LOS RIESGOS DE PAGAR EXPENSAS EN EFECTIVO

En CABA es obligatorio que cada consorcio tenga su propia cuenta bancaria, para que a través de ella se realicen los depósitos de expensas y las erogaciones que efectúe el consorcio.
Esto tiene una lógica, centralizar todos los ingresos y egresos a través de una cuenta bancaria a nombre del consorcio hace mucho más fácil el control tanto para el administrador como para los propietarios, tanto de los fondos existentes, los ingresos por pago de expensas y las erogaciones por pagos que se reflejan mensualmente en las liquidaciones de expensas.
A pesar de ello, sigue siendo frecuente el caso de que habiendo una cuenta a nombre del consorcio, el administrador pasa a cobrar el dinero en efectivo en el edificio en determinado día del mes, que comunica en las liquidaciones de expensas.
En estos casos he visto que en general son muy pocos los propietarios o inquilinos que depositan en cuenta y muchos más los que pagan en efectivo.
Hay casos en que habiendo adultos mayores que manifiestan que no saben cómo manejarse con los depósitos de las expensas y no tienen familiar o amigo que los ayude, el administrador puede explicarle que así como cobra su jubilación en el banco, hay personal allí que pueden asistirlo para hacer el depósito de pago de las expensas en la cuenta bancaria del consorcio.
Hay un principio en el derecho que se llama: "RES PERIT DOMINE", la traducción es "la cosa se pierde para su dueño". Esto significa que si la persona que recauda las expensas pierde el dinero o se lo roban, el dinero se perdió para el dueño, que es quien abonó.
El propietario será el principal perjudicado, junto con el consorcio, porque habiendo una cuenta decidió abonar en efectivo. También será un problema para el administrador que perdiera o le robaran la recaudación de expensas.
También he visto casos donde se aconseja que el consorcio no abra una cuenta propia, y se abonen las expensas en efectivo en la administración . Lo aconsejable es abonar siempre en la cuenta a nombre del consorcio, porque abonando en efectivo el propietario o inquilino no tiene ninguna seguridad de que ese dinero efectivamente ingresará en la cuenta del consorcio, ni que podrá recuperarla si el administrador es removido o renuncia a su cargo.
Otro caso se da en los consorcios que no tienen cuenta propia y depositan en la cuenta bancaria del administrador, produciéndose así una confusión de patrimonios. Si embargan esa cuenta, el dinero del consorcio quedará dentro del embargo, en el caso de que falleciera el administrador habrá que demostrar en la sucesión que parte del dinero de esa cuenta no era propiedad del causante, sino del consorcio. Como se puede apreciar, abonar en efectivo o en la cuenta propia del administrador trae más problemas que beneficios.
Debido a que el administrador maneja dinero ajeno, es imprescindible que se maneje con absoluta transparencia y diligencia en su función.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LOS MOROSOS Y LA EJECUCIÓN DE EXPENSAS

El interés por mora: es el porcentaje de interés que el consorcio le cobra al consorcista moroso.
Lo habitual es in interés del 3 %. Se debe seguir siempre lo que indique el reglamento, porque en caso de llevar la deuda a proceso de ejecución, es el juez quien fijará los intereses aplicables.
Hay un mito con respecto al tiempo que debe esperarse para iniciar la ejecución de expensas. En muchos reglamentos dice expresamente que a los 3 meses quedará abierta la vía ejecutiva, pero ésto en los tribunales no es así.
A partir del primer mes de mora la deuda ya se puede ejecutar judicialmente aunque el reglamento disponga un tiempo mayor, porque los jueces aceptan la iniciación de la vía ejecutiva a partir de cumplido un mes de la mora en el pago de expensas.
También aclaro que las expensas no se consideran legalmente pagas si no se abona el total del mes adeudado. Si la expensa es de $ 4.000 y el deudor paga $ 3.000 legalmente la deuda es ejecutable igual. Es importante recordar que el administrador no está obligado a recibir pagos parciales.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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COBRO DE VIÁTICOS, DDJJ, ASISTENCIA A ASAMBLEAS, SIN AUTORIZACIÓN DEL CONSORCIO

En CABA por ley rige la obligatoriedad de que los administradores detallen que servicios incluyen sus honorarios y que es aquello que cobrarán por separado al consorcio.
Esta información debe quedar detallada en el acta de asamblea en la que son electos.
Debido a la falta de información de los copropietarios sucede que no se detalla en actas esta información y se ven luego en las liquidaciones de expensas que el administrador cobró gastos por viáticos, por asistir a una asamblea extraordinaria, por emitir certificados de libre deuda de expensas, por efectuar DDJJ del consorcio ante el GCBA, por permanecer en asamblea luego de las 20 hs, por atender a un inspector, "de acuerdo" al honorario de determinada cámara o entidad que los regule. Aclaro que estos aranceles son SUGERIDOS para los administradores, no es obligación del administrador cobrarlos ni es obligación del consorcio aceptarlos, y solo es legal aplicarlos si el consorcio aprobó que eso se cobre aparte y de acuerdo a los precios que sugieren estas entidades o cámaras.
Cobrar extras sin que esté expresamente aprobado por la asamblea (y por los propietarios ausentes notificados de las resoluciones asamblearias de acuerdo a lo prescripto por el CCYC, que tienen derecho a voto) es una conducta ilegal, que aumenta las expensas en lesionando los derechos de los propietarios e inquilinos.
También rige por ley en CABA con respecto a los honorarios del administrador la siguiente norma: los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y sólo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto. Estas decisiones deben figurar en forma clara y concisa indefectiblemente en el acta respectiva.
Es muy importante mirar detenidamente las liquidaciones de expensas y al notar estas erogaciones, (si no han sido expresamente aprobadas en asamblea), asesorarse con un abogado especialista en consorcios antes de abonarlas, de lo contrario se estaría convalidando el cobro de extras impuesto por el administrador.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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FILTRACIONES EN CONSORCIOS

Las filtraciones en partes comunes y en departamentos y cocheras son la mayor fuente de conflicto en los consorcios de CABA.
Con el CCYC se introdujo en la legislación el concepto de "cubo de aire": los problemas que de las cañerías que corren dentro de los muros (paredes, techo y piso) de la unidad son responsabilidad del consorcio, y las pérdidas en los caños que estén a la vista son responsabilidad de cada propietario. Con el paso de los años se produce la corrosión de las cañerías, los administradores de consorcios suelen hacer reparaciones "para salir del paso", además se contrata personal no idóneo, que ejecutan los trabajos sin garantía escrita y se usan materiales de baja calidad son algunos de los principales motivos por los que cada vez, mas consorcios en CABA están seriamente afectados por filtraciones. Los problemas más comunes se producen en los techos y paredes de dormitorios, baños, medianera y cocinas.
Las filtraciones más comunes se observan en cañerías.
Al estar en mal estado por el paso del tiempo son otro de los problemas que causan filtraciones; considerando que tienen una vida útil de 25 años, hay muchos consorcios en CABA cuyas cañerías tienen más de 40 años.
Otra causa de humedad son los "parches". En general, frente a una pérdida de agua no se recambian todas la cañerías y sólo se emparcha en un lugar. Es un arreglo barato que sale caro, porque en poco tiempo aparece otra pérdida.
También hay que tener en cuenta que se suelen utilizar materiales de mala calidad, y por esto también el consorcio tiene que pagar varias veces el mismo arreglo.
Al margen de todo lo mencionado, lo más importante es que las filtraciones de agua, que suelen pasar cerca de cableados eléctricos (que además son viejos y antirreglamentarios) pueden acarrear incendios, desprendimientos de techos y poner en peligro la vida de los propietarios e inquilinos.
Como además, los reclamos no efectuados legalmente por filtraciones y daños prescriben con el tiempo, es importante consultar con un abogado especialista apenas se produzcan filtraciones.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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CONVOCATORIA A ASAMBLEA VICIADA DE NULIDAD

La convocatoria a asamblea debe cumplir en CABA con muchos requisitos, que la gran mayoría de las veces no se cumplen, y que detectados a tiempo permiten al propietario exigir una nueva convocatoria a asamblea que garantice los derechos de todos los integrantes del consorcio.

Primero aclararé el concepto de "vicio": es un defecto que presenta un instrumento o un acto jurídico por carecer de alguna de las formalidades exigidas por la ley.

Ahora enumeraré los vicios más frecuentes en las convocatorias a asamblea en CABA:

1) Falta de fecha de emisión de la convocatoria o fecha falseada (por ejemplo, dice fecha 1/10/2019 y fue entregada 5 días después a los miembros del consorcio, incumpliendo así los plazos reglamentarios.

2) Falta de notificación fehaciente de la convocatoria (se suelen enviar por mail o pero, por watssap como he visto últimamente). El problema reside en que al no tener un acuse de recibo con fecha de entrega , firma y DNI de quien recibe la convocatoria no hay manera de saber si han sido notificados todos los copropietarios. (los mails y whatsapp podrían ser recibidos por cualquier persona que no sea el destinatario). Salvo para los propietarios o inquilinos que hayan requerido la posibilidad de ser notificados por otro medio, que puedan recibir

En el caso de tratarse de un inmueble sujeto a contrato de locación, la notificación de la convocatoria se debe hacer con cargo de notificar el propietario.

3) Falta de horario estimativo de finalización de la asamblea (esto incide en la necesidad de pasar a un cuarto intermedio para evitarle a los propietarios asambleas interminables a las que preferirán no asistir, porque se sabe cuando empiezan, pero no cuando terminan.

4) Falta de inclusión en la convocatoria de alguno de los puntos de forma que garantizan los derechos de los propietarios: elección de presidente de la asamblea y de secretario para labrar el acta (es ilegal que el acta no se labre en el momento del acto asambleario), debiendo ser leída a todos lo presentes a viva voz antes de finalizar la asamblea. Las actas no se "pasan" ni se traen impresas por un centro de copiado. Tampoco es legal traer una "minuta" del acta.

5) Falta del punto de declaración de la validez de la asamblea. (es un punto muy importante, sobre todo si se elige en esa asamblea un nuevo administrador, debido a que sin ese punto tratado y aprobado, el banco no le da al nuevo administrador el control de la cuenta bancaria del consorcio.

6) Falta de especificación del lugar en que se realizará la asamblea, especificando día, horario de inicio, temario preciso y claro a tratarse en la misma.

7) Un requisito legal que nunca se cumple: es obligatorio entregar junto con la convocatoria, una copia del ultimo acta de asamblea realizada (sin importar si los propietarios la recibieron anteriormente)

Todos estos requisitos corresponden a la legislación de CABA.

Al recibir la convocatoria es muy importante que los propietarios controlen que estén todos los requisitos legales mencionados. Si la convocatoria estuviera viciada se aconseja consultar con un abogado especialista en consorcios.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

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FALTA DE ACCESO A LA DOCUMENTACIÓN DEL CONSORCIO

En CABA, es obligatorio  entregar una copia del último acta de asamblea realizada a todos los propietarios, que debe ser entregada junto con la convocatoria a asamblea,( esta obligación rige tanto para las convocatorias a asambleas ordinarias anuales como para las extraordinarias).
A nivel nacional, de acuerdo a la normativa del CCYC también se debe entregar una copia del acta de asamblea a los ausentes para que puedan ejercer su derecho a votar, quienes tendrán 14 días para hacerlo una vez notificados. Pasados los 14 días se cerrará el acta respectiva con la aclaración de conformidades expresas y de las objeciones recibidas, si las hubiera. Pero con respecto a la entrega de la copia del acta para que voten los ausentes es muy importante recordar que el plazo para ejercer la acción de nulidad de asamblea caduca a los 30 días de celebrada la misma, por eso, si el administrador entrega copia del acta realizada luego de los 30 días de la celebración de la asamblea, habrá quitado el derecho a los propietarios ausentes a ejercer la acción judicial de nulidad de asamblea.
Otro problema que ya es crónico en la vida consorcial es la falta de acceso a la documentación del consorcio, a la que tiene derecho todo propietario.
Algunos administradores suelen decir en asamblea o ante el pedido telefónico de concurrir a verificar contratos, documentación, libros y demás del consorcio, que los mismos "se encuentran a disposición de los propietarios" en las oficinas de la administración. El propietario va en horario de atención, y no lo atienden o simplemente le dicen que la documentación la tiene un gestor, o cualquier excusa para no permitirle acceder a la documentación a la que tiene derecho .
Impedir con dilaciones u otros ardides el acceso a la documentación del consorcio a los propietarios no solo es una falta grave. El administrador del consorcio administra dinero ajeno, y ocultar facturas,pagos de cargas sociales, contratos y demás documentación del consorcio suele deberse a que las mismas no se encuentran en regla, y en ese caso, quien recibirá las multas y/o los juicios será el consorcio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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TRABAJOS REALIZADOS POR EL ENCARGADO O PERSONAL NO HABILITADO

Sucede muy frecuentemente que en los edificios hay trabajos de pintura, plomería, incluso trabajos de gas, y hasta he visto incluso que en algunos edificios han contratado al encargado para trabajos realizados en altura . En general se piensa que es una forma de ayudarlo y así también abaratar los costos de dichos trabajos. Quiero aclarar que lejos de ser una opción, esto está prohibido.
El problema que surge es que el encargado del edificio tiene una ART que le cubre las tareas determinadas en el Estatuto y en el Convenio Colectivo de su actividad, sólo ésas.
Por ello, si tuviera algún accidente mientras realiza trabajos que no le corresponden según su carácter de encargado, el responsable es el consorcio, quien deberá responder judicialmente por lo que le suceda al encargado, Ningún seguro protegerá ni al encargado ni al consorcio, ni su ART ni el Seguro integral del Consorcio.
Otro problema que trae aparejado contratar al encargado para realizar trabajos en el edificio es que no tiene forma de facturarle al consorcio, porque al estar en relación de dependencia con el consorcio, no es un trabajador autónomo, por lo cual no tiene facturación. Y sucede entonces que se presentan facturas apócrifas en la liquidación de expensas, a nombre de otra persona, o directamente se cae en el absurdo de plasmar en la liquidación de expensas la ilegalidad del pago al encargado por la realización, por ejemplo, de arreglos de gas, plomería, o pintura de hall de entrada o pintura del frente del edificio.
Otra situación muy frecuente es que el administrador tenga como proveedor de reparaciones de gas a un plomero, que no es gasista matriculado y le encargue trabajos de gas. Demás está decir lo peligroso que es la manipulación de instalaciones de gas por personal no matriculado. Además, siempre termina sucediendo que por estar hechos por quien no tiene los conocimientos necesarios para realizar estos trabajos, se termina pagando 2 veces por el mismo trabajo, debido a que se debe llamar luego a un gasista habilitado que solucione el arreglo mal hecho que dejó el plomero que trabajó también sobre la instalación de gas.
Es aconsejable mirar muy bien las expensas todos los meses, y ante este tipo de situaciones asesorarse con un letrado especialista para prevenir siniestros y juicios que perjudican a todo el consorcio, que siendo una persona jurídica, responde con todo su patrimonio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS Y EL CAMBIO QUE TRAJO EL CCYC

Primero empezaremos por definir el concepto de Expensas: son los gastos que tiene el consorcio.
La antigua ley 13.512 de propiedad horizontal, derogada con el CCYC el 1/08/2015, no hablaba de expensas ordinarias y expensas extraordinarias. La diferenciación entre los 2 tipos de expensas vino con fallos judiciales.
Las expensas se dividen en: gastos ordinarios que son los que sabemos de antemano que van a ocurrir. Como por ejemplo: abonos, seguros, pago al encargado, etc.
Los gastos extraordinarios: son aquellos que no sabemos de antemano que van a ocurrir, por ejemplo: una demanda contra el consorcio.
Expensas comunes: comprende las expensas ordinarias y las extraordinarias, se llaman así porque son comunes a todo el edificio.
La gran modificación que trajo el código con respecto a los gastos extraordinarios tiene gran repercusión en los inquilinos. Cuando una persona va a alquilar se compromete a pagar las expensas comunes ordinarias, y las expensas extraordinarias serán abonadas por el propietario .
El CCYC establece que las gastos ordinarios son los gastos de administración, reparación y sustitución de cosas comunes. Con ésto, la mayoría de los gastos que antes se consideraban Extraordinarios, ahora revisten el carácter de Ordinarios.
Entonces, con el CCYC serán gastos Extraordinarios aquellos que impliquen una mejora en el valor del edificio, más precisamente una innovación, algo que antes no estaba: como por ejemplo, la instalación de un SUM, parrillas, instalación de un baño en la terraza, espacio para juegos, instalación de cámaras de seguridad y cualquier modificación que NO implique el mero mantenimiento del edificio.
También el CCYC dispone que será un gasto extraordinario la generación de un fondo de reserva aprobado en asamblea.
Por ello la reparación de toda cosa que ya existe será un gasto Ordinario: como por ejemplo la sustitución de las cañerías de gas, debido a que se está sustituyendo algo que ya estaba en el edificio, o la sustitución del motor del ascensor, debido a que si bien no sabemos cuando va a fallar, tiene una vida útil y al cabo de ésta deberá ser sustituido por uno nuevo.
Por ultimo, con el CCYC son obligados al pago de expensas: el propietario, inquilino u ocupante a cualquier título, pero ante la mora en el pago, la acción ejecutiva de expensas siempre irá hacia el propietario del inmueble.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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CONSEJOS DE PROPIETARIOS QUE MANEJA AL CONSORCIO

El Consejo de Propietarios es un órgano de gran utilidad para el consorcio. Esto siempre y cuando cumpla estrictamente con sus funciones sin extralimitarse convirtiéndose en el "dueño" del consorcio.

Las funciones que tiene de acuerdo a los reglamentos y al CCYC son muy claras y determinadas, pero en la vida consorcial se ve un enorme número de consorcios en los que los propietarios quedan como "rehenes" de éste órgano que pasa de ser un órgano consultivo y de contralor del consorcio, a un órgano ejecutivo y de toma de decisiones, tomando de ésta manera atribuciones indelegables del administrador y de la Asamblea de Propietarios.

Primero ha de tenerse en cuenta de su composición: tal como lo indica el CCYC con el nombre que le asigna "Consejo de Propietarios", no puede estar integrado por inquilinos, ni por nadie que no sea propietario, tampoco se puede ser miembro del Consejo "por poder" otorgado por un propietario.
Es más, en algunos reglamentos se establece que no podrán formar parte del consejo aquellos propietarios que no habiten en su Unidad Funcional.
Por lo tanto, quien no posea la titularidad dominial de una Unidad Funcional no puede legalmente formar parte del Consejo de Propietarios.
Siguiendo los lineamientos de los Reglamentos de Copropiedad y Administración y del CCYC, este órgano no está facultado para aprobar presupuestos, contratar proveedores, (dado que todas éstas son facultades del administrador, y son indelegables), ni para aprobar rendiciones de cuentas, aprobar la gestión del administrador , aprobar aumentos de honorarios del administrador, aprobar aumentos de expensas, (siendo éstas facultades de la Asamblea de Propietarios, órgano soberano de la persona jurídica Consorcio).
La Asamblea de Propietarios podrá otorgarle más funciones que las que le impone la legislación, siempre teniendo en cuenta que tendrán la responsabilidad jurídica que ello implica.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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