CAMBIAR AL ENCARGADO POR UNA EMPRESA DE LIMPIEZA

Por la situación económica actual y la necesidad de bajar los montos de las expensas, se hace muy frecuente el pedido de los consorcistas de sustituir el encargado del edificio por una empresa de limpieza.
Si bien es cierto en los cálculos, que es más económico para el consorcio, sería recomendable que antes de tomar la decisión de sustituir al encargado por un servicio de limpieza que los propietarios tuvieran en cuenta las siguientes consideraciones:
Al contratar un servicio de limpieza, el administrador deberá controlar que cada operario que vaya al consorcio tenga pagos por la empresa contratista su remuneración, sus aportes, seguros y demás obligaciones legales, porque de no tener su situación en regla, termina siendo responsable el consorcio.
También es importante tener en cuenta que al haber un encargado, éste se encarga de recibir al cartero, al personal enviado por la administración, fumigadores, empresas que realizan el mantenimiento de ascensores, fumigación, a los inspectores de servicios de gas y de luz, etc.
Reemplazarlo por una empresa de limpieza implica que no haya nadie que les abra la puerta, porque la empresa de limpieza no realiza estas tareas, que son propias del encargado.
Otra consideración a tener en cuenta es que la empresa de limpieza no envía siempre al mismo operario a cada consorcio, con esto resulta importante evaluar la peligrosidad que implica que las llaves del edificio las tenga cada semana una persona distinta.
Es recomendable que si se toma una decisión en asamblea sea con el conocimiento de las posibles implicancias que ésta tendrá.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

PROPIETARIOS QUE ALQUILAN SU DEPARTAMENTO Y EL PROBLEMA DE LA FALTA DE NOTIFICACIONES.

Teniendo en cuenta que en CABA existe un gran número de departamentos que son alquilados se extiende una problemática cada vez mayor. 

La falta de información a la que están sujetos debido a que o el administrador no notifica en tiempo y forma de asambleas, o el inquilino en algunos casos no está interesado en ir o en pedir copias de actas y demás documentación que sí necesita tener el propietario.
Se hace importante resaltar que el inquilino no tiene relación jurídica con el consorcio, está obligado como cualquier ocupante a pagar expensas y a respetar el reglamento y reglas de convivencia, nada más.
Pero sobre quien recaen todas las responsabilidades es sobre el propietario.
Si éste alquila su Unidad Funcional, lo primero que debe hacer es constituir domicilio especial para ser notificado.
Así tendrá las herramientas para conocer las novedades del edificio, notificarse de las asambleas y poder concurrir en persona que es lo ideal, o mediante un apoderado, que podrá ser alguien de su confianza preferentemente que tenga conocimientos legales sobre propiedad horizontal para poder defender los intereses de su poderdante, o un abogado con poder ante escribano que lo habilite a participar en las asambleas, votar y también efectuar notificaciones, intimaciones y denuncias al administrador en nombre del propietario.
De esta manera, al estar el apoderado en constante comunicación con el propietario (llamado legalmente poderdante) éste tendrá acceso a toda la información que el inquilino o el administrador no le provee.
Lo mas frecuente es que cuando el propietario vive en otra propiedad, sea en CABA o sea en otra Provincia, no tenga ninguna información, tenga los comprobantes de depósito que le envió el inquilino, pero no tenga ningún recibo de expensas, ni copias de actas y tenga que recurrir a algún vecino que en general tampoco tiene toda esa información porque el administrador no se la dio, o simplemente no le responde los mails, ni le da curso a sus pedidos.
Al no tener información no sabrá con certeza qué reclamar.
Asistir a las asambleas es prioritario para participar en las decisiones, y si por cuestiones laborales o de lejanía no es posible, lo mejor es asesorarse previamente antes de realizar alguna intimación.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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ADMINISTRADOR CON MANDATO VENCIDO EN CABA QUE NO CONVOCA A ASAMBLEAS

El plazo de ejercicio de la función de administrador, (en CABA el plazo es de hasta un año renovable por asamblea convocada a tal efecto) comienza a contarse desde la fecha que establece la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designa.
Si la asamblea no estableciera un plazo de duración del mandato, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.
Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y el plazo por el que se llevará a cabo la misma.
Debido a que los copropietarios podrían decidir no renovar su mandato, deberá ser parte del orden del día de la Asamblea los siguientes puntos: 1) renovación o no del mandato del actual administrador . 2) Elección de un nuevo administrador por el término de un año en caso de no renovación.
Además, es obligatorio que previamente, o en esa asamblea en la que se plantea su renovación, el administrador haya efectuado la rendición de cuentas anual y ésta haya sido aprobada. (En otro artículo me extenderé sobre las consecuencias de la aprobación o no aprobación del mandato del administrador.)
Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea el mandato cae y se debe decidir la renovación o no en asamblea.
Ahora bien, dado que el mandato se renueva todos los días mientras permanece en el cargo y hasta tanto no se tomen las acciones legales tendientes a que cumpla con su obligación de convocar a asamblea, el administrador sigue en funciones, tomando decisiones ignorando el carácter soberano de la Asamblea,( único órgano del consorcio con facultades para la toma de decisiones), tendiendo el manejo de los fondos del consorcio, celebrando contrataciones sin que le quite esas potestades.
Dejar que esta situación se perpetúe en el tiempo perjudica a todo el consorcio.
Ante esta situación y de acuerdo a la regulación específica de cada consorcio (y a las normativas de CABA y del CCYC subsidiariamente ), podrá efectuarse convocatoria por parte de porcentaje de propietarios, autoconvocatoria de acuerdo al código civil u otras acciones legales tendientes a regularizar la situación del consorcio.
Debido a que debe evaluarse cada situación en particular, es recomendable asesorarse con un abogado previamente a realizar intimaciones o autoconvocatorias, para que las acciones que se realicen sean legalmente conducentes y produzcan el efecto deseado por los copropietarios.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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