LLAMADO A ASAMBLEA EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Aunque la ley 13.512 quedó derogada por el CCYCN en realidad dicho código toma la antigua ley y la completa. Esto no implica modificación alguna a los reglamentos antiguos. El código es muy en cuanto a que debe convocarse en la forma prevista en el reglamento.En dichos reglamentos suele ser muy común que el llamado a Asamblea sea hecho por telegrama colacionado o carta certificada. Esto es porque es un medio de notificación fehaciente que asegura la recepción en tiempo y forma de la convocatoria para que los propietarios puedan organizarse para asistir y poder ejercer sus derechos. Por ello las convocatorias dejadas en lugares comunes, o pasarlas por debajo de la puerta no solo vulneran la ley, el reglamento sino que también atentan contra los derechos de los propietarios e inquilinos.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LLAMADO A ASAMBLEA EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Aunque la ley 13.512 quedó derogada por el CCYCN en realidad dicho código toma la antigua ley y la completa. Esto no implica modificación alguna a los reglamentos antiguos. El código es muy en cuanto a que debe convocarse en la forma prevista en el reglamento.En dichos reglamentos suele ser muy común que el llamado a Asamblea sea hecho por telegrama colacionado o carta certificada. Esto es porque es un medio de notificación fehaciente que asegura la recepción en tiempo y forma de la convocatoria para que los propietarios puedan organizarse para asistir y poder ejercer sus derechos. Por ello las convocatorias dejadas en lugares comunes, o pasarlas por debajo de la puerta no solo vulneran la ley, el reglamento sino que también atentan contra los derechos de los propietarios e inquilinos.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL INQUILINO Y SUS DERECHOS EN EL CONSORCIO

Son muy frecuentes las consultas sobre que derechos tienen los inquilinos en la vida consorcial. Al respecto sobre todo sobre si pueden votar y participar en asamblea, si pueden hacer reclamos ante el Administrador, si tienen obligación de pagar las expensas extraordinarias, etc. La respuesta a estos interrogantes son que tienen el mismo derecho a participar y votar en todas las asambleas con los mismos derechos que el propietario, también tienen derecho a exigir las reparaciones que correspondan y no deben pagar las expensas extraordinarias. Incluso pueden denunciar al administrador mediante el pertinente reclamo efectuado ante el RPA en CABA. Solo tendrán que cumplimentar algunos requisitos pata poder llevar a cabo tanto su participación en asambleas, reclamos  por reparaciones y demás y para efectuar la correspondiente denuncia al administrador ante el RPA (Registro Público de Administradores) de CABA. Teniendo siempre en cuenta el Reglamento del Consorcio estos son los principios generales de los derechos de los inquilinos en el consorcio en CABA.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL INQUILINO Y SUS DERECHOS EN EL CONSORCIO

Son muy frecuentes las consultas sobre que derechos tienen los inquilinos en la vida consorcial. Al respecto sobre todo sobre si pueden votar y participar en asamblea, si pueden hacer reclamos ante el Administrador, si tienen obligación de pagar las expensas extraordinarias, etc. La respuesta a estos interrogantes son que tienen el mismo derecho a participar y votar en todas las asambleas con los mismos derechos que el propietario, también tienen derecho a exigir las reparaciones que correspondan y no deben pagar las expensas extraordinarias. Incluso pueden denunciar al administrador mediante el pertinente reclamo efectuado ante el RPA en CABA. Solo tendrán que cumplimentar algunos requisitos pata poder llevar a cabo tanto su participación en asambleas, reclamos  por reparaciones y demás y para efectuar la correspondiente denuncia al administrador ante el RPA (Registro Público de Administradores) de CABA. Teniendo siempre en cuenta el Reglamento del Consorcio estos son los principios generales de los derechos de los inquilinos en el consorcio en CABA.

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EL ACTA DE ASAMBLEA EN CABA

Antes que nada quisiera aclarar que se denomina Acta porque se hace en el acto de la asamblea y en el respectivo libro de cada consorcio. Salvo los casos en que el reglamento especifique que será labrada por el administrador, en todos los demás casos en CABA, deberá ser labrada por un secretario de actas elegido en dicha asamblea. Y antes de que termine la asamblea deberá ser leída a los presentes. Si el acta no es hecha con estos recaudos legales se corre el riesgo de que luego se complete el acta con resoluciones que no fueron las aprobadas, con el riesgo que ello trae a los firmantes y al consorcio en sí.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL ACTA DE ASAMBLEA EN CABA

Antes que nada quisiera aclarar que se denomina Acta porque se hace en el acto de la asamblea y en el respectivo libro de cada consorcio. Salvo los casos en que el reglamento especifique que será labrada por el administrador, en todos los demás casos en CABA, deberá ser labrada por un secretario de actas elegido en dicha asamblea. Y antes de que termine la asamblea deberá ser leída a los presentes. Si el acta no es hecha con estos recaudos legales se corre el riesgo de que luego se complete el acta con resoluciones que no fueron las aprobadas, con el riesgo que ello trae a los firmantes y al consorcio en sí.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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CONVOCATORIA A ASAMBLEA REQUISITOS

La convocatoria a Asamblea no solo debe seguir los lineamientos del Reglamento del Consorcio. Además, deben reunir por el Código Civil y Comercial y por las leyes de CABA demás requisitos para su legalidad. Entre otras, la convocatoria a asamblea debe enviarse junto con copia del último acta de asamblea realizada, contener términos muy claros, especificar horario de comienzo y finalización estimativo de la misma, etc. Es necesario corroborar estos puntos porque la impugnación de la asamblea realizada sólo podrá efectuarse vía judicial lo cual es mucho más complejo y oneroso que actuar al recibir la convocatoria.

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CONVOCATORIA A ASAMBLEA REQUISITOS

La convocatoria a Asamblea no solo debe seguir los lineamientos del Reglamento del Consorcio. Además, deben reunir por el Código Civil y Comercial y por las leyes de CABA demás requisitos para su legalidad. Entre otras, la convocatoria a asamblea debe enviarse junto con copia del último acta de asamblea realizada, contener términos muy claros, especificar horario de comienzo y finalización estimativo de la misma, etc. Es necesario corroborar estos puntos porque la impugnación de la asamblea realizada sólo podrá efectuarse vía judicial lo cual es mucho más complejo y oneroso que actuar al recibir la convocatoria.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL CONSEJO DE PROPIETARIOS Y SUS ATRIBUCIONES

El consejo de Administración o consejo de propietarios tiene sus funciones atribuidas en el reglamento y en la ley. En muchos consorcios se da el caso de que este órgano del consorcio toma funciones inherentes al administrador o que son propios de la asamblea; como la aprobación de presupuestos o impartir las órdenes al encargado, etc.  Es necesario resaltar que la función del administrador es indelegable y sólo la ley permite en determinados casos que el consejo tome algunas de sus funciones en forma temporal. Para evitar situaciones irregulares es necesario estudiar la situación del consorcio en cada caso.

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EL CONSEJO DE PROPIETARIOS Y SUS ATRIBUCIONES

El consejo de Administración o consejo de propietarios tiene sus funciones atribuidas en el reglamento y en la ley. En muchos consorcios se da el caso de que este órgano del consorcio toma funciones inherentes al administrador o que son propios de la asamblea; como la aprobación de presupuestos o impartir las órdenes al encargado, etc.  Es necesario resaltar que la función del administrador es indelegable y sólo la ley permite en determinados casos que el consejo tome algunas de sus funciones en forma temporal. Para evitar situaciones irregulares es necesario estudiar la situación del consorcio en cada caso.

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QUORUM EN LAS ASAMBLEAS DE CONSORCIO

El Quorum es la cantidad de propietarios presentes o representados, que por reglamento debe reunirse ya sea en primera convocatoria o en segunda para poder sesionar y es uno de los requisitos que hace a la validez de la Asamblea, no el único.

Usualmente en la práctica se ve que los representados acuden con una "carta poder", para que ésta tenga validez deberá ser refrendada según indique el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. Esto generalmente no sucede, sino que los representados acuden con una nota firmada presuntamente por el propietario y al no estar el libro de registro de firmas en la Asamblea que debe ser traído por el Administrador, para que los presentes puedan cotejar dicha firma ni estar refrendada de acuerdo al Reglamento, sumado a que suele pasar que no hay control en la cantidad de cartas poder que lleva cada propietario, el quorum en realidad no se forma, y se le otorga igualmente validez a la asamblea en el punto del orden del día.

De esta manera, a veces, unos pocos presentes toman decisiones sobre todo el edificio ya que no hay control legal al respecto. 

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.