LA ASAMBLEA ANUAL OBLIGATORIA

En todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración de Consorcio se establece la obligatoriedad de que el Administrador realice al menos una vez al año una asamblea, llamada Asamblea Anual Ordinaria.
La característica de este tipo de asamblea es que en ella se presenta todo lo que hizo el administrador durante el año.
El administrador debe presentar (de acuerdo a lo indicado a cada reglamento) como puntos a tratar en el orden del día temas como : la presentación del balance y la rendición de cuentas del último período para ser aprobado por la asamblea, la aprobación de la gestión del administrador, a veces también se trata en estas asambleas la renovación del mandato del actual administrador o su remoción, la proyección de gastos para el próximo período, como forma de establecer los gastos a prorratearse entre los copropietarios de acuerdo a su porcentual durante los 12 meses próximos.
En el caso de que pase el año, sin que convoque a dicha asamblea, se configura en una conducta que infringe no solo el reglamento, sino el resto de legislación vigente, perjudicando a los propietarios,que no tienen posibilidad de decidir en asamblea sobre los gastos efectuados que se les debe presentar en ella, se les niega el acceso a la documentación, no pueden decidir sobre la renovación o no del mandato, y otros puntos que son de interés de todos los copropietarios . Por ello es recomendable ante este tipo de situaciones no dejar pasar el tiempo, y asesorarse con un letrado especialista.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA ASAMBLEA ANUAL OBLIGATORIA

En todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración de Consorcio se establece la obligatoriedad de que el Administrador realice al menos una vez al año una asamblea, llamada Asamblea Anual Ordinaria.
La característica de este tipo de asamblea es que en ella se presenta todo lo que hizo el administrador durante el año.
El administrador debe presentar (de acuerdo a lo indicado a cada reglamento) como puntos a tratar en el orden del día temas como : la presentación del balance y la rendición de cuentas del último período para ser aprobado por la asamblea, la aprobación de la gestión del administrador, a veces también se trata en estas asambleas la renovación del mandato del actual administrador o su remoción, la proyección de gastos para el próximo período, como forma de establecer los gastos a prorratearse entre los copropietarios de acuerdo a su porcentual durante los 12 meses próximos.
En el caso de que pase el año, sin que convoque a dicha asamblea, se configura en una conducta que infringe no solo el reglamento, sino el resto de legislación vigente, perjudicando a los propietarios,que no tienen posibilidad de decidir en asamblea sobre los gastos efectuados que se les debe presentar en ella, se les niega el acceso a la documentación, no pueden decidir sobre la renovación o no del mandato, y otros puntos que son de interés de todos los copropietarios . Por ello es recomendable ante este tipo de situaciones no dejar pasar el tiempo, y asesorarse con un letrado especialista.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL PRESIDENTE DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS, Y EL PRESIDENTE DEL CONSORCIO, DOS CARGOS SIN SUSTENTO LEGAL

En casi la totalidad de los Consorcios que me han consultado que tienen un Consejo de Propietarios (antes llamado Consejo de Administración), aparece una figura muy frecuente: el Presidente del Consejo de Propietarios.
Para entender mejor la figura del Consejo de Propietarios, se debe aclarar que era una figura que no estaba prevista en ninguna norma legal antes de la entrada en vigencia del CCYC (01-08-2015).
A veces está prevista en los reglamentos, otorgándole funciones específicas. En aquellos reglamentos en que no figura, igualmente se puede conformar el consejo de propietarios mediante asamblea extraordinaria convocada a ese efecto.
Pensada en los reglamentos originalmente como un nexo entre administrador y propietarios, en muchos reglamentos anteriores a la derogación de la antigua ley 13.512 de propiedad horizontal, sucede en la práctica que en muchos casos sus miembros exceden las atribuciones que tienen ya sea por reglamento o por las funciones que el CCYC le confiere a este órgano del consorcio en su art. 2064: "Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones”
Como se puede ver en el artículo citado no existe la figura del Presidente del Consejo. En éste órgano, todos sus miembros están en pie de igualdad, todos sus miembros toman sus decisiones juntos, para beneficio del consorcio. Por ejemplo, en caso de vacancia deberán firmar todos la convocatoria a Asamblea para elegir nuevo Administrador, no uno de ellos en carácter de “Presidente”, lo mismo sucede para autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, deberá ser autorizado por todos, porque no existe entre los miembros del consejo nadie jerárquicamente superior (salvo que el reglamento del Consorcio lo especifique particularmente).
Tampoco existe legalmente la figura del presidente del consorcio.
Es importante no confundirla con la figura del Presidente de la Asamblea, que suele ser un propietario votado en esa asamblea cuya función es dirigir el debate, y ese cargo rige solo para esa Asamblea. El consorcio solo tiene 3 órganos: El Administrador, El consejo de Propietarios y la Asamblea. Y de ellos, el órgano soberano por excelencia es la Asamblea de Propietarios, porque es el órgano de toma de decisiones.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL PRESIDENTE DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS, Y EL PRESIDENTE DEL CONSORCIO, DOS CARGOS SIN SUSTENTO LEGAL

En casi la totalidad de los Consorcios que me han consultado que tienen un Consejo de Propietarios (antes llamado Consejo de Administración), aparece una figura muy frecuente: el Presidente del Consejo de Propietarios.
Para entender mejor la figura del Consejo de Propietarios, se debe aclarar que era una figura que no estaba prevista en ninguna norma legal antes de la entrada en vigencia del CCYC (01-08-2015).
A veces está prevista en los reglamentos, otorgándole funciones específicas. En aquellos reglamentos en que no figura, igualmente se puede conformar el consejo de propietarios mediante asamblea extraordinaria convocada a ese efecto.
Pensada en los reglamentos originalmente como un nexo entre administrador y propietarios, en muchos reglamentos anteriores a la derogación de la antigua ley 13.512 de propiedad horizontal, sucede en la práctica que en muchos casos sus miembros exceden las atribuciones que tienen ya sea por reglamento o por las funciones que el CCYC le confiere a este órgano del consorcio en su art. 2064: "Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones”
Como se puede ver en el artículo citado no existe la figura del Presidente del Consejo. En éste órgano, todos sus miembros están en pie de igualdad, todos sus miembros toman sus decisiones juntos, para beneficio del consorcio. Por ejemplo, en caso de vacancia deberán firmar todos la convocatoria a Asamblea para elegir nuevo Administrador, no uno de ellos en carácter de “Presidente”, lo mismo sucede para autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, deberá ser autorizado por todos, porque no existe entre los miembros del consejo nadie jerárquicamente superior (salvo que el reglamento del Consorcio lo especifique particularmente).
Tampoco existe legalmente la figura del presidente del consorcio.
Es importante no confundirla con la figura del Presidente de la Asamblea, que suele ser un propietario votado en esa asamblea cuya función es dirigir el debate, y ese cargo rige solo para esa Asamblea. El consorcio solo tiene 3 órganos: El Administrador, El consejo de Propietarios y la Asamblea. Y de ellos, el órgano soberano por excelencia es la Asamblea de Propietarios, porque es el órgano de toma de decisiones.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL NO MODIFICA REGLAMENTOS

Es una creencia mayoritaria; no solo entre Propietarios, sino también entre muchos Administradores, es que a partir de la vigencia del CCYC, el 1/08/2015, los reglamentos ya existentes quedaban modificados o peor aún, derogados, dejando de lado su aplicación para suplirlo con las normas que establece el CCYC. Existe en nuestro Derecho el principio de irretroactividad de las leyes, esto significa que las leyes nuevas se aplican a futuro, por ello, el CCYC nunca podría modificar una ley anterior a su entrada en vigencia, como lo es el Reglamento de un consorcio.
Creo importante destacar que los Reglamentos de Copropiedad y Administración sólo pueden ser modificados por la voluntad de los propietarios reunidos en Asamblea, con las mayorías establecidas en su reglamento, según el tipo de reforma que se quiera aplicar.
Por eso lo primero es entender que el Reglamento del Consorcio es su ley, rige en el ámbito específico del Consorcio y ninguna ley posterior de carácter local (para el ámbito de CABA, por ejemplo) o nacional, como es el caso del CCYC puede modificarlo, porque de ser así se alteraría la seguridad jurídica , yendo además contra el principio del orden de prelación de las leyes.
También se ha convertido en un pensamiento casi generalizado que la reforma del Reglamento siempre requiere la unanimidad de los propietarios.
Como regla general puede decirse que las mayoría necesaria para las reformas de clausulas Reglamentarias es del 66,6% , o de los 2/3 del total del propietarios del consorcio presentes y/o representados.
Para la reforma de cláusulas Estatutarias se necesitará la unanimidad del total de propietarios del consorcio, presentes y/o representados.
Para decirlo en un vocabulario más simple, para aquellas reformas que impliquen tocar bolsillo ajeno será necesaria la unanimidad para reformar el Reglamento del Consorcio
Todo lo prescrito en el CCYC sí será obligatorio y regirá para todos aquellos reglamentos suscriptos con posterioridad al 01/08/2015, para todo el ámbito nacional.
Luego de aclarar estos puntos surgen dudas con respecto a reglamentos antiguos, con clausulas confusas, o donde hay "lagunas" en algunos temas.
Para esos casos, serán de aplicación supletoria en el caso de CABA, primero todas las disposiciones y decretos reglamentarios,( no solo la ley 941 y sus modificatorias, dado que hay muchas más leyes y decretos aplicables) y si no alcanzare con ellas, se aplicará de manera supletoria el CCYC, de carácter Nacional.
Para aplicar todo este conjunto de normas a un Reglamento regulado por la antigua ley 13.512 (derogada con la aplicación del CCYC) es recomendable asesorarse previamente con un letrado especialista para evaluar la forma de aplicar dicho reglamento que sigue estando vigente pero no contempla las variadas situaciones que se dan en la vida consorcial actual.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL NO MODIFICA REGLAMENTOS

Es una creencia mayoritaria; no solo entre Propietarios, sino también entre muchos Administradores, es que a partir de la vigencia del CCYC, el 1/08/2015, los reglamentos ya existentes quedaban modificados o peor aún, derogados, dejando de lado su aplicación para suplirlo con las normas que establece el CCYC. Existe en nuestro Derecho el principio de irretroactividad de las leyes, esto significa que las leyes nuevas se aplican a futuro, por ello, el CCYC nunca podría modificar una ley anterior a su entrada en vigencia, como lo es el Reglamento de un consorcio.
Creo importante destacar que los Reglamentos de Copropiedad y Administración sólo pueden ser modificados por la voluntad de los propietarios reunidos en Asamblea, con las mayorías establecidas en su reglamento, según el tipo de reforma que se quiera aplicar.
Por eso lo primero es entender que el Reglamento del Consorcio es su ley, rige en el ámbito específico del Consorcio y ninguna ley posterior de carácter local (para el ámbito de CABA, por ejemplo) o nacional, como es el caso del CCYC puede modificarlo, porque de ser así se alteraría la seguridad jurídica , yendo además contra el principio del orden de prelación de las leyes.
También se ha convertido en un pensamiento casi generalizado que la reforma del Reglamento siempre requiere la unanimidad de los propietarios.
Como regla general puede decirse que las mayoría necesaria para las reformas de clausulas Reglamentarias es del 66,6% , o de los 2/3 del total del propietarios del consorcio presentes y/o representados.
Para la reforma de cláusulas Estatutarias se necesitará la unanimidad del total de propietarios del consorcio, presentes y/o representados.
Para decirlo en un vocabulario más simple, para aquellas reformas que impliquen tocar bolsillo ajeno será necesaria la unanimidad para reformar el Reglamento del Consorcio
Todo lo prescrito en el CCYC sí será obligatorio y regirá para todos aquellos reglamentos suscriptos con posterioridad al 01/08/2015, para todo el ámbito nacional.
Luego de aclarar estos puntos surgen dudas con respecto a reglamentos antiguos, con clausulas confusas, o donde hay "lagunas" en algunos temas.
Para esos casos, serán de aplicación supletoria en el caso de CABA, primero todas las disposiciones y decretos reglamentarios,( no solo la ley 941 y sus modificatorias, dado que hay muchas más leyes y decretos aplicables) y si no alcanzare con ellas, se aplicará de manera supletoria el CCYC, de carácter Nacional.
Para aplicar todo este conjunto de normas a un Reglamento regulado por la antigua ley 13.512 (derogada con la aplicación del CCYC) es recomendable asesorarse previamente con un letrado especialista para evaluar la forma de aplicar dicho reglamento que sigue estando vigente pero no contempla las variadas situaciones que se dan en la vida consorcial actual.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR POR CARTA DOCUMENTO, NOTA O MAIL

Debido a la gran cantidad de consultas que he recibido por renuncia del administrador por alguna de estas vías creo necesario aclarar algunos puntos fundamentales a tener en cuenta por parte de los copropietarios.
La única forma de elegir un administrador es por Asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada a todos los copropietarios de acuerdo a lo que indique el Reglamento de copropiedad del Consorcio
En esa convocatoria que deberá figurar como punto del orden del día la renuncia del administrador con fecha a partir de la cual se hará efectiva y la elección de un nuevo administrador por el término de un año. (En CABA puede ser por menos tiempo, pero no es aconsejable, debido a que con unos pocos meses no se puede evaluar el desempeño de un administrador).
La única forma legal de renunciar es esa., así como también es la única forma legal de elegir un administrador.
Muchas veces algunos administradores no quieren enfrentar una asamblea y su renuncia no es efectuada por convocatoria a asamblea, sino por otras vías. Analizaré cada una de ellas:
Notificación de renuncia por carta documento a un miembro del consejo de propietarios para que notifique al resto del consorcio de la renuncia: ante la urgencia será el consejo completo quien deberá efectuar la convocatoria, debido a que es una de sus funciones ante caso de vacancia del cargo de administrador,.
Esa convocatoria deberá ser redactada con las formalidades legales y deberá ser enviada a todos los copropietarios. Si el administrador renunciante no facilita el libro de actas, deberán contratar un Escribano para que labre el acta de asamblea en la que se elige nuevo administrador.
Nota dejada bajo puerta del edificio donde el administrador manifiesta su renuncia: ante esta situación el consorcio podrá optar por intimar por carta documento a que realice la convocatoria para efectuar su renuncia, existe la posibilidad de que no conteste la carta documento y mientras el consorcio permanece acéfalo, situación por demás desaconsejable. Otra opción es realizar autoconvocatoria de acuerdo al Código Civil y Comercial, convocada siempre con las mismas formalidades que tiene la que debía convocar el administrador para efectuar su renuncia. La autoconvocatoria del CCYC no es una reunión informal en la que participan algunos vecinos, deben ser convocadas por el 5 % del total de propietarios del Consorcio y de acuerdo a la normativa que indica el reglamento .Las autoconovatorias tienen un límite: y es que en ellas sólo pueden tratarse relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios. Las asambleas siempre se labran en el libro de actas del consorcio. No debe hacerse en acta volante, sino con la presencia de un Escribano.
Renuncia enviada por mail a los copropietarios: carece de todo valor. El mail no es medio de notificación fehaciente. En el caso de que administrador y propietarios posean firma digital tendrá el valor de una comunicación, nada más. En nuestro derecho los medios de notificación fehacientes son las cédulas en el caso de los juicios para notificar las decisiones de los jueces, los TCL para el caso de los procesos judiciales laborales y la Carta Documento para toda otra notificación.
Para todos estos casos en que serán los copropietarios los que deberán convocar la asamblea es aconsejable que previamente se asesoren con un abogado especialista y evitar futuros inconvenientes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR POR CARTA DOCUMENTO, NOTA O MAIL

Debido a la gran cantidad de consultas que he recibido por renuncia del administrador por alguna de estas vías creo necesario aclarar algunos puntos fundamentales a tener en cuenta por parte de los copropietarios.
La única forma de elegir un administrador es por Asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada a todos los copropietarios de acuerdo a lo que indique el Reglamento de copropiedad del Consorcio
En esa convocatoria que deberá figurar como punto del orden del día la renuncia del administrador con fecha a partir de la cual se hará efectiva y la elección de un nuevo administrador por el término de un año. (En CABA puede ser por menos tiempo, pero no es aconsejable, debido a que con unos pocos meses no se puede evaluar el desempeño de un administrador).
La única forma legal de renunciar es esa., así como también es la única forma legal de elegir un administrador.
Muchas veces algunos administradores no quieren enfrentar una asamblea y su renuncia no es efectuada por convocatoria a asamblea, sino por otras vías. Analizaré cada una de ellas:
Notificación de renuncia por carta documento a un miembro del consejo de propietarios para que notifique al resto del consorcio de la renuncia: ante la urgencia será el consejo completo quien deberá efectuar la convocatoria, debido a que es una de sus funciones ante caso de vacancia del cargo de administrador,.
Esa convocatoria deberá ser redactada con las formalidades legales y deberá ser enviada a todos los copropietarios. Si el administrador renunciante no facilita el libro de actas, deberán contratar un Escribano para que labre el acta de asamblea en la que se elige nuevo administrador.
Nota dejada bajo puerta del edificio donde el administrador manifiesta su renuncia: ante esta situación el consorcio podrá optar por intimar por carta documento a que realice la convocatoria para efectuar su renuncia, existe la posibilidad de que no conteste la carta documento y mientras el consorcio permanece acéfalo, situación por demás desaconsejable. Otra opción es realizar autoconvocatoria de acuerdo al Código Civil y Comercial, convocada siempre con las mismas formalidades que tiene la que debía convocar el administrador para efectuar su renuncia. La autoconvocatoria del CCYC no es una reunión informal en la que participan algunos vecinos, deben ser convocadas por el 5 % del total de propietarios del Consorcio y de acuerdo a la normativa que indica el reglamento .Las autoconovatorias tienen un límite: y es que en ellas sólo pueden tratarse relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios. Las asambleas siempre se labran en el libro de actas del consorcio. No debe hacerse en acta volante, sino con la presencia de un Escribano.
Renuncia enviada por mail a los copropietarios: carece de todo valor. El mail no es medio de notificación fehaciente. En el caso de que administrador y propietarios posean firma digital tendrá el valor de una comunicación, nada más. En nuestro derecho los medios de notificación fehacientes son las cédulas en el caso de los juicios para notificar las decisiones de los jueces, los TCL para el caso de los procesos judiciales laborales y la Carta Documento para toda otra notificación.
Para todos estos casos en que serán los copropietarios los que deberán convocar la asamblea es aconsejable que previamente se asesoren con un abogado especialista y evitar futuros inconvenientes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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CONDUCTAS IRREGULARES EN LA ADMINISTRACION DE CONSORCIOS

La mayor parte de las irregularidades en la actuación de algunos administradores en CABA, son en su mayoría las siguientes:
Liquidaciones poco transparentes, con falta de datos tanto sobre los proveedores, como de los pagos realizados, alguno cobrados varias veces en distintas liquidaciones.
La no emisión de recibos de expensas, cuando los comprobantes de depósito en entidades no bancarias, o el ticket de depósito en la cuenta bancaria del consorcio no constituye, de ninguna forma, un recibo cancelatorio de la deuda de expensas. El único comprobante cancelatorio del pago de expensas es el recibo emitido por el Administrador, que debe estar firmado.
La falta de mantenimiento de lugares comunes, en especial se verifica que en los sótanos, donde se encuentran la bomba de agua, la sala de medidores de gas y la sala de electricidad se encuentra en condiciones ya no solo de falta de limpieza, sino de problemas estructurales que pueden provocar desprendimiento de mampostería, electrocuciones o explosiones que ponen en riesgo la vida de los que allí habitan y de las personas que trabajan en el edificio.
No ejecutar las decisiones tomadas en Asamblea, dejando que pase el tiempo sin que se realicen las obras determinadas por los consorcistas en Asamblea. Esto trae como consecuencia un deterioro edilicio, y la pérdida del valor de la propiedad.
Que el administrador pida que se depositen los fondos en su cuenta propia en lugar de la cuenta que está a nombre del consorcio. A esto se suma el administrador que, con la autorización del consorcio cobra las expensas en su cuenta bancaria personal y maneja los fondos sin rendir cuenta alguna, o inicia obras que pocas veces están autorizadas por Asamblea.
La poca participación de los propietarios en las asambleas, sumado a la falta de información al respecto de los derechos y obligaciones de ambas partes contribuyen a que aumente el nivel de malestar y problemas entre propietarios y Administradores.
Por ello es siempre recomendable asesorarse con un letrado ante la aparición de conductas de este tipo.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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CONDUCTAS IRREGULARES EN LA ADMINISTRACION DE CONSORCIOS

La mayor parte de las irregularidades en la actuación de algunos administradores en CABA, son en su mayoría las siguientes:
Liquidaciones poco transparentes, con falta de datos tanto sobre los proveedores, como de los pagos realizados, alguno cobrados varias veces en distintas liquidaciones.
La no emisión de recibos de expensas, cuando los comprobantes de depósito en entidades no bancarias, o el ticket de depósito en la cuenta bancaria del consorcio no constituye, de ninguna forma, un recibo cancelatorio de la deuda de expensas. El único comprobante cancelatorio del pago de expensas es el recibo emitido por el Administrador, que debe estar firmado.
La falta de mantenimiento de lugares comunes, en especial se verifica que en los sótanos, donde se encuentran la bomba de agua, la sala de medidores de gas y la sala de electricidad se encuentra en condiciones ya no solo de falta de limpieza, sino de problemas estructurales que pueden provocar desprendimiento de mampostería, electrocuciones o explosiones que ponen en riesgo la vida de los que allí habitan y de las personas que trabajan en el edificio.
No ejecutar las decisiones tomadas en Asamblea, dejando que pase el tiempo sin que se realicen las obras determinadas por los consorcistas en Asamblea. Esto trae como consecuencia un deterioro edilicio, y la pérdida del valor de la propiedad.
Que el administrador pida que se depositen los fondos en su cuenta propia en lugar de la cuenta que está a nombre del consorcio. A esto se suma el administrador que, con la autorización del consorcio cobra las expensas en su cuenta bancaria personal y maneja los fondos sin rendir cuenta alguna, o inicia obras que pocas veces están autorizadas por Asamblea.
La poca participación de los propietarios en las asambleas, sumado a la falta de información al respecto de los derechos y obligaciones de ambas partes contribuyen a que aumente el nivel de malestar y problemas entre propietarios y Administradores.
Por ello es siempre recomendable asesorarse con un letrado ante la aparición de conductas de este tipo.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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LOS MOROSOS EN EL CONSORCIO

Hay una problemática que se está agravando en los consorcios, y es el alto índice de morosidad en los mismos. En el ámbito de CABA, la morosidad alcanza casi un 40%.
Considero importante que los propietarios sepan que el Administrador no necesita ni enviar carta documento previamente ni intimar al moroso ni de forma formal ni de forma informal para proceder a la ejecución de la deuda de expensas.
Tampoco está obligado a informar el inicio del juicio en asamblea, pero una vez iniciado el juicio, deberá mantener informados a todos los copropietarios del avance del mismo, informando: carátula, juzgado en que tramita y monto inicial de la demanda en la liquidación de expensas.
Siempre es útil enviar intimación formal al deudor moroso, porque de ésta manera se corta la prescripción de la deuda, que opera, a los 2 años de contraída la misma.
La prescripción es un "castigo" que da el Estado a la persona que no ejerció sus derechos transcurrido un período específico de tiempo.
Por eso, si el administrador no inicia juicio antes de los 2 años y tampoco reclama la deuda por carta documento, pasado ese tiempo, la deuda dejará de ser exigible.
También hay un camino alternativo que puede seguir el administrador para evitar la ejecución en un primer momento, y ésto es hacer un acuerdo de pago con el deudor. Cabe señalar que la falta de pago de una cuota del acuerdo habilita la vía ejecutiva.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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