LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS AUTOCONVOCADA

Al respecto de la autoconvocatoria es necesario hacer algunas aclaraciones al respecto, debido a que es un tema que trae mucha confusión a los consorcistas.

Primero hay que aclarar que convocatoria y autoconvocatoria son iguales, la única diferencia es quien la hace.

Hay una autoconvocatoria que se denomina "Reglamentaria": es la que indica el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio (hoy Reglamento de Propiedad horizontal). En este caso, la planilla de convocatoria deberá estar firmada por la cantidad de propietarios que reúnan el porcentaje que indique dicho Reglamento. 

En el caso que en el Reglamento especifique que "cuando x cantidad de propietarios lo pida", ahí serán esa cantidad de propietarios los que deban intimar al Administrador a que convoque a Asamblea. Una vez pasado el plazo sin que el Administrador la haya convocado, se puede hacer la autoconvocatoria. Si en el Reglamento no figura nada respecto al pedido de convocatoria a Asamblea por parte de los propietarios, se hace la autoconvocatoria de acuerdo a lo normado en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCYC).

La autoconvocatoria del Código Civil: el CCYC contempla el caso de autoconvocatoria para los casos en que el Reglamento de Copropiedad y Administración no regule el caso de autoconvocatoria.

Según el CCYC se puede realizar una autoconvocatoria reuniendo el 5% del total de propietarios que conforman el Consorcio. Esta autoconvocatoria tiene un límite respecto a los temas a tratar: y es que sólo se podrán tratar los temas relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios.

Se recuerda que la Asamblea,( además de ser uno de los 3 órganos que integran la persona Jurídica Consorcio), está por encima del Administrador, por lo cual éste puede no estar presente y no puede impugnarla porque no es parte de la Asamblea, dado que, como su nombre lo indica, la Asamblea es de Propietarios.

En cuanto a las formalidades que debe reunir la autoconvocatoria son las mismas que para la convocatoria que realiza el Administrador, y son las que están en el Reglamento. También se deberá tener en cuenta la legislación local a la hora de realizarla.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS AUTOCONVOCADA

Al respecto de la autoconvocatoria es necesario hacer algunas aclaraciones al respecto, debido a que es un tema que trae mucha confusión a los consorcistas.

Primero hay que aclarar que convocatoria y autoconvocatoria son iguales, la única diferencia es quien la hace.

Hay una autoconvocatoria que se denomina "Reglamentaria": es la que indica el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio (hoy Reglamento de Propiedad horizontal). En este caso, la planilla de convocatoria deberá estar firmada por la cantidad de propietarios que reúnan el porcentaje que indique dicho Reglamento. 

En el caso que en el Reglamento especifique que "cuando x cantidad de propietarios lo pida", ahí serán esa cantidad de propietarios los que deban intimar al Administrador a que convoque a Asamblea. Una vez pasado el plazo sin que el Administrador la haya convocado, se puede hacer la autoconvocatoria. Si en el Reglamento no figura nada respecto al pedido de convocatoria a Asamblea por parte de los propietarios, se hace la autoconvocatoria de acuerdo a lo normado en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCYC).

La autoconvocatoria del Código Civil: el CCYC contempla el caso de autoconvocatoria para los casos en que el Reglamento de Copropiedad y Administración no regule el caso de autoconvocatoria.

Según el CCYC se puede realizar una autoconvocatoria reuniendo el 5% del total de propietarios que conforman el Consorcio. Esta autoconvocatoria tiene un límite respecto a los temas a tratar: y es que sólo se podrán tratar los temas relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios.

Se recuerda que la Asamblea,( además de ser uno de los 3 órganos que integran la persona Jurídica Consorcio), está por encima del Administrador, por lo cual éste puede no estar presente y no puede impugnarla porque no es parte de la Asamblea, dado que, como su nombre lo indica, la Asamblea es de Propietarios.

En cuanto a las formalidades que debe reunir la autoconvocatoria son las mismas que para la convocatoria que realiza el Administrador, y son las que están en el Reglamento. También se deberá tener en cuenta la legislación local a la hora de realizarla.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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RENUNCIA, REMOCIÓN Y NO RENOVACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO

Hay 3 formas distintas en que el Administrador de Consorcios puede cesar en su función de mandatario del mismo.
Algunas rigen para todo el territorio nacional y otra solo rige para CABA.
Renuncia: es el caso en que el Administrador manifiesta su voluntad de cesar en sus funciones y debe ser efectuada en Asamblea convocada a tal efecto. Rige para todo el país.
Remoción: es el caso en que el consorcio decide echar al administrador según las mayorías establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. No es necesaria la expresión de motivos para ello por parte de la asamblea. Rige para todo el país.
No renovación del mandato: Rige solamente para CABA. Cuando se elige por ejemplo: por 1 año de mandato, se entiende que el mandato dura ese tiempo, luego cae, y hay que decidir la renovación o no del mandato en asamblea. Cumplido el tiempo establecido para su mandato, se necesita la mayoría de más del 50% del total de propietarios del consorcio para la no renovación de su mandato.
Considero necesario recordar que el Administrador no es un empleado del consorcio, por ello no se le abona indemnización al removerlo de su cargo, ni se le abonan vacaciones, aguinaldo como a un trabajador en relación de dependencia. Su carácter de mandatario lo impide.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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RENUNCIA, REMOCIÓN Y NO RENOVACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO

Hay 3 formas distintas en que el Administrador de Consorcios puede cesar en su función de mandatario del mismo.
Algunas rigen para todo el territorio nacional y otra solo rige para CABA.
Renuncia: es el caso en que el Administrador manifiesta su voluntad de cesar en sus funciones y debe ser efectuada en Asamblea convocada a tal efecto. Rige para todo el país.
Remoción: es el caso en que el consorcio decide echar al administrador según las mayorías establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. No es necesaria la expresión de motivos para ello por parte de la asamblea. Rige para todo el país.
No renovación del mandato: Rige solamente para CABA. Cuando se elige por ejemplo: por 1 año de mandato, se entiende que el mandato dura ese tiempo, luego cae, y hay que decidir la renovación o no del mandato en asamblea. Cumplido el tiempo establecido para su mandato, se necesita la mayoría de más del 50% del total de propietarios del consorcio para la no renovación de su mandato.
Considero necesario recordar que el Administrador no es un empleado del consorcio, por ello no se le abona indemnización al removerlo de su cargo, ni se le abonan vacaciones, aguinaldo como a un trabajador en relación de dependencia. Su carácter de mandatario lo impide.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

DIFERENCIA ENTRE QUORUM Y MAYORÍAS EN EL CONSORCIO

El quórum es el número mínimo de personas necesario para poder sesionar en Asamblea.
La mayoría es la cantidad de votos necesarios para aprobar los puntos del orden del día.
Por esto, puede darse el caso que en una asamblea se reúna quórum pero no la mayoría necesaria para decidir sobre determinado punto: por ejemplo, para modificar el reglamento para una imponer multas a los copropietarios es una decisión que requiere la unanimidad de copropietarios del consorcio.
Hay varios tipos de mayoría de acuerdo al tipo de decisión asamblearia.
Las mayorías se integran: o sobre el total de los propietarios del consorcio, o sobre los presentes o representados en asamblea, según sea el tipo de resolución que debe tomarse en el orden del día.
Los tipos de mayorías son:
Mayoría absoluta: representa más de la mitad del consorcio. Se llama absoluta porque es irreversible, el número de ausentes no alcanza para revertir el resultado de la votación.
Simple mayoría: representa la mayor cantidad de los votos computada sobre los presentes en la asamblea.
Hay otras mayorías: como las 2/3 partes, el 75 %, etc.
Se debe tener en cuenta para cada caso en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, las leyes locales de CABA y la normativa del CCYC.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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DIFERENCIA ENTRE QUORUM Y MAYORÍAS EN EL CONSORCIO

El quórum es el número mínimo de personas necesario para poder sesionar en Asamblea.
La mayoría es la cantidad de votos necesarios para aprobar los puntos del orden del día.
Por esto, puede darse el caso que en una asamblea se reúna quórum pero no la mayoría necesaria para decidir sobre determinado punto: por ejemplo, para modificar el reglamento para una imponer multas a los copropietarios es una decisión que requiere la unanimidad de copropietarios del consorcio.
Hay varios tipos de mayoría de acuerdo al tipo de decisión asamblearia.
Las mayorías se integran: o sobre el total de los propietarios del consorcio, o sobre los presentes o representados en asamblea, según sea el tipo de resolución que debe tomarse en el orden del día.
Los tipos de mayorías son:
Mayoría absoluta: representa más de la mitad del consorcio. Se llama absoluta porque es irreversible, el número de ausentes no alcanza para revertir el resultado de la votación.
Simple mayoría: representa la mayor cantidad de los votos computada sobre los presentes en la asamblea.
Hay otras mayorías: como las 2/3 partes, el 75 %, etc.
Se debe tener en cuenta para cada caso en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, las leyes locales de CABA y la normativa del CCYC.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

COMO BAJAR LAS EXPENSAS

Ante el aumento de los servicios de electricidad, gas, agua, y la inflación en general, se plantea una consulta muy frecuente, y es, cual es la manera de bajar los gastos de un consorcio sin afectar su correcto funcionamiento y cumpliendo con todas las obligaciones legales.
Tener en cuenta que las opciones aquí planteadas deberán ser tratadas en Asamblea legalmente convocada y constituida y ser parte de los puntos del orden del día.
Hay varios puntos a tener en cuenta: se puede elegir abonar solo por transferencia bancaria a la cuenta del consorcio, dejando de lado la opción de pagar por otros canales.
Revisar la instalación eléctrica del consorcio para constatar que no haya fugas eléctricas ni posean cableado antirreglamentario, que además puede provocar incendios
Cambiar todo el sistema de iluminación a lámparas LED, que consumen mucho menos y colocando sensores que hagan que se prenda la iluminación en partes comunes cuando se encuentren personas transitando por ella. Así como un sensor el hall de entrada que active la iluminación cuando entra o sale alguien del edificio.
En el caso de consorcios cuyo ascensor sea antiguo y con puertas tijera (se advierte que son un peligro para todo consorcio que aún no las haya cambiado por puertas reglamentarias, dado que ante cualquier accidente que allí ocurra será responsabilidad del consorcio) por sistema de cabina y de puertas más seguras y más económicas, por ejemplo como las de aluminio. Estas son mucho mas seguras y económicas a la hora de efectuar su mantenimiento. Si bien es un gasto en un principio la adecuación o el cambio de cabina y de puertas redunda en evitar accidentes graves, que ponen en peligro la integridad física y la vida de los ocupantes del edificio y de todo aquel que entre o salga de él, se evitan juicios millonarios y redunda en un menor costo en las expensas porque es mucho mas bajo el costo de su mantenimiento.
Con respecto a las liquidaciones de expensas, así como las copias de las actas de asambleas, las mismas pueden enviarse por mail y así reducir el costo de papelería del consorcio.
Con respecto al encargado permanente con vivienda: si el consorcio le está abonando los gastos de luz, gas, y teléfono tener en cuenta que se puede limitar el importe que abona el consorcio, verificando cuánto gasta por esos servicios una unidad funcional similar en sus dimensiones. De ésta manera el excedente lo abonará el encargado. El servicio de teléfono no se puede quitar porque es la forma en que el encargado se comunica con el Administrador.
No es aconsejable que el consorcio deje de abonar estos gastos al encargado porque puede constituirse en una injuria laboral, dado que si ya se lo estaban pagando es un derecho adquirido por el encargado.
Si no le pagaban estos servicios al encargado no hay ninguna obligación de que el consorcio lo pague. (Salvo el teléfono).
Aunque parezca contradictorio algunas de las formas que expliqué precedentemente importan un gasto extra al principio, pero redundan en una baja considerable de los gastos sucesivos del consorcio, además de hacerlo un lugar más seguro.
También a la hora de elegir personal para que realice trabajos en el edificio, verificar que cuente con un presupuesto con fecha y vencimiento y con garantía escrita. Así se evita hacer los mismos trabajos de reparaciones varias veces.
El presupuesto más económico a veces, puede ser el más caro si no se usan los mejores materiales ni se hacen los trabajos con el máximo cuidado, sumado a que el trabajo no tenga garantía, y hay que abonar por el mismo arreglo 2 o 3 veces.
Se debe tener en cuenta que la ley de consorcio participativo de CABA no está aún vigente, porque no se ha reglamentado, por lo tanto no se encuentra operativa la plataforma web para los consorcios ni acceso a cuenta gratuita para consorcios en Banco Ciudad.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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COMO BAJAR LAS EXPENSAS

Ante el aumento de los servicios de electricidad, gas, agua, y la inflación en general, se plantea una consulta muy frecuente, y es, cual es la manera de bajar los gastos de un consorcio sin afectar su correcto funcionamiento y cumpliendo con todas las obligaciones legales.
Tener en cuenta que las opciones aquí planteadas deberán ser tratadas en Asamblea legalmente convocada y constituida y ser parte de los puntos del orden del día.
Hay varios puntos a tener en cuenta: se puede elegir abonar solo por transferencia bancaria a la cuenta del consorcio, dejando de lado la opción de pagar por otros canales.
Revisar la instalación eléctrica del consorcio para constatar que no haya fugas eléctricas ni posean cableado antirreglamentario, que además puede provocar incendios
Cambiar todo el sistema de iluminación a lámparas LED, que consumen mucho menos y colocando sensores que hagan que se prenda la iluminación en partes comunes cuando se encuentren personas transitando por ella. Así como un sensor el hall de entrada que active la iluminación cuando entra o sale alguien del edificio.
En el caso de consorcios cuyo ascensor sea antiguo y con puertas tijera (se advierte que son un peligro para todo consorcio que aún no las haya cambiado por puertas reglamentarias, dado que ante cualquier accidente que allí ocurra será responsabilidad del consorcio) por sistema de cabina y de puertas más seguras y más económicas, por ejemplo como las de aluminio. Estas son mucho mas seguras y económicas a la hora de efectuar su mantenimiento. Si bien es un gasto en un principio la adecuación o el cambio de cabina y de puertas redunda en evitar accidentes graves, que ponen en peligro la integridad física y la vida de los ocupantes del edificio y de todo aquel que entre o salga de él, se evitan juicios millonarios y redunda en un menor costo en las expensas porque es mucho mas bajo el costo de su mantenimiento.
Con respecto a las liquidaciones de expensas, así como las copias de las actas de asambleas, las mismas pueden enviarse por mail y así reducir el costo de papelería del consorcio.
Con respecto al encargado permanente con vivienda: si el consorcio le está abonando los gastos de luz, gas, y teléfono tener en cuenta que se puede limitar el importe que abona el consorcio, verificando cuánto gasta por esos servicios una unidad funcional similar en sus dimensiones. De ésta manera el excedente lo abonará el encargado. El servicio de teléfono no se puede quitar porque es la forma en que el encargado se comunica con el Administrador.
No es aconsejable que el consorcio deje de abonar estos gastos al encargado porque puede constituirse en una injuria laboral, dado que si ya se lo estaban pagando es un derecho adquirido por el encargado.
Si no le pagaban estos servicios al encargado no hay ninguna obligación de que el consorcio lo pague. (Salvo el teléfono).
Aunque parezca contradictorio algunas de las formas que expliqué precedentemente importan un gasto extra al principio, pero redundan en una baja considerable de los gastos sucesivos del consorcio, además de hacerlo un lugar más seguro.
También a la hora de elegir personal para que realice trabajos en el edificio, verificar que cuente con un presupuesto con fecha y vencimiento y con garantía escrita. Así se evita hacer los mismos trabajos de reparaciones varias veces.
El presupuesto más económico a veces, puede ser el más caro si no se usan los mejores materiales ni se hacen los trabajos con el máximo cuidado, sumado a que el trabajo no tenga garantía, y hay que abonar por el mismo arreglo 2 o 3 veces.
Se debe tener en cuenta que la ley de consorcio participativo de CABA no está aún vigente, porque no se ha reglamentado, por lo tanto no se encuentra operativa la plataforma web para los consorcios ni acceso a cuenta gratuita para consorcios en Banco Ciudad.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LA DEUDA DE EXPENSAS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el 01/08/2015, las deudas de expensas prescribían a los 5 años de contraídas las mismas. 

Este nuevo Código introdujo una modificación muy importante: a partir de su entrada en vigencia la deuda de expensas prescribe a los 2 años de de contraída. 

Que significa que prescribe la deuda? significa que la deuda total sigue existiendo, la deuda de más de 2 años pasa a ser aquello que en derecho se llama una "obligación natural", por eso sólo son reclamables los últimos 2 años de la misma.

De esta forma, una deuda de 3 años,( contraída en el 2015) se reclamará por su totalidad, pero en el proceso de ejecución, el deudor podrá oponer judicialmente la excepción de caducidad de la deuda de expensas del año 2015.

La expensa es vital para que el consorcio cumpla con los pagos de todas sus obligaciones y pague todos los gastos de mantenimiento del edificio.

Teniendo en cuenta la modificación del código es muy importante que el administrador no deje que se acumulen deudas que luego, además serán imposibles de pagar para el deudor.

También hay que tener en cuenta que quizás es la única vivienda del deudor y antes de iniciar un proceso de desalojo que termina en remate y que no beneficia ni al consorcio por los gastos que implica, ni al deudor que podría quedar sin el único bien que tiene para habitar, hacer un plan de pagos para que éste pueda regularizar su situación. 

Este plan de pagos lo hace un letrado y lo firma el administrador y el deudor, pero se establece en él que ante el incumplimiento del mismo, se procederá al proceso ejecutivo de expensas. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LA DEUDA DE EXPENSAS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el 01/08/2015, las deudas de expensas prescribían a los 5 años de contraídas las mismas. 

Este nuevo Código introdujo una modificación muy importante: a partir de su entrada en vigencia la deuda de expensas prescribe a los 2 años de de contraída. 

Que significa que prescribe la deuda? significa que la deuda total sigue existiendo, la deuda de más de 2 años pasa a ser aquello que en derecho se llama una "obligación natural", por eso sólo son reclamables los últimos 2 años de la misma.

De esta forma, una deuda de 3 años,( contraída en el 2015) se reclamará por su totalidad, pero en el proceso de ejecución, el deudor podrá oponer judicialmente la excepción de caducidad de la deuda de expensas del año 2015.

La expensa es vital para que el consorcio cumpla con los pagos de todas sus obligaciones y pague todos los gastos de mantenimiento del edificio.

Teniendo en cuenta la modificación del código es muy importante que el administrador no deje que se acumulen deudas que luego, además serán imposibles de pagar para el deudor.

También hay que tener en cuenta que quizás es la única vivienda del deudor y antes de iniciar un proceso de desalojo que termina en remate y que no beneficia ni al consorcio por los gastos que implica, ni al deudor que podría quedar sin el único bien que tiene para habitar, hacer un plan de pagos para que éste pueda regularizar su situación. 

Este plan de pagos lo hace un letrado y lo firma el administrador y el deudor, pero se establece en él que ante el incumplimiento del mismo, se procederá al proceso ejecutivo de expensas. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LAS REPARACIONES NO RECLAMADAS EN CONSORCIOS

Las reparaciones en las Unidades Funcionales que por su naturaleza deban ser solventadas por todo el consorcio deben ser reclamadas siempre. Esto es debido a que pasado el tiempo, si el propietario no ha realizado el reclamo en forma fehaciente (carta documento) hay jurisprudencia que se inclina a tomar esas reparaciones como caducas.

Es decir, si el daño ocurrió en un momento y luego el propietario no accionó reclamando por carta documento ni ejerciendo su derecho al reclamo , pasados los años, el consorcio deja de estar obligado a reparar el daño.
De esta manera quedará en manos del dueño abonar por su cuenta esas reparaciones sin tener derecho a que le reintegren los gastos de las mismas.

Para evitar estos inconvenientes es aconsejable ir siempre a las asambleas, verificar que su reclamo sea parte de los puntos del orden del día, y asesorarse con un letrado especialista ante la falta de respuesta del administrador a los reclamos.
Tener presente que ni los mails ni las comunicaciones verbales constituyen una forma fehaciente para notificación alguna. Asesorarse y accionar reclamando sus derechos es la mejor manera de asegurar el correcto cumplimiento de las normas vigentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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