Existe sobre todo en el ámbito de CABA una práctica que he visto muy frecuentemente y es la de hacer que el Consejo de Propietarios tome atribuciones que no le son permitidas según la legislación vigente y que implican que dicho órgano tome como suyas atribuciones que son propias tanto de la Asamblea (órgano soberano del Consorcio) como del Administrador (órgano de administración del Consorcio).
Dentro de las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, (CCYC) está la regulación específica de las funciones del Consejo de Propietarios
Cabe recordar que en el CCYC, se enumeran los 3 órganos de la persona jurídica Consorcio:
La asamblea, El Consejo de Propietarios y el Administrador.
En el Artículo 2064 se enumeran las únicas funciones que tiene el Consejo de Propietarios, que son:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
Queda más que claro por la redacción del artículo que prácticas frecuentes como la aprobación de trabajos y presupuestos por parte del Consejo de Propietarios, como la de la elección y contratación de personal para ejecutar trabajos en el Consorcio no son legales, y hacen a sus miembros pasibles de ser responsables solidariamente con el Administrador. Podría llegar a establecerse por Asamblea, otorgarle al Consejo determinada atribución, ésto sería legal siempre y cuando sea aprobado en asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada y realizada de acuerdo al reglamento y respetando también la normativa local vigente.
Si no se ha aprobado por Asamblea la atribución de determinadas funciones al Consejo, sus acciones fuera del contexto legal harán a sus miembros pasibles de incurrir en responsabilidad conjuntamente con el Administrador.
También se da el caso en que los miembros del Consejo (esto se da en Consorcios muy grandes) tienen un seguro de responsabilidad civil para el caso en que tuvieran que responder por sus acciones patrimonialmente.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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