CONSORCIOS DE POCOS DEPARTAMENTOS EN CABA Y LA OBLIGACION DE QUE TENGAN ADMINISTRADOR

En muchas ocasiones sucede que hay consorcios de 5 o 6 departamentos y surge la consulta de si hay o no consorcio al ser tan pocos los departamentos. Primero hay que tener en cuenta que si tiene un reglamento de Copropiedad y  Administración está sujeto al régimen de Propiedad Horizontal, por más antiguo que sea el edificio y su reglamento, es un consorcio, una persona jurídica con capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, por lo tanto está obligado a tener un Administrador. No olvidemos que con el Código Civil y Comercial el Administrador es un órgano del Consorcio, no solo un mandatario y que la Asamblea y el Consejo de Administración son los otros dos órganos.

El no tener Administrador en estos casos puede traer consecuencias monetarias para todos los propietarios ya que el consorcio no se encuentra ajustado a derecho. Hay en CABA numerosas ordenanzas obligatorias que deben cumplir sin importar el número de departamentos que tenga y de incumplirlas la multa caerá sobre todos los propietarios quienes serán solidariamente responsables. Entre ellas, la obligación de bancarizar las expensas y los pagos a proveedores del consorcio,  la obligación de tener los libros obligatorios, la certificación de edificio seguro, los seguros obligatorios y muchas otras normativas al respecto que pueden generar multas e incluso embargos y ejecuciones a los propietarios.. 

Si su Consorcio se encuentra en esta situación es recomendable regularizarla lo antes posible haciendo un análisis de la situación con un letrado.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

LA LIQUIDACION DE EXPENSAS DEL CONSORCIO Y QUE DEBE CONTENER

La liquidación de expensas del Consorcio debe por ley en CABA contener determinados requisitos. Es muy importante controlarla todos los meses y ver que se cumplan, ya que en CABA hay legislación que dictamina muy específicamente  su contenido que es el siguiente:

1) Los datos del administrador completos (nombre y apellido, domicilio, teléfono, CUIT O CUIL, número de inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios.

2) Los datos del Consorcio, con el CUIT y la Clave de identificación  en el SUTERH

3)El nombre y el cargo  del personal del consorcio, con indicación de la categoría del Edificio, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, los detalles de descuentos y aportes por cargas sociales que son a cargo del consorcio.

4) El detalle  de todos los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o el pasivo total.  

5) El detalle de los pagos efectuados por suministros, servicios y abonos a contratistas,  con indicación del nombre de la empresa, dirección, CUIT o CUIL, número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en caso de que se abone en cuotas, la cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

6) El número de recibo por el cobro de sus honorarios , detallando CUIT, número de inscripción en el Registro de Administradores de Consorcios  consignando su situación fiscal importe total y período que se abona.

7) El detalle por pago por seguros, indicando el nombre de la aseguradora, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fecha de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

8) En caso que existieran juicios  por cualquier causa en la que el consorcio sea parte, se indicará  en la liquidación mensual todos los datos de los juicios (número del juzgado interviniente y numero de expediente, carátula, objeto y estado, así como también debe figurar el capital reclamado.

9) Se debe incluir en el resumen de expensas los movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

LAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Al margen de lo que prescriba el reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio se debe tener en cuenta que con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación se amplía el espectro de las atribuciones y responsabilidades del Consejo. Es recomendable que todo Consorcio tenga Consejo, ya que por ejemplo en casos de acefalía, (renuncia, cese o remoción del administrador sin que haya otro nombrado, el Consorcio queda acéfalo y en consecuencia no se pueden pagar los gastos, sueldos del personal , cargas de afip y demás, y no es posible realizar la convocatoria para elegir nuevo administrador salvo raras excepciones que requieren la presencia de la totalidad de los propietarios, cosa casi imposible de conseguir.

El Consejo de propietarios tiene las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

RENUNCIA, CESE O REMOCIÓN DEL ADMINISTRADOR EN CABA CON EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Con las leyes que rigen la vida consorcial en CABA y la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación queda para los propietarios una vía abierta para que puedan tanto reelegir o remover al administrador en forma anual. Esto es obligatorio en CABA sin importar lo que al respecto diga el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio. Esta medida justamente se tomó para evitar abusos y que en determinados casos los copropietarios no pudieran remover al Administrador, manteniéndose el mismo por plazos de 3, o 5 años.

La misma legislación establece que no es necesario que la Asamblea exprese motivos para la remoción del Administrador. Pero hay que ser muy precavidos al respecto: lo más recomendable es que uno de los puntos del orden del día de la Asamblea Anual sea muy específico al respecto: por ejemplo: tratamiento sobre la reelección o remoción de la Administración actual. Debe ser un punto del orden del día para poder ser tratado en Asamblea. Aún cuando con la nueva legislación, los propietarios pueden autoconvocarse y tomar decisiones sin estar en Asamblea, lo cual es complejo ya que bastante difícil es a veces lograr que la mayoría concurra a las asambleas.

En CABA rigen leyes especiales que establecen que al elegirlo, la Asamblea puede disponer que su mandato dure hasta por un año, esa es la máxima duración de su mandato, aunque puede ser reelegido por Asamblea. Por esto, podría elegirse por un período a prueba de por ejemplo 6 meses, lo cual no es a mi criterio lo mas recomendable ya que no es tiempo suficiente para que los copropietarios puedan evaluar su desempeño.
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