DIFERENCIA ENTRE QUORUM Y MAYORÍAS EN EL CONSORCIO

El quórum es el número mínimo de personas necesario para poder sesionar en Asamblea.
La mayoría es la cantidad de votos necesarios para aprobar los puntos del orden del día.
Por esto, puede darse el caso que en una asamblea se reúna quórum pero no la mayoría necesaria para decidir sobre determinado punto: por ejemplo, para modificar el reglamento para una imponer multas a los copropietarios es una decisión que requiere la unanimidad de copropietarios del consorcio.
Hay varios tipos de mayoría de acuerdo al tipo de decisión asamblearia.
Las mayorías se integran: o sobre el total de los propietarios del consorcio, o sobre los presentes o representados en asamblea, según sea el tipo de resolución que debe tomarse en el orden del día.
Los tipos de mayorías son:
Mayoría absoluta: representa más de la mitad del consorcio. Se llama absoluta porque es irreversible, el número de ausentes no alcanza para revertir el resultado de la votación.
Simple mayoría: representa la mayor cantidad de los votos computada sobre los presentes en la asamblea.
Hay otras mayorías: como las 2/3 partes, el 75 %, etc.
Se debe tener en cuenta para cada caso en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, las leyes locales de CABA y la normativa del CCYC.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

DIFERENCIA ENTRE QUORUM Y MAYORÍAS EN EL CONSORCIO

El quórum es el número mínimo de personas necesario para poder sesionar en Asamblea.
La mayoría es la cantidad de votos necesarios para aprobar los puntos del orden del día.
Por esto, puede darse el caso que en una asamblea se reúna quórum pero no la mayoría necesaria para decidir sobre determinado punto: por ejemplo, para modificar el reglamento para una imponer multas a los copropietarios es una decisión que requiere la unanimidad de copropietarios del consorcio.
Hay varios tipos de mayoría de acuerdo al tipo de decisión asamblearia.
Las mayorías se integran: o sobre el total de los propietarios del consorcio, o sobre los presentes o representados en asamblea, según sea el tipo de resolución que debe tomarse en el orden del día.
Los tipos de mayorías son:
Mayoría absoluta: representa más de la mitad del consorcio. Se llama absoluta porque es irreversible, el número de ausentes no alcanza para revertir el resultado de la votación.
Simple mayoría: representa la mayor cantidad de los votos computada sobre los presentes en la asamblea.
Hay otras mayorías: como las 2/3 partes, el 75 %, etc.
Se debe tener en cuenta para cada caso en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, las leyes locales de CABA y la normativa del CCYC.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

COMO BAJAR LAS EXPENSAS

Ante el aumento de los servicios de electricidad, gas, agua, y la inflación en general, se plantea una consulta muy frecuente, y es, cual es la manera de bajar los gastos de un consorcio sin afectar su correcto funcionamiento y cumpliendo con todas las obligaciones legales.
Tener en cuenta que las opciones aquí planteadas deberán ser tratadas en Asamblea legalmente convocada y constituida y ser parte de los puntos del orden del día.
Hay varios puntos a tener en cuenta: se puede elegir abonar solo por transferencia bancaria a la cuenta del consorcio, dejando de lado la opción de pagar por otros canales.
Revisar la instalación eléctrica del consorcio para constatar que no haya fugas eléctricas ni posean cableado antirreglamentario, que además puede provocar incendios
Cambiar todo el sistema de iluminación a lámparas LED, que consumen mucho menos y colocando sensores que hagan que se prenda la iluminación en partes comunes cuando se encuentren personas transitando por ella. Así como un sensor el hall de entrada que active la iluminación cuando entra o sale alguien del edificio.
En el caso de consorcios cuyo ascensor sea antiguo y con puertas tijera (se advierte que son un peligro para todo consorcio que aún no las haya cambiado por puertas reglamentarias, dado que ante cualquier accidente que allí ocurra será responsabilidad del consorcio) por sistema de cabina y de puertas más seguras y más económicas, por ejemplo como las de aluminio. Estas son mucho mas seguras y económicas a la hora de efectuar su mantenimiento. Si bien es un gasto en un principio la adecuación o el cambio de cabina y de puertas redunda en evitar accidentes graves, que ponen en peligro la integridad física y la vida de los ocupantes del edificio y de todo aquel que entre o salga de él, se evitan juicios millonarios y redunda en un menor costo en las expensas porque es mucho mas bajo el costo de su mantenimiento.
Con respecto a las liquidaciones de expensas, así como las copias de las actas de asambleas, las mismas pueden enviarse por mail y así reducir el costo de papelería del consorcio.
Con respecto al encargado permanente con vivienda: si el consorcio le está abonando los gastos de luz, gas, y teléfono tener en cuenta que se puede limitar el importe que abona el consorcio, verificando cuánto gasta por esos servicios una unidad funcional similar en sus dimensiones. De ésta manera el excedente lo abonará el encargado. El servicio de teléfono no se puede quitar porque es la forma en que el encargado se comunica con el Administrador.
No es aconsejable que el consorcio deje de abonar estos gastos al encargado porque puede constituirse en una injuria laboral, dado que si ya se lo estaban pagando es un derecho adquirido por el encargado.
Si no le pagaban estos servicios al encargado no hay ninguna obligación de que el consorcio lo pague. (Salvo el teléfono).
Aunque parezca contradictorio algunas de las formas que expliqué precedentemente importan un gasto extra al principio, pero redundan en una baja considerable de los gastos sucesivos del consorcio, además de hacerlo un lugar más seguro.
También a la hora de elegir personal para que realice trabajos en el edificio, verificar que cuente con un presupuesto con fecha y vencimiento y con garantía escrita. Así se evita hacer los mismos trabajos de reparaciones varias veces.
El presupuesto más económico a veces, puede ser el más caro si no se usan los mejores materiales ni se hacen los trabajos con el máximo cuidado, sumado a que el trabajo no tenga garantía, y hay que abonar por el mismo arreglo 2 o 3 veces.
Se debe tener en cuenta que la ley de consorcio participativo de CABA no está aún vigente, porque no se ha reglamentado, por lo tanto no se encuentra operativa la plataforma web para los consorcios ni acceso a cuenta gratuita para consorcios en Banco Ciudad.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

COMO BAJAR LAS EXPENSAS

Ante el aumento de los servicios de electricidad, gas, agua, y la inflación en general, se plantea una consulta muy frecuente, y es, cual es la manera de bajar los gastos de un consorcio sin afectar su correcto funcionamiento y cumpliendo con todas las obligaciones legales.
Tener en cuenta que las opciones aquí planteadas deberán ser tratadas en Asamblea legalmente convocada y constituida y ser parte de los puntos del orden del día.
Hay varios puntos a tener en cuenta: se puede elegir abonar solo por transferencia bancaria a la cuenta del consorcio, dejando de lado la opción de pagar por otros canales.
Revisar la instalación eléctrica del consorcio para constatar que no haya fugas eléctricas ni posean cableado antirreglamentario, que además puede provocar incendios
Cambiar todo el sistema de iluminación a lámparas LED, que consumen mucho menos y colocando sensores que hagan que se prenda la iluminación en partes comunes cuando se encuentren personas transitando por ella. Así como un sensor el hall de entrada que active la iluminación cuando entra o sale alguien del edificio.
En el caso de consorcios cuyo ascensor sea antiguo y con puertas tijera (se advierte que son un peligro para todo consorcio que aún no las haya cambiado por puertas reglamentarias, dado que ante cualquier accidente que allí ocurra será responsabilidad del consorcio) por sistema de cabina y de puertas más seguras y más económicas, por ejemplo como las de aluminio. Estas son mucho mas seguras y económicas a la hora de efectuar su mantenimiento. Si bien es un gasto en un principio la adecuación o el cambio de cabina y de puertas redunda en evitar accidentes graves, que ponen en peligro la integridad física y la vida de los ocupantes del edificio y de todo aquel que entre o salga de él, se evitan juicios millonarios y redunda en un menor costo en las expensas porque es mucho mas bajo el costo de su mantenimiento.
Con respecto a las liquidaciones de expensas, así como las copias de las actas de asambleas, las mismas pueden enviarse por mail y así reducir el costo de papelería del consorcio.
Con respecto al encargado permanente con vivienda: si el consorcio le está abonando los gastos de luz, gas, y teléfono tener en cuenta que se puede limitar el importe que abona el consorcio, verificando cuánto gasta por esos servicios una unidad funcional similar en sus dimensiones. De ésta manera el excedente lo abonará el encargado. El servicio de teléfono no se puede quitar porque es la forma en que el encargado se comunica con el Administrador.
No es aconsejable que el consorcio deje de abonar estos gastos al encargado porque puede constituirse en una injuria laboral, dado que si ya se lo estaban pagando es un derecho adquirido por el encargado.
Si no le pagaban estos servicios al encargado no hay ninguna obligación de que el consorcio lo pague. (Salvo el teléfono).
Aunque parezca contradictorio algunas de las formas que expliqué precedentemente importan un gasto extra al principio, pero redundan en una baja considerable de los gastos sucesivos del consorcio, además de hacerlo un lugar más seguro.
También a la hora de elegir personal para que realice trabajos en el edificio, verificar que cuente con un presupuesto con fecha y vencimiento y con garantía escrita. Así se evita hacer los mismos trabajos de reparaciones varias veces.
El presupuesto más económico a veces, puede ser el más caro si no se usan los mejores materiales ni se hacen los trabajos con el máximo cuidado, sumado a que el trabajo no tenga garantía, y hay que abonar por el mismo arreglo 2 o 3 veces.
Se debe tener en cuenta que la ley de consorcio participativo de CABA no está aún vigente, porque no se ha reglamentado, por lo tanto no se encuentra operativa la plataforma web para los consorcios ni acceso a cuenta gratuita para consorcios en Banco Ciudad.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA DEUDA DE EXPENSAS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el 01/08/2015, las deudas de expensas prescribían a los 5 años de contraídas las mismas. 

Este nuevo Código introdujo una modificación muy importante: a partir de su entrada en vigencia la deuda de expensas prescribe a los 2 años de de contraída. 

Que significa que prescribe la deuda? significa que la deuda total sigue existiendo, la deuda de más de 2 años pasa a ser aquello que en derecho se llama una "obligación natural", por eso sólo son reclamables los últimos 2 años de la misma.

De esta forma, una deuda de 3 años,( contraída en el 2015) se reclamará por su totalidad, pero en el proceso de ejecución, el deudor podrá oponer judicialmente la excepción de caducidad de la deuda de expensas del año 2015.

La expensa es vital para que el consorcio cumpla con los pagos de todas sus obligaciones y pague todos los gastos de mantenimiento del edificio.

Teniendo en cuenta la modificación del código es muy importante que el administrador no deje que se acumulen deudas que luego, además serán imposibles de pagar para el deudor.

También hay que tener en cuenta que quizás es la única vivienda del deudor y antes de iniciar un proceso de desalojo que termina en remate y que no beneficia ni al consorcio por los gastos que implica, ni al deudor que podría quedar sin el único bien que tiene para habitar, hacer un plan de pagos para que éste pueda regularizar su situación. 

Este plan de pagos lo hace un letrado y lo firma el administrador y el deudor, pero se establece en él que ante el incumplimiento del mismo, se procederá al proceso ejecutivo de expensas. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA DEUDA DE EXPENSAS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el 01/08/2015, las deudas de expensas prescribían a los 5 años de contraídas las mismas. 

Este nuevo Código introdujo una modificación muy importante: a partir de su entrada en vigencia la deuda de expensas prescribe a los 2 años de de contraída. 

Que significa que prescribe la deuda? significa que la deuda total sigue existiendo, la deuda de más de 2 años pasa a ser aquello que en derecho se llama una "obligación natural", por eso sólo son reclamables los últimos 2 años de la misma.

De esta forma, una deuda de 3 años,( contraída en el 2015) se reclamará por su totalidad, pero en el proceso de ejecución, el deudor podrá oponer judicialmente la excepción de caducidad de la deuda de expensas del año 2015.

La expensa es vital para que el consorcio cumpla con los pagos de todas sus obligaciones y pague todos los gastos de mantenimiento del edificio.

Teniendo en cuenta la modificación del código es muy importante que el administrador no deje que se acumulen deudas que luego, además serán imposibles de pagar para el deudor.

También hay que tener en cuenta que quizás es la única vivienda del deudor y antes de iniciar un proceso de desalojo que termina en remate y que no beneficia ni al consorcio por los gastos que implica, ni al deudor que podría quedar sin el único bien que tiene para habitar, hacer un plan de pagos para que éste pueda regularizar su situación. 

Este plan de pagos lo hace un letrado y lo firma el administrador y el deudor, pero se establece en él que ante el incumplimiento del mismo, se procederá al proceso ejecutivo de expensas. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LAS REPARACIONES NO RECLAMADAS EN CONSORCIOS

Las reparaciones en las Unidades Funcionales que por su naturaleza deban ser solventadas por todo el consorcio deben ser reclamadas siempre. Esto es debido a que pasado el tiempo, si el propietario no ha realizado el reclamo en forma fehaciente (carta documento) hay jurisprudencia que se inclina a tomar esas reparaciones como caducas.

Es decir, si el daño ocurrió en un momento y luego el propietario no accionó reclamando por carta documento ni ejerciendo su derecho al reclamo , pasados los años, el consorcio deja de estar obligado a reparar el daño.
De esta manera quedará en manos del dueño abonar por su cuenta esas reparaciones sin tener derecho a que le reintegren los gastos de las mismas.

Para evitar estos inconvenientes es aconsejable ir siempre a las asambleas, verificar que su reclamo sea parte de los puntos del orden del día, y asesorarse con un letrado especialista ante la falta de respuesta del administrador a los reclamos.
Tener presente que ni los mails ni las comunicaciones verbales constituyen una forma fehaciente para notificación alguna. Asesorarse y accionar reclamando sus derechos es la mejor manera de asegurar el correcto cumplimiento de las normas vigentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LAS REPARACIONES NO RECLAMADAS EN CONSORCIOS

Las reparaciones en las Unidades Funcionales que por su naturaleza deban ser solventadas por todo el consorcio deben ser reclamadas siempre. Esto es debido a que pasado el tiempo, si el propietario no ha realizado el reclamo en forma fehaciente (carta documento) hay jurisprudencia que se inclina a tomar esas reparaciones como caducas.

Es decir, si el daño ocurrió en un momento y luego el propietario no accionó reclamando por carta documento ni ejerciendo su derecho al reclamo , pasados los años, el consorcio deja de estar obligado a reparar el daño.
De esta manera quedará en manos del dueño abonar por su cuenta esas reparaciones sin tener derecho a que le reintegren los gastos de las mismas.

Para evitar estos inconvenientes es aconsejable ir siempre a las asambleas, verificar que su reclamo sea parte de los puntos del orden del día, y asesorarse con un letrado especialista ante la falta de respuesta del administrador a los reclamos.
Tener presente que ni los mails ni las comunicaciones verbales constituyen una forma fehaciente para notificación alguna. Asesorarse y accionar reclamando sus derechos es la mejor manera de asegurar el correcto cumplimiento de las normas vigentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LAS FUNCIONES LEGALES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS

Existe sobre todo en el ámbito de CABA una práctica que he visto muy frecuentemente y es la de hacer que el Consejo de Propietarios tome atribuciones que no le son permitidas según la legislación vigente y que implican que dicho órgano tome como suyas atribuciones que son propias tanto de la Asamblea (órgano soberano del Consorcio) como del Administrador (órgano de administración del Consorcio).

Dentro de las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, (CCYC) está la regulación específica de las funciones del Consejo de Propietarios

Cabe recordar que en el CCYC, se enumeran los 3 órganos de la persona jurídica Consorcio: 

La asamblea, El Consejo de Propietarios y el Administrador.

En el Artículo 2064 se enumeran las únicas funciones que tiene el Consejo de Propietarios, que son: 
  

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Queda más que claro por la redacción del artículo que prácticas frecuentes como la aprobación de trabajos y presupuestos por parte del Consejo de Propietarios, como la de la elección y contratación de personal para ejecutar trabajos en el Consorcio no son legales, y hacen a sus miembros pasibles de ser responsables solidariamente con el Administrador. Podría llegar a establecerse por Asamblea, otorgarle al Consejo determinada atribución, ésto sería legal siempre y cuando sea aprobado en asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada y realizada de acuerdo al reglamento y respetando también la normativa local vigente.

Si no se ha aprobado por Asamblea la atribución de determinadas funciones al Consejo, sus acciones fuera del contexto legal harán a sus miembros pasibles de incurrir en responsabilidad conjuntamente con el Administrador. 

También se da el caso en que los miembros del Consejo (esto se da en Consorcios muy grandes) tienen un seguro de responsabilidad civil para el caso en que tuvieran que responder por sus acciones patrimonialmente.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LAS FUNCIONES LEGALES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS

Existe sobre todo en el ámbito de CABA una práctica que he visto muy frecuentemente y es la de hacer que el Consejo de Propietarios tome atribuciones que no le son permitidas según la legislación vigente y que implican que dicho órgano tome como suyas atribuciones que son propias tanto de la Asamblea (órgano soberano del Consorcio) como del Administrador (órgano de administración del Consorcio).

Dentro de las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, (CCYC) está la regulación específica de las funciones del Consejo de Propietarios

Cabe recordar que en el CCYC, se enumeran los 3 órganos de la persona jurídica Consorcio: 

La asamblea, El Consejo de Propietarios y el Administrador.

En el Artículo 2064 se enumeran las únicas funciones que tiene el Consejo de Propietarios, que son: 
  

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Queda más que claro por la redacción del artículo que prácticas frecuentes como la aprobación de trabajos y presupuestos por parte del Consejo de Propietarios, como la de la elección y contratación de personal para ejecutar trabajos en el Consorcio no son legales, y hacen a sus miembros pasibles de ser responsables solidariamente con el Administrador. Podría llegar a establecerse por Asamblea, otorgarle al Consejo determinada atribución, ésto sería legal siempre y cuando sea aprobado en asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada y realizada de acuerdo al reglamento y respetando también la normativa local vigente.

Si no se ha aprobado por Asamblea la atribución de determinadas funciones al Consejo, sus acciones fuera del contexto legal harán a sus miembros pasibles de incurrir en responsabilidad conjuntamente con el Administrador. 

También se da el caso en que los miembros del Consejo (esto se da en Consorcios muy grandes) tienen un seguro de responsabilidad civil para el caso en que tuvieran que responder por sus acciones patrimonialmente.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL VOTO DE LOS AUSENTES A LA ASAMBLEA

El Código Civil y Comercial introdujo una nueva normativa en materia de propiedad horizontal que abarca diversos puntos de la vida consorcial. Dada la gran cantidad de propietarios ausentes en las asambleas y para evitar que unos pocos propietarios determinen sobre temas que involucran a todos los propietarios del consorcio es que se establece un régimen para que aquellos que estuvieron ausentes en las asambleas pueden emitir igualmente su voto.

Como votan entonces los ausentes?

El mecanismo a seguir por el administrador será el siguiente:

Efectuada la asamblea (sea ésta ordinaria o extraordinaria), el Administrador debe notificar a todos los ausentes de las decisiones tomadas en asamblea. El administrador en persona o por medio de personal de la administración o del encargado debe hacerle llegar a todos los propietarios ausentes en la asamblea una fotocopia del acta de asamblea, que firmarán con un acuse de recibo, que deberá contener día, mes, año, firma y aclaración de quien recibe la fotocopia y su número de DNI.

A partir de la fecha en que el propietario es notificado tiene 15 días hábiles para manifestar su oposición a los puntos de la asamblea.

Se debe tener en cuenta que si en la asamblea a la que se quiere formular oposición, se llegó a la toma de decisiones por mayoría absoluta (es la mayoría que representa más de la mitad del total de propietarios que tiene el consorcio), la oposición de los ausentes no serán suficientes para dar vuelta la votación y dejar sin efecto las decisiones que allí se tomaron. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.