EL CONTRATO DE ALQUILER:
Es recomendable que el contrato de alquiler sea redactado por un abogado, que se certifiquen las firmas ante un Escribano Público y que el contrato contenga un inventario de los artefactos con los que se entrega el inmueble, detallando lo mejor posible las características de cada uno de éstos.
LA RESERVA:
Si luego de la evaluación de la documentación el propietario no estuviera conforme con el perfil del futuro locatario deberá devolver el monto de la reserva. Esto es un problema frecuente, suele suceder que luego de abonar la reserva, si el propietario decide no firmar el contrato, en muchos casos, no devuelva el monto de la reserva. Ante ésta situación se le debe enviar al propietario una carta documento exigiendo el reintegro de la reserva.
Una vez finalizado el tiempo de contrato y habiendo cumplido con lo pactado en él, el propietario deberá reintegrar el monto de la reserva más el porcentaje del aumento del segundo año del alquiler. Esta obligación surge del Art. 4 de la Ley de Alquileres N° 23.091 que expresa: " Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía , deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación. "
Una vez finalizado el tiempo de contrato y habiendo cumplido con lo pactado en él, el propietario deberá reintegrar el monto de la reserva más el porcentaje del aumento del segundo año del alquiler. Esta obligación surge del Art. 4 de la Ley de Alquileres N° 23.091 que expresa: " Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía , deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación. "
LA GARANTÍA:
Dado que es muy frecuente el uso de garantías "compradas", es recomendable que el propietario realice la verificación del inmueble que es puesto en garantía asesorandose con un abogado para efectuar las averiguaciones correspondientes en el Registro de la Propiedad Inmueble. También es recomendable el uso de un seguro de caución otorgado por una entidad bancaria o aseguradora que responda ante un posible incumplimiento del pago del alquiler.
VERIFICAR EL ESTADO DEL INMUEBLE:
Antes de firmar el contrato de locación es muy importante que el locatario constate el estado del inmueble, verifique el correcto funcionamiento de los servicios centrales y los artefactos que se encuentran en el inmueble como calefón, sanitarios, estufas, aires acondicionados así como el estado de toldos, persianas, cerraduras, pisos y paredes. Suele ocurrir que el propietario diga que va a efectuar los arreglos mas adelante y luego de la firma del contrato, no hace las reparaciones. Lo aconsejable es no firmar el contrato hasta tanto se haya verificado el perfecto estado del inmueble y que se hayan hecho las reparaciones necesarias. Si se firma un contrato en el que se afirma el perfecto estado del inmueble y luego se reclama sobre aquello que estaba en mal estado, el propietario seguramente dirá que el locatario sabia lo que estaba firmando, y con ésto se perderá la posibilidad de seguir adelante con el reclamo.
EL PAGO DE ABL, EXPENSAS Y SERVICIOS:
El pago de ABL le corresponde al propietario, por ser éste un impuesto relacionado con la capacidad contributiva del propietario.
Con respecto a los servicios que utiliza el locatario, le corresponde a éste el pago, ya que se trata de un consumo que realiza el locatario.
Si bien las expensas comunes (que son el gasto ordinario y regular que se realiza para mantener el edificio) debe pagarlo el locatario y las expensas extraordinarias (remodelaciones, refacciones, etc) debe pagarlas el propietario, para evitar problemas futuros debe estar aclarado en el contrato que el locatario abonará las expensas comunes y que las extraordinarias las abonará el propietario.
ARREGLOS POR FILTRACIONES, HUMEDAD, Y ROTURAS:
Todos los arreglos que tengan que ver con la estructura del inmueble (arreglos de techos, filtraciones, humedad, etc) deben ser efectuados por el propietario, debido a que es el propietario quien debe asegurarle al locatario que el inmueble se encuentre en condiciones de ser habitado.
En cuanto a los artefactos como calefones, estufas, aires acondicionados deben ser reintegrados en el mismo estado en que fueron recibidos, solo con el desgaste lógico que produce su uso correcto con el paso del tiempo.
CONTRATO DE ALQUILER PARA VIVIENDA:
El tiempo mínimo legal de duración de un contrato de locación para vivienda es de 2 años.
Los contratos estipulados por menos de este tiempo son contratos de alquiler temporario, con inmuebles ya amoblados y totalmente equipados.
Debe aclararse que está absolutamente prohibida la indexación o cualquier tipo de ajuste en el alquiler, por lo cual serán nulas las cláusulas que indiquen la indexación por inflación o que luego de 6 meses se renegociará el monto del alquiler. Para evitar estos abusos se suele calcular en el contrato el monto total del alquiler por los 2 años y establecer un monto para el primero, y un monto para el segundo año.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.