Responsabilidad del Consejo de Propietarios: ¿renunciar libera de las obligaciones anteriores?
¿Integraste el Consejo de Propietarios de un consorcio y decidiste renunciar? ¿Puede un exconsejero ser responsabilizado por irregularidades económicas detectadas después de abandonar el cargo?
La respuesta exige distinguir entre el cese de las funciones y la eventual responsabilidad jurídica derivada de conductas anteriores.
En materia de propiedad horizontal, esta diferencia resulta especialmente importante cuando existen conflictos relacionados con la administración de fondos, rendiciones de cuentas, gastos extraordinarios o decisiones económicas controvertidas.
El deber de control económico y financiero
El Artículo 2064, inciso b), del Código Civil y Comercial de la Nación atribuye al Consejo de Propietarios la función de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.
Asimismo, el inciso c) contempla la autorización al administrador para disponer del fondo de reserva ante determinados gastos imprevistos.
Estas atribuciones deben interpretarse conjuntamente con las obligaciones propias del administrador establecidas en el Artículo 2067.
El consejo no reemplaza al administrador ni asume automáticamente todas sus obligaciones.
Sin embargo, la existencia de una función legal de control plantea interrogantes relevantes cuando se detectan irregularidades durante el período en que una persona integró ese órgano.
¿Qué sucede cuando el consejero renuncia?
La renuncia supone la voluntad de cesar en el ejercicio del cargo, pero no constituye necesariamente una liberación de toda eventual responsabilidad relacionada con hechos anteriores.
Tampoco significa que el exconsejero deba responder automáticamente por cualquier perjuicio sufrido por el consorcio.
Para evaluar una eventual responsabilidad civil corresponde examinar las circunstancias particulares y los presupuestos previstos por el Código Civil y Comercial.
Entre las disposiciones relevantes se encuentran los Artículos 1716 y 1717, relativos al deber de reparar y la antijuridicidad; los Artículos 1721 y 1724, vinculados con los factores de atribución; el Artículo 1726, sobre relación causal; y el Artículo 1737, referido al daño.
¿Puede existir responsabilidad por no controlar al administrador?
Una de las preguntas más importantes es si la omisión de controles económicos y financieros puede generar consecuencias para los integrantes del consejo.
El análisis no puede limitarse a comprobar que existió una irregularidad administrativa.
Es necesario determinar qué deber concreto correspondía al consejero, qué información estaba a su alcance, qué conducta desarrolló u omitió y si concurren los presupuestos legales para atribuirle responsabilidad.
¿Qué sucede si el consejero conocía determinadas irregularidades? ¿Y si nunca recibió la documentación solicitada? ¿Tiene relevancia haber formulado observaciones o dejar constancia de desacuerdos?
Estas circunstancias pueden resultar decisivas para una evaluación jurídica individual.
¿Puede existir responsabilidad penal?
La responsabilidad penal requiere un análisis diferente.
No surge automáticamente por integrar el Consejo de Propietarios ni por incumplir genéricamente una función de control.
Para considerar una eventual responsabilidad penal deben examinarse hechos concretos, la posible configuración de una figura delictiva y la intervención personal que pudiera corresponder a cada involucrado.
No toda irregularidad contable o administrativa constituye un delito.
Por ello, no corresponde equiparar sin más una omisión de control, una infracción a obligaciones consorciales y una conducta penalmente relevante.
¿Es importante conservar documentación antes de renunciar?
Las actas de asamblea, las comunicaciones con la administración, los pedidos de documentación, las rendiciones de cuentas y los antecedentes de decisiones económicas pueden adquirir relevancia ante una controversia posterior.
Su valor jurídico dependerá del contenido y de las circunstancias del caso.
La existencia de documentos tampoco determina por sí sola la responsabilidad o la ausencia de ella.
¿Cómo proteger jurídicamente los derechos de un integrante del Consejo?
No existe una solución universal aplicable a todos los consorcios.
El alcance de las funciones, las circunstancias de la renuncia y las eventuales responsabilidades requieren un estudio del reglamento de propiedad horizontal, de las actas y de los antecedentes de gestión.
Antes de presentar una renuncia o responder a un reclamo relacionado con actuaciones del consejo, resulta aconsejable obtener una evaluación jurídica personalizada.
Asesoramiento jurídico sobre responsabilidad del Consejo de Propietarios
El Estudio Jurídico SMB brinda asesoramiento en conflictos de propiedad horizontal, análisis de documentación consorcial y cuestiones vinculadas con las funciones y responsabilidades del Consejo de Propietarios.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky
Abogada especializada en Propiedad Horizontal.
Estudio Jurídico SMB — Atención en CABA.
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La responsabilidad no se presume por el solo hecho de integrar un consejo: debe analizarse jurídicamente cada conducta y sus consecuencias.
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