Los propietarios, los inquilinos y también los meros ocupantes, deben saber que el inmueble que habitan está sujeto a toda la legislación nacional y local y también a la ley consorcial propia y específica del edificio que habitan, que es el Reglamento de Copropiedad y Administración, llamado Reglamento de Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial (ley 26994).
Hay reglamentos que prohíben la tenencia de animales domésticos, lo cual debe ser respetado y cumplido.
Sin perjuicio de ello, hay animales que son considerados acompañantes terapéuticos, por lo cual, si hay reclamos sobre su presencia en el edificio, es aconsejable un asesoramiento jurídico respecto a las medidas que pueden tomarse.
De todas formas, aun no diciendo nada el reglamento acerca de la tenencia de animales (por lo cual lo que no está expresamente prohibido, está permitido) un animal doméstico no debe molestar en forma tal que exceda la normal tolerancia.
Ocurre que nadie quiere judicializar el tema y suelen los consorcios imponer multas a los propietarios u ocupantes renuentes a cumplir con las leyes y con las mínimas normas que impone la educación convivencial.
Esas multas se incluyen en las expensas.
Es necesario enfatizar que imponer multas es facultativo de los jueces, salvo que los reglamentos contemplen específicamente la potestad de multar (como suele ocurrir en los clubes de campo).
No obstante, si nada establece sobre multas el reglamento consorcial, la legitimidad de las mismas se deberá apoyar en una asamblea, que, con un mínimo de dos tercios de votos computables, resolverá incorporar al reglamento multas, especificando las causales de su fijación, el canon y un sistema recursivo para evitar situaciones abusivas. Esto lleva a la intervención notarial pues resulta ser una modificación del reglamento, que debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción.
Normativa aplicable a la problemática de los animales que molestan en el Consorcio
ARTICULO 2047 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art.1973 Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Infracciones
ARTICULO 2069 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
Hay reglamentos que prohíben la tenencia de animales domésticos, lo cual debe ser respetado y cumplido.
Sin perjuicio de ello, hay animales que son considerados acompañantes terapéuticos, por lo cual, si hay reclamos sobre su presencia en el edificio, es aconsejable un asesoramiento jurídico respecto a las medidas que pueden tomarse.
De todas formas, aun no diciendo nada el reglamento acerca de la tenencia de animales (por lo cual lo que no está expresamente prohibido, está permitido) un animal doméstico no debe molestar en forma tal que exceda la normal tolerancia.
Ocurre que nadie quiere judicializar el tema y suelen los consorcios imponer multas a los propietarios u ocupantes renuentes a cumplir con las leyes y con las mínimas normas que impone la educación convivencial.
Esas multas se incluyen en las expensas.
Es necesario enfatizar que imponer multas es facultativo de los jueces, salvo que los reglamentos contemplen específicamente la potestad de multar (como suele ocurrir en los clubes de campo).
No obstante, si nada establece sobre multas el reglamento consorcial, la legitimidad de las mismas se deberá apoyar en una asamblea, que, con un mínimo de dos tercios de votos computables, resolverá incorporar al reglamento multas, especificando las causales de su fijación, el canon y un sistema recursivo para evitar situaciones abusivas. Esto lleva a la intervención notarial pues resulta ser una modificación del reglamento, que debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble de cada jurisdicción.
Normativa aplicable a la problemática de los animales que molestan en el Consorcio
ARTICULO 2047 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Art.1973 Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.
Infracciones
ARTICULO 2069 del Código Civil y Comercial (ley 26994) vigente a partir del 1-8-2015
Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.