie para que cumpla este cargo. En este caso, deberá ser el Administrador quien expida el certificado de deuda sin necesidad de ser aprobado. Considero que es muy importante que antes de iniciar la ejecución el tema se trate en Asamblea como punto del orden del día para que sea de conocimiento de los propietarios y éstos puedan emitir sus ideas y puntos de vista al respecto.

Un punto conflictivo en este tema es que si el consorcio se encuentra en una zona turística (como por ejemplo, la costa Atlántica) en los cuales no hay casi ocupación salvo en los períodos vacacionales, el consejo termina siendo conformado por propietarios de otras ciudades.

Además, por razones de simple vecindad, entre el deudor moroso y el propietario que deba firmar  el certificado de deudas pueden generar importantes demoras en la firma del certificado de deuda, lo cual tendrá un efecto negativo en el recupero de la deuda, que es vital para el funcionamiento del consorcio. 

Más complicada aún es la situación de que el propietario miembro del consejo que debe suscribir el certificado para ejecutar a un vecino, también sea deudor de expensas, con lo cual se hará más complicado que avalen con su firma el carácter de deudor del futuro ejecutado.

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DESPIDO DEL ENCARGADO DEL CONSORCIO

Si bien en la mayoría de los Reglamentos de Propiedad preexistentes a la vigencia del Nuevo Código Civil y Comercial,  la atribución para nombrar y despedir al personal del Consorcio recae exclusivamente en la decisión y el criterio unilateral del Administrador del Consorcio, con la nueva legislación y el gran caudal de jurisprudencia al respecto obliga a que los propietarios tomen conocimiento tanto de las implicancias que ésto generará al Consorcio como de las nuevas reglamentaciones al respecto.

Por ello, la facultad de nombrar y despedir al personal del Consorcio deberá ser tomada en Asamblea, ya que es una de las facultades de éste órgano reconocido por la nueva legislación.

Además, es sumamente aconsejable que en la Asamblea que trate el despido del encargado del edificio esté presente un abogado laboralista que explique las implicancias patrimoniales que dicho despido generará y si tomar dicha medida es aconsejable o no dado el motivo por el cual se quiere efectuar dicho despido. De esta manera los propietarios estarán en condiciones para tomar una decisión teniendo toda la información necesaria al respecto pudiendo deliberar con conocimiento de las consecuencias de aprobar dicha medida.

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SERVICIOS A CONSORCIOS, PROPIETARIOS E INQUILINOS

Su Administrador endeudo al consorcio? Su Administrador no quiere renunciar si no le abonan una deuda que exige al consorcio? Su administrador no cumple con lo que se establece en Asambleas o no realiza llamado a Asamblea? Su Administrador aumenta sus honorarios sin autorización de los propietarios? Su Administrador se niega a efectuar los arreglos? Las expensas no son claras? Haga valer sus derechos, evite multas y embargos al consorcio.

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EL ADMINISTRADOR QUE NO LLAMA A ASAMBLEA PARA REELECCION DE SU MANDATO

Es muy frecuente que los propietarios concurran a consultarme por el caso de Administradores que no realizan Asamblea y por lo tanto se perpetúan en su función (a veces con el aditamento de que endeudan al consorcio y manifiestan que dejarán su mandato cuando se les abone lo que el consorcio le debe, con lo cual se genera un circulo vicioso en que los propietarios están cada vez mas endeudados, y quedan como rehenes de dicho Administrador).
Hay que tener en cuenta que la situación de un Administrador que no cumple con el Reglamento o con la legislación vigente está en infracción y dejar que pase el tiempo sin asesorarse adecuadamente solo acrecentará una deuda de todos los propietarios del consorcio, por mas que tengan al día sus pagos de expensas. Y dicha deuda en la medida en que no se tomen medidas legales al respecto quedará como consentida al pagar mensualmente las expensas, por lo cual es imperativo asesorarse.
Hay muchas maneras de descubrir si en realidad esa deuda es real, por lo que se recomienda tener en cuenta que el mandato del Administrador no puede ser eterno y mirar detenidamente el resumen mensual de expensas (tengamos en cuenta que una Administración de consorcios es una empresa, no una ONG, y que no hacen caridad.) Por lo tanto el dinero que supuestamente "prestan" lo van a reclamar en algún momento, con intereses, punitorios y por la vía legal haciéndole un juicio al consorcio.

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LOS RUIDOS MOLESTOS EN EL CONSORCIO PRODUCIDOS POR ANIMALES DOMESTICOS

Los propietarios, los inquilinos y también los meros ocupantes, deben saber que el inmueble que habitan está sujeto a toda la legislación nacional y local y también a la ley consorcial propia y específica del edificio que habitan, que es el Reglamento de Copropiedad y Administración, llamado Reglamento de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial (ley 26994).
Hay reglamentos que prohíben la tenencia de animales domésticos, lo cual debe ser respetado y cumplido.
Sin perjuicio de ello, hay animales que son considerados acompañantes terapéuticos, por lo cual, si hay reclamos sobre su presencia en el edificio, es aconsejable un asesoramiento jurídico respecto a las medidas que pueden tomarse.
De todas formas, aun no diciendo nada el reglamento acerca de la tenencia de animales (por lo cual lo que no está expresamente prohibido, está permitido) un animal doméstico no debe molestar en forma tal que exceda la normal tolerancia.
Ocurre que nadie quiere judicializar el tema y suelen los consorcios imponer multas a los propietarios u ocupantes renuentes a cumplir con las leyes y con las mínimas normas que impone la educación convivencial.
Esas multas se incluyen en las expensas.
Es necesario enfatizar que imponer multas es facultativo de los jueces, salvo que los reglamentos contemplen específicamente la potestad de multar (como suele ocurrir en los clubes de campo).
No obstante, si nada establece sobre multas el reglamento consorcial, la legitimidad de las mismas se deberá apoyar en una asamblea, que, con un mínimo de dos tercios de votos computables, resolverá incorporar al reglamento multas, especificando las causales de su fijación, el canon y un sistema recursivo para evitar situaciones abusivas. Esto lleva a la intervención notarial pues resulta ser una modificación del reglamento, que debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción.
Normativa aplicable a la problemática de los animales que molestan en el Consorcio
ARTICULO 2047 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art.1973 Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Infracciones
ARTICULO 2069 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

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QUIENES PUEDEN VOTAR EN LAS ASAMBLEAS DEL CONSORCIO?

Al llegar el momento de la Asamblea, suele suceder que el administrador se encuentra con personas que, por el hecho de habitar en un departamento y pagar las expensas mensuales, pretenden asistir a las asambleas, deliberar y votar. Algunas podrán hacerlo, otras no. Cabe aclarar que aquellos que pretendan votar y deliberar deberán haber acreditado previamente su condición de titulares de dominio ante el Administrador, circunstancia que deberá estar plasmada en el Libro de Registro de Propietarios, así como las firmas de los mismos en el Libro de Registro de Firmas del Consorcio (ambos libros son obligatorios, así como que el Administrador los mantenga actualizados). Pese a todo ésto, y debido a que es muy poco frecuente dicha registración, a la hora de las Asambleas suelen plantearse diversas situaciones. Las más frecuentes son:Sucesión: si bien los herederos forzosos tienen la posesión del inmueble, sólo serán considerados propietarios cuando figuren en el Registro de la Propiedad Inmueble como los nuevos titulares del dominio de la unidad funcional. Para lo cual es necesaria la declaratoria de herederos, dictada por el juez de sucesión. O también será válido si el sucesor es declarado por el juez de la sucesión Administrador del Sucesorio. En ese caso también podrá participar y votar, obviamente, presentando la designación del juez como tal.

Donación: se puede ser propietario por donación, aunque El donante se haya reservado el usufructo de por vida. En este caso, el titular es el donatario.

Sociedades: Cuando el titular de dominio es una sociedad, por su carácter de persona ideal o jurídica, requerirá de una persona física para su representación (apoderado).

Si un departamento tiene dos o más titulares de dominio, los titulares tendrán que unificar en un solo voto la decisión y manifestarla de ese modo en la asamblea.

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