EL CONSEJO DE PROPIETARIOS IRREGULAR

Desde la entrada en vigencia del CCYC, el 1-8-2015, se incorpora la figura del Consejo de Propietarios.
El nombre que el legislador le ha dado a éste órgano de la persona jurídica consorcio, y el contenido del art. 2064 del CCYC que trata este instituto, no dejan lugar a dudas sobre su composición. En dicho artículo se observan numerosas facultades otorgadas a dicho órgano: “ARTICULO 2064.-Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
A pesar de la claridad de la norma, son numerosas las consultas sobre consejeros que se postulan en asamblea para formar parte de este órgano con un "poder" para participar en ella otorgado por un propietario y son elegidos para formar parte del consejo.
Esto es un error, partiendo de la base de que la carta poder con la que participa lo habilita únicamente a participar con voz y voto en determinada asamblea, no para formar parte del consejo a nombre de quien otorga la carta poder y mucho menos para ser elegido para un cargo a nombre propio.
Se deberá tener en cuenta que la persona que participa en una asamblea con una carta poder, lo hace en representación de un propietario y cuando participa con voz y voto, lo hace a nombre de aquel que le otorgó poder.
La función de consejero es indelegable debido a que puede recaer solo en quien revista el carácter de propietario, y no tiene legitimación para formar parte del consejo de propietarios aquel que no lo es.
El inquilino, tanto como el ocupante a cualquier título, no tienen relación jurídica con el consorcio, cuando participan y votan en asamblea lo hacen a nombre de otro que tiene relación jurídica con el consorcio en función de la carta poder emanada por el propietario.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

NEGATIVA A REPARAR FILTRACIONES POR FALTA DE FONDOS

Desde que se decretó el aislamiento obligatorio se acrecentó un problema en la mayoría de los consorcios: la rotura de caños, filtraciones, caída de techos, etc..

Esto se debió en gran parte a que los edificios se encontraban sin mantenimiento adecuado y al estar los consorcistas todo el día en su UF se utilizaron con mucha mas frecuencia los servicios de agua, y gas, que terminaron colapsando y provocando fugas y filtraciones que han dejado muchos inmuebles en estado inhabitable, con riesgo de electrocuciones, e incendios.

Ante el reclamo de varios propietarios para que se efectuaran las reparaciones urgentes la respuesta fue que no había fondos en el consorcio para hacer los trabajos.

Si nos remitimos al CCYC, en su art. 2067 inc. c) establece como obligación del administrador:" atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;".

Esto implica que si no hay fondos deberá recaudarlos, no siendo oponible a los propietarios la morosidad o la falta de fondos existentes.

El art. 2048 del CCYC se refiere a los gastos y contribuciones del consorcio y en su inc. c) establece: "Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional."

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea."

La reparación o sustitución de cañerías comunes son parte de los gastos ordinarios y por ende su reparación debe realizarse para mantener las condiciones de conservación y seguridad edilicia a la que el administrador está obligado por la ley.

En mismo art., el inc. d) estable la obligación de:" practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas."

La primera buena práctica es no dejar que se acumule el monto de la morosidad, tratando de pactar convenios de pago con los morosos para evitar la falta de fondos y efectuar las reparaciones, que son expensas ordinarias, hacer los trabajos con personal idóneo y en cuotas.

En muchos casos los propietarios ante la falta de reparaciones optan por dejar de pagar las expensas a modo de protesta, esto no solo agrava mas la situación sino que expone al propietario a ejecuciones. Así como el propietario tiene obligación de abonar las expensas, también tiene derecho al reclamo para las reparaciones de las cosas y partes comunes del consorcio, para lo que es aconsejable que se asesore previamente con un abogado especialista, debiendo analizarse cada caso en particular.

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REUNIONES VIRTUALES DURANTE EL AISLAMIENTO OBLIGATORIO

Debido a las sucesivas prórrogas del aislamiento preventivo y obligatorio, y la prohibición de reuniones presenciales, son muy numerosas las consultas sobre cómo puede un consorcio tomar decisiones, en especial en caso de renuncia del administrador.                                                                                                  
Primero debo aclarar que la asamblea virtual con ese carácter, no existe en el CCYC. Pero podemos encontrar en el CCYC en su art. 2059, ultimo párrafo que se establece :" Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea." De este artículo se desprende, según mi opinión, que si están de acuerdo todos los propietarios del consorcio en la toma de determinadas decisiones, podrán hacerlo en una reunión que no revista el carácter de asamblea.
 Entendiendo que la dinámica consorcial en algunos casos necesita de la toma de algunas decisiones urgentes, siempre estudiando cada caso particular, sería posible hacerlo por medios virtuales. En este caso no se trata de una asamblea, sino de una reunión virtual.                                                                                                
Por ejemplo, en caso de renuncia del administrador, el consorcio no puede quedar acéfalo, hay obligaciones que deben cumplirse: pago a proveedores, encargado, servicios, etc. 
Debe tenerse en cuenta que el nuevo administrador deberá notificar al administrador renunciante de su elección y solicitarle documentación para poder ejercer su cargo, y que para ello deberá demostrar que ha sido efectivamente electo en el cargo.
La reunión virtual deberá por eso (y para garantizar al máximo posible la legalidad del acto) ser efectuada con un escribano que participe en ella y que sea quien labre el acta de la reunión.
La reunión deberá ser grabada, conservada, y su convocatoria deberá haber sido notificada a todos los propietarios, quienes deben poder tener acceso a internet y a la plataforma elegida para garantizar su derecho a participar en ella.
Para elección de un nuevo administrador entonces sería necesario que todos los propietarios presentes en la reunión virtual estén de acuerdo en la elección de determinado administrador y , que estén todos los propietarios del consorcios presentes en la reunión virtual. 
Cada caso debe analizarse en particular con un letrado especialista en la materia y considerando la cantidad de UF del edificio, las circunstancias del caso y el acuerdo que exista entre ellos para elegir a un determinado administrador, elección que tendría que ser aceptada por unanimidad.
Solo resulta aconsejable esta metodología en casos de extrema urgencia, como el citado en que el peligro en la demora en la elección de un nuevo administrador traería consecuencias graves al consorcio. Para las demás decisiones y siempre que sea posible se recomienda esperar a que puedan efectuarse asambleas presenciales, que son las únicas contempladas en nuestro derecho positivo.

La falta de los requisitos de notificación a todos los propietarios del consorcio, la imposibilidad de acceso a la reunión de alguno de ellos o la realización de la reunión sin el control que realiza un escribano hace pasible de impugnación de las decisiones tomadas o de que el administrador saliente al ver una hoja volante sin el respaldo de un escribano que da fe de la realización de la misma, se niegue a la entrega de la documentación al nuevo administrador electo.

 

Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando durante la pandemia, atendiendo en forma virtual por videollamada, vía Skype, videoconferencia, pudiendo concertar la consulta llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR DURANTE EL AISLAMIENTO OBLIGATORIO POR CORONAVIRUS

Si bien la renuncia del administrador es un acto voluntario, y que tiene el derecho de efectuar su renuncia cuando así lo decida, hay circunstancias que deben ser tenidas en cuenta especialmente mientras dure el aislamiento obligatorio impuesto por el Poder Ejecutivo por la pandemia del Coronavirus.

El art. 2065 del CCYC define el carácter jurídico del administrador: “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.”

Dicho esto, se desprende que se le aplican las reglas generales del mandato consignadas en dicho cuerpo normativo, que se encuentran en los art. 1319 y ss.,  y las reglas específicas referentes a Propiedad Horizontal normadas en los art. 2037 y ss. del CCYC.

El art. 1332 del CCYC, referido al mandatario, establece: “Renuncia: la renuncia intempestiva y sin causa del mandatario obliga a indemnizar los daños que cause al mandante.”

En esta época en que es obligatorio el aislamiento, están prohibidas  las reuniones de todo tipo, se aplica específicamente la prohibición de efectuar asambleas por 30 días contados desde el DNU de fecha 20-03-2020, por norma emanada por el GCBA.

Ha de tenerse en cuenta que durante el período de aislamiento, la renuncia del administrador traería como consecuencia numerosos problemas: la acefalía del consorcio, la imposibilidad de que el consejo de propietarios convoque a asamblea para elegir un nuevo administrador, la imposibilidad de rendición de cuentas del administrador (que por art. 1338 del CCYC debe realizarse en el domicilio del mandatario), imposibilidad del traspaso de activos y documentación del consorcio, entre otras.

Por todo esto, es aconsejable que los administradores que deseen renunciar a su cargo, permanezcan en sus funciones hasta que se permita la realización de asambleas y puedan  plantear en ella su renuncia y realizar la elección de un nuevo administrador sin perjudicar al consorcio.

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ASESORAMIENTO LEGAL PARA CONSORCIOS DURANTE EL PERIODO DE AISLAMIENTO OBLIGATORIO

Este estudio sigue trabajando durante la cuarentena obligatoria, asesorando a Consorcios, Propietarios, Inquilinos  y Administradores, vía remota utilizando medios virtuales como Skype: usuario: silvy1975, videoconferencia de WhatsApp, y mail. Comunicarse al 11-5049-8440 de lunes a domingo de 9 a 20 hs. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

COMUNICADO DE SUTERH Y OSPERYH PARA ENCARGADOS DE CONSORCIOS DE CABA Y GBA

En consonancia con las disposiciones del Gobierno Nacional para hacer frente a la pandemia del COVID-19 (Coronavirus), el SUTERH resuelve:

• Extremar las medidas de prevención en los edificios de CABA Y GBA
• Uso de guantes para todas las tareas de limpieza
• Limpieza con agua y lavandina de todas las piezas de uso común y frecuente como ser picaportes, timbres, marcos de puertas y ventanas, etc.
• Lavado frecuente de ropa de trabajo
• Mantener una distancia de 2 metros con otras personas

QUIENES DEBEN REALIZAR LA CUARENTENA

• Inmunodeprimidos
• Oncológicos en tratamiento
• Mayores de 60 años 
• Pacientes con enfermedades pulmonares (asma, epoc, etc.)
• Diabéticos
• Padres con hijos con suspensión de clases (uno de los dos)
• Pacientes cardiovasculares (con cirugías y stents)
• Quienes hayan viajado a países con circulación viral o hayan tenido contacto directo con estas personas

EN TODOS ESTOS CASOS DEBERÁN PRESENTAR CERTIFICADO QUE ACREDITE LA SITUACIÓN SEGÚN CORRESPONDA

RECOMENDACIONES GENERALES DE PREVENCION

• Evitar saludos con besos y/o abrazos 
• Lavarse bien las manos con agua, jabón y alcohol en gel
• Toser o estornudar sobre el pliegue del codo
• No tocarse ni llevarse las manos a la cara
• Mantener ventilados los ambientes

ANTE SÍNTOMAS DE FIEBRE JUNTO CON TOS, DOLOR DE GARGANTA, Y DIFICULTADES PARA RESPIRAR, LLAMAR DE INMEDIATO AL 107 EN CABA Y AL 148 EN GBA

En los casos en que en un edificio de departamentos haya personas que deban cumplir  períodos de cuarentena obligatoria, será responsabilidad de los Administradores y/o del Consejo de Administración hacer las comunicaciones pertinentes a fin de garantizar su estricto cumplimiento.

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EL VOTO DE APODERADOS EN CONSORCIOS SIN LIBROS DE REGISTRO DE FIRMAS

Existen muchos consorcios en que no existe libro de firmas ni registro de quienes son los titulares dominiales de cada Unidad Funcional. Sucede entonces que se generan dudas acerca de quienes votan por poder y se termina sin saber tampoco si todos los presentes en la asamblea revisten el carácter de propietarios. Para evitar estas situaciones, es recomendable que el administrador luego de asumir pida en el Registro de la Propiedad Inmueble el informe 4b. Este informe de dominio arroja los nombres y apellidos de todos los propietarios de un consorcio, detallando quien figura en los registros de ese organismo como titular dominial de cada una de las UF. Con ese informe se podrá en principio ordenar el consorcio, la asamblea y las titularidades que figuran en las liquidaciones y recibos de expensas mientras el administrador hace todos los trámites para obtener el libro de registro de firmas y solicitar a cada propietario que figure en el informe 4b, que exhiba su título y su DNI para proceder a registrar su firma y acreditar su titularidad dominial. Para poder registrar la firma en el libro de registro de firmas se deberá revestir el carácter de propietario. Surgen entonces las dudas, que pasa en el caso de los herederos que no han hecho el proceso sucesorio? Debido a que no han sido declarados por un juez como sucesores del titular fallecido no tienen derecho a voto, no son titulares dominiales, no pueden registrar sus firma en el libro y no podrán tampoco ser representados con apoderado, porque por principio de nuestro derecho, nadie puede otorgar a otro mayor derecho que el que posee. Existe información errónea respecto a este tema, por una cuestión de lógica existe el proceso sucesorio, si no fuera necesario para declarar a una persona como heredero, bastaría con mostrar partida de nacimiento del heredero y partida de defunción del titular para poder votar en asamblea, vender el inmueble, hipotecarlo o efectuar cualquier acto jurídico. En el caso de que esa UF deba expensas será el consorcio quien deberá iniciar el proceso sucesorio del titular fallecido para poder cobrar la deuda de expensas. Para el caso de quienes tienen el usufructo de una UF, tienen derecho al uso y goce de la cosa, reconociendo en otro la nuda propiedad (titularidad dominial). Por eso solo pueden votar como apoderados del titular del inmueble, necesitando concurrir con la carta poder. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN EL CCYC

En el CCYC, en su art. 148 se enumeran las personas jurídicas privadas. En su inc. h) se establece como una de ellas al consorcio de propietarios. En el art. 160 de dicho cuerpo normativo se establece la responsabilidad de los administradores de las personas jurídicas, (estableciendo la responsabilidad de los administradores de todas ellas, sean de carácter público o privado). El art. 160 establece que: "Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión". De esta manera es aplicable al ejercicio de la función del administrador de consorcios la responsabilidad establecida por dicho artículo.

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MEJORA U OBRA NUEVA EN CONSORCIOS QUE REQUIERE MAYORIA

Primero definiremos qué es la mayoría absoluta: es la que representa la mitad mas 1 del total de los propietarios. Se le llama absoluta porque aunque el resto de propietarios se oponga, no alcanza para revertir la decisión asamblearia.
La mejora: es la modificación de algo existente.
La obra nueva: es algo que se incorpora, que es nuevo.
Recordemos que los balcones y los patios son comunes de uso exclusivo.
El CCYC en su art. 2051 establece que para realizar mejoras u obras nuevas en cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio necesitan la aprobación de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Si a quien pide la autorización a la asamblea no se la concede, o la minoría afectada en su interés particular se opone a la autorización de la obra si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión asamblearia. La decisión de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Para el ejemplo de que un propietario hace un cerramiento en su balcón interno sin avisar a nadie y la asamblea luego de opone, la asamblea no puede ordenar que se retire todo a su estado anterior, necesita que lo decida un juez. La asamblea podrá decidir que requiere hacer un juicio para devolver todo al estado original. Pero debe haber un interés afectado para pedirlo. Si quien solicita judicialmente, no tiene un interés particular afectado, la acción no va a prosperar. Porque legalmente el interés es la medida de las acciones y para recurrir a la justicia debe haber un interés afectado. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.