LA ASAMBLEA ANUAL OBLIGATORIA

En todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración de Consorcio se establece la obligatoriedad de que el Administrador realice al menos una vez al año una asamblea, llamada Asamblea Anual Ordinaria.
La característica de este tipo de asamblea es que en ella se presenta todo lo que hizo el administrador durante el año.
El administrador debe presentar (de acuerdo a lo indicado a cada reglamento) como puntos a tratar en el orden del día temas como : la presentación del balance y la rendición de cuentas del último período para ser aprobado por la asamblea, la aprobación de la gestión del administrador, a veces también se trata en estas asambleas la renovación del mandato del actual administrador o su remoción, la proyección de gastos para el próximo período, como forma de establecer los gastos a prorratearse entre los copropietarios de acuerdo a su porcentual durante los 12 meses próximos.
En el caso de que pase el año, sin que convoque a dicha asamblea, se configura en una conducta que infringe no solo el reglamento, sino el resto de legislación vigente, perjudicando a los propietarios,que no tienen posibilidad de decidir en asamblea sobre los gastos efectuados que se les debe presentar en ella, se les niega el acceso a la documentación, no pueden decidir sobre la renovación o no del mandato, y otros puntos que son de interés de todos los copropietarios . Por ello es recomendable ante este tipo de situaciones no dejar pasar el tiempo, y asesorarse con un letrado especialista.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL PRESIDENTE DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS, Y EL PRESIDENTE DEL CONSORCIO, DOS CARGOS SIN SUSTENTO LEGAL

En casi la totalidad de los Consorcios que me han consultado que tienen un Consejo de Propietarios (antes llamado Consejo de Administración), aparece una figura muy frecuente: el Presidente del Consejo de Propietarios.
Para entender mejor la figura del Consejo de Propietarios, se debe aclarar que era una figura que no estaba prevista en ninguna norma legal antes de la entrada en vigencia del CCYC (01-08-2015).
A veces está prevista en los reglamentos, otorgándole funciones específicas. En aquellos reglamentos en que no figura, igualmente se puede conformar el consejo de propietarios mediante asamblea extraordinaria convocada a ese efecto.
Pensada en los reglamentos originalmente como un nexo entre administrador y propietarios, en muchos reglamentos anteriores a la derogación de la antigua ley 13.512 de propiedad horizontal, sucede en la práctica que en muchos casos sus miembros exceden las atribuciones que tienen ya sea por reglamento o por las funciones que el CCYC le confiere a este órgano del consorcio en su art. 2064: "Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones”
Como se puede ver en el artículo citado no existe la figura del Presidente del Consejo. En éste órgano, todos sus miembros están en pie de igualdad, todos sus miembros toman sus decisiones juntos, para beneficio del consorcio. Por ejemplo, en caso de vacancia deberán firmar todos la convocatoria a Asamblea para elegir nuevo Administrador, no uno de ellos en carácter de “Presidente”, lo mismo sucede para autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, deberá ser autorizado por todos, porque no existe entre los miembros del consejo nadie jerárquicamente superior (salvo que el reglamento del Consorcio lo especifique particularmente).
Tampoco existe legalmente la figura del presidente del consorcio.
Es importante no confundirla con la figura del Presidente de la Asamblea, que suele ser un propietario votado en esa asamblea cuya función es dirigir el debate, y ese cargo rige solo para esa Asamblea. El consorcio solo tiene 3 órganos: El Administrador, El consejo de Propietarios y la Asamblea. Y de ellos, el órgano soberano por excelencia es la Asamblea de Propietarios, porque es el órgano de toma de decisiones.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL NO MODIFICA REGLAMENTOS

Es una creencia mayoritaria; no solo entre Propietarios, sino también entre muchos Administradores, es que a partir de la vigencia del CCYC, el 1/08/2015, los reglamentos ya existentes quedaban modificados o peor aún, derogados, dejando de lado su aplicación para suplirlo con las normas que establece el CCYC. Existe en nuestro Derecho el principio de irretroactividad de las leyes, esto significa que las leyes nuevas se aplican a futuro, por ello, el CCYC nunca podría modificar una ley anterior a su entrada en vigencia, como lo es el Reglamento de un consorcio.
Creo importante destacar que los Reglamentos de Copropiedad y Administración sólo pueden ser modificados por la voluntad de los propietarios reunidos en Asamblea, con las mayorías establecidas en su reglamento, según el tipo de reforma que se quiera aplicar.
Por eso lo primero es entender que el Reglamento del Consorcio es su ley, rige en el ámbito específico del Consorcio y ninguna ley posterior de carácter local (para el ámbito de CABA, por ejemplo) o nacional, como es el caso del CCYC puede modificarlo, porque de ser así se alteraría la seguridad jurídica , yendo además contra el principio del orden de prelación de las leyes.
También se ha convertido en un pensamiento casi generalizado que la reforma del Reglamento siempre requiere la unanimidad de los propietarios.
Como regla general puede decirse que las mayoría necesaria para las reformas de clausulas Reglamentarias es del 66,6% , o de los 2/3 del total del propietarios del consorcio presentes y/o representados.
Para la reforma de cláusulas Estatutarias se necesitará la unanimidad del total de propietarios del consorcio, presentes y/o representados.
Para decirlo en un vocabulario más simple, para aquellas reformas que impliquen tocar bolsillo ajeno será necesaria la unanimidad para reformar el Reglamento del Consorcio
Todo lo prescrito en el CCYC sí será obligatorio y regirá para todos aquellos reglamentos suscriptos con posterioridad al 01/08/2015, para todo el ámbito nacional.
Luego de aclarar estos puntos surgen dudas con respecto a reglamentos antiguos, con clausulas confusas, o donde hay "lagunas" en algunos temas.
Para esos casos, serán de aplicación supletoria en el caso de CABA, primero todas las disposiciones y decretos reglamentarios,( no solo la ley 941 y sus modificatorias, dado que hay muchas más leyes y decretos aplicables) y si no alcanzare con ellas, se aplicará de manera supletoria el CCYC, de carácter Nacional.
Para aplicar todo este conjunto de normas a un Reglamento regulado por la antigua ley 13.512 (derogada con la aplicación del CCYC) es recomendable asesorarse previamente con un letrado especialista para evaluar la forma de aplicar dicho reglamento que sigue estando vigente pero no contempla las variadas situaciones que se dan en la vida consorcial actual.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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