¿Prescriben las deudas de expensas? Consideraciones sobre el dies a quo, la actio nata y las vicisitudes interruptivas de la prescripción liberatoria en la Propiedad Horizontal
La prescripción de expensas: una cuestión que excede el mero transcurso del tiempo
En el ámbito de la Propiedad Horizontal, la problemática relativa a la prescripción liberatoria de los créditos por expensas comunes constituye una cuestión jurídica cuya aparente simplicidad encubre una compleja articulación normativa, jurisprudencial y procesal.
¿Puede considerarse jurídicamente exigible una obligación consorcial cuyo vencimiento se remonta a varios períodos anteriores? ¿Resulta suficiente el mero transcurso temporal para neutralizar la pretensión crediticia? ¿Qué relevancia adquieren las interpelaciones extrajudiciales, los reconocimientos tácitos o la existencia de actuaciones judiciales anteriores?
La respuesta exige superar una interpretación exclusivamente cronológica del fenómeno prescriptivo, toda vez que el instituto no se agota en la aplicación mecánica del principio tempus fugit, sino que requiere determinar la efectiva configuración de sus presupuestos constitutivos.
I. Naturaleza jurídica de la obligación consorcial y régimen de periodicidad
La obligación de contribuir a las expensas comunes encuentra sustento normativo en los Artículos 2046, inciso c), y 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sin embargo, la determinación del régimen prescriptivo aplicable exige examinar su articulación con el Artículo 2562, inciso c), relativo a las prestaciones de devengamiento periódico, sin prescindir de las reglas concernientes a la exigibilidad individual de cada obligación.
En este contexto, la problemática se proyecta sobre la distinción entre el nacimiento de la obligación, su liquidación, su vencimiento y su eventual reconocimiento posterior.
¿Constituye cada liquidación mensual una obligación susceptible de cómputo autónomo? ¿Qué consecuencias jurídicas podrían derivarse de la incorporación de períodos anteriores en liquidaciones sucesivas?
La cuestión dista de agotarse en una respuesta puramente aritmética.
II. El dies a quo y la incidencia del derecho transitorio
La determinación del momento inicial del cómputo prescriptivo, conocido doctrinariamente como dies a quo, adquiere particular relevancia cuando las obligaciones reclamadas comprenden períodos alcanzados por diferentes regímenes normativos.
En efecto, la articulación entre el derogado Artículo 4027, inciso 3), del Código Civil y el régimen introducido por el Código Civil y Comercial obliga a considerar las disposiciones sobre derecho transitorio, especialmente el Artículo 2537.
Aquí adquiere relevancia el principio tempus regit actum, cuya invocación, por sí sola, no resuelve las particularidades que presenta la sucesión temporal de disposiciones legislativas.
La problemática puede tornarse especialmente compleja cuando concurren vencimientos anteriores y posteriores a la entrada en vigencia del nuevo ordenamiento, reconocimientos obligacionales y eventuales circunstancias modificatorias del curso prescriptivo.
III. Suspensión, interrupción y reconocimiento: una distinción jurídicamente trascendente
No resulta metodológicamente correcto equiparar, sin un examen previo de sus presupuestos, los efectos de una intimación fehaciente con aquellos que pudieran derivarse de una petición judicial o de un reconocimiento del derecho del acreedor.
Los Artículos 2541, 2542, 2545, 2546 y concordantes del Código Civil y Comercial contemplan diferentes situaciones cuya eficacia jurídica responde a presupuestos específicos.
La distinción entre suspensión e interrupción resulta particularmente relevante.
Asimismo, el eventual reconocimiento expreso o tácito de una obligación exige analizar la conducta del sujeto obligado, su alcance objetivo, su significación jurídica y las circunstancias en las cuales se exteriorizó.
¿Puede un pago parcial configurar un reconocimiento jurídicamente relevante? ¿Qué sucede con una solicitud de refinanciación? ¿Toda comunicación del administrador produce idénticos efectos?
El interrogante no admite una respuesta universal, desvinculada de los antecedentes del caso.
IV. Jurisprudencia: interpretación judicial y particularidades de los antecedentes fácticos
La jurisprudencia nacional y provincial ha tenido oportunidad de examinar las dificultades derivadas de la aplicación del régimen prescriptivo a las obligaciones consorciales periódicas.
1. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H – 16 de mayo de 2022
Autos: «Cons. de Coprop. Emilio Mitre 451/53/55/57/59/61/63 c/ Almagro Construcciones S.A. y otro s/ Ejecución de expensas».
Expediente: CIV 083860/2015/CA005.
En este pronunciamiento, la Cámara examinó la excepción de prescripción articulada en un proceso de ejecución de expensas, considerando el régimen aplicable a obligaciones consorciales de devengamiento periódico y su vinculación con el momento de exigibilidad de cada cuota.
La decisión adquiere particular interés en cuanto distingue el nacimiento de las obligaciones periódicas de las circunstancias procesales que pueden incidir sobre el ejercicio de la pretensión crediticia.
Consultar jurisprudencia:
Sentencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H – vLex
2. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala II – 21 de abril de 2022
Autos: «Consorcio Prop. Edif. Evaristo Carriego 528 c/ Reyes, Pascual H. s/ Cobro ejecutivo».
Expediente: 161886.
Registro: RS-81-2022.
El tribunal examinó la incidencia de determinadas presentaciones judiciales efectuadas por el deudor y su eventual aptitud para configurar un reconocimiento tácito de obligaciones consorciales.
La controversia comprendía períodos de expensas alcanzados por diferentes regímenes temporales y exigía analizar si las manifestaciones exteriorizadas por el obligado reunían entidad suficiente para producir efectos interruptivos sobre el curso prescriptivo.
La resolución pone de manifiesto que la valoración de una conducta aparentemente vinculada con el cumplimiento de obligaciones actuales puede adquirir una significación jurídica más amplia, cuya delimitación exige considerar las circunstancias concretas del proceso.
Consultar sentencia completa:
3. Consideraciones sobre la aplicación de los precedentes
La coexistencia de criterios jurisprudenciales relativos al cómputo temporal, al reconocimiento de obligaciones y a las vicisitudes procesales evidencia la necesidad de evitar interpretaciones descontextualizadas.
La aplicación de un precedente exige verificar la identidad sustancial de los presupuestos fácticos, normativos y procesales involucrados.
No resulta jurídicamente admisible extrapolar automáticamente las conclusiones de una sentencia a situaciones que presentan circunstancias distintas.
En particular, la incidencia de una presentación judicial, un pago parcial, una intimación o un reconocimiento requiere examinar su naturaleza y efectos específicos.
Por ello, la reproducción aislada de una conclusión jurisprudencial, prescindiendo de sus fundamentos, puede conducir a interpretaciones improcedentes.
V. La exceptio praescriptionis y sus implicancias procesales
La prescripción liberatoria también presenta una dimensión estrictamente procesal.
Los Artículos 2551, 2552 y 2553 del Código Civil y Comercial regulan aspectos vinculados con las vías de articulación, las facultades judiciales y la oportunidad para introducir la defensa prescriptiva.
En este escenario, la tradicional máxima iura novit curia no debe confundirse con una habilitación irrestricta para prescindir de las cargas procesales que corresponden a las partes.
La cuestión exige considerar el onus probandi, la oportunidad de oposición de la defensa y la incidencia de las actuaciones precedentes.
Por ello, el análisis de una deuda de expensas no puede limitarse a comparar la fecha de una liquidación con la de una intimación posterior.
VI. Consideraciones finales: la necesidad de un examen jurídico particularizado
La interpretación sistemática del régimen prescriptivo aplicable a las obligaciones consorciales exige ponderar, entre otras circunstancias, la naturaleza del crédito, los períodos involucrados, la normativa temporalmente aplicable, las eventuales causales de suspensión o interrupción y las consecuencias procesales de la conducta de las partes.
La configuración de una eventual prescripción liberatoria no puede inferirse válidamente de una liquidación aislada ni de la simple antigüedad de una deuda.
¿Está prescripta la deuda que le reclaman? ¿Resulta jurídicamente eficaz la intimación recibida? ¿Existen circunstancias que alteren la situación inicialmente considerada?
La respuesta requiere un análisis jurídico individualizado.
ESTUDIO JURÍDICO SMB – DRA. SILVIA MARCELA BERCOVSKY
Abogada egresada de la Universidad de Buenos Aires, especializada en Propiedad Horizontal, con 18 años de trayectoria profesional.
Asesoramiento jurídico integral a propietarios de consorcios en CABA.
Si recibió una intimación por expensas antiguas o tiene dudas sobre la exigibilidad de una deuda consorcial, comuníquese con nuestro estudio antes de adoptar una decisión.
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El presente artículo constituye una exposición doctrinaria general y no sustituye el análisis jurídico de las circunstancias particulares de cada caso.
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