LAS REPARACIONES NO RECLAMADAS EN CONSORCIOS

Las reparaciones en las Unidades Funcionales que por su naturaleza deban ser solventadas por todo el consorcio deben ser reclamadas siempre. Esto es debido a que pasado el tiempo, si el propietario no ha realizado el reclamo en forma fehaciente (carta documento) hay jurisprudencia que se inclina a tomar esas reparaciones como caducas.

Es decir, si el daño ocurrió en un momento y luego el propietario no accionó reclamando por carta documento ni ejerciendo su derecho al reclamo , pasados los años, el consorcio deja de estar obligado a reparar el daño.
De esta manera quedará en manos del dueño abonar por su cuenta esas reparaciones sin tener derecho a que le reintegren los gastos de las mismas.

Para evitar estos inconvenientes es aconsejable ir siempre a las asambleas, verificar que su reclamo sea parte de los puntos del orden del día, y asesorarse con un letrado especialista ante la falta de respuesta del administrador a los reclamos.
Tener presente que ni los mails ni las comunicaciones verbales constituyen una forma fehaciente para notificación alguna. Asesorarse y accionar reclamando sus derechos es la mejor manera de asegurar el correcto cumplimiento de las normas vigentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LAS REPARACIONES NO RECLAMADAS EN CONSORCIOS

Las reparaciones en las Unidades Funcionales que por su naturaleza deban ser solventadas por todo el consorcio deben ser reclamadas siempre. Esto es debido a que pasado el tiempo, si el propietario no ha realizado el reclamo en forma fehaciente (carta documento) hay jurisprudencia que se inclina a tomar esas reparaciones como caducas.

Es decir, si el daño ocurrió en un momento y luego el propietario no accionó reclamando por carta documento ni ejerciendo su derecho al reclamo , pasados los años, el consorcio deja de estar obligado a reparar el daño.
De esta manera quedará en manos del dueño abonar por su cuenta esas reparaciones sin tener derecho a que le reintegren los gastos de las mismas.

Para evitar estos inconvenientes es aconsejable ir siempre a las asambleas, verificar que su reclamo sea parte de los puntos del orden del día, y asesorarse con un letrado especialista ante la falta de respuesta del administrador a los reclamos.
Tener presente que ni los mails ni las comunicaciones verbales constituyen una forma fehaciente para notificación alguna. Asesorarse y accionar reclamando sus derechos es la mejor manera de asegurar el correcto cumplimiento de las normas vigentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LAS FUNCIONES LEGALES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS

Existe sobre todo en el ámbito de CABA una práctica que he visto muy frecuentemente y es la de hacer que el Consejo de Propietarios tome atribuciones que no le son permitidas según la legislación vigente y que implican que dicho órgano tome como suyas atribuciones que son propias tanto de la Asamblea (órgano soberano del Consorcio) como del Administrador (órgano de administración del Consorcio).

Dentro de las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, (CCYC) está la regulación específica de las funciones del Consejo de Propietarios

Cabe recordar que en el CCYC, se enumeran los 3 órganos de la persona jurídica Consorcio: 

La asamblea, El Consejo de Propietarios y el Administrador.

En el Artículo 2064 se enumeran las únicas funciones que tiene el Consejo de Propietarios, que son: 
  

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Queda más que claro por la redacción del artículo que prácticas frecuentes como la aprobación de trabajos y presupuestos por parte del Consejo de Propietarios, como la de la elección y contratación de personal para ejecutar trabajos en el Consorcio no son legales, y hacen a sus miembros pasibles de ser responsables solidariamente con el Administrador. Podría llegar a establecerse por Asamblea, otorgarle al Consejo determinada atribución, ésto sería legal siempre y cuando sea aprobado en asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada y realizada de acuerdo al reglamento y respetando también la normativa local vigente.

Si no se ha aprobado por Asamblea la atribución de determinadas funciones al Consejo, sus acciones fuera del contexto legal harán a sus miembros pasibles de incurrir en responsabilidad conjuntamente con el Administrador. 

También se da el caso en que los miembros del Consejo (esto se da en Consorcios muy grandes) tienen un seguro de responsabilidad civil para el caso en que tuvieran que responder por sus acciones patrimonialmente.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LAS FUNCIONES LEGALES DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS

Existe sobre todo en el ámbito de CABA una práctica que he visto muy frecuentemente y es la de hacer que el Consejo de Propietarios tome atribuciones que no le son permitidas según la legislación vigente y que implican que dicho órgano tome como suyas atribuciones que son propias tanto de la Asamblea (órgano soberano del Consorcio) como del Administrador (órgano de administración del Consorcio).

Dentro de las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación, (CCYC) está la regulación específica de las funciones del Consejo de Propietarios

Cabe recordar que en el CCYC, se enumeran los 3 órganos de la persona jurídica Consorcio: 

La asamblea, El Consejo de Propietarios y el Administrador.

En el Artículo 2064 se enumeran las únicas funciones que tiene el Consejo de Propietarios, que son: 
  

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

Queda más que claro por la redacción del artículo que prácticas frecuentes como la aprobación de trabajos y presupuestos por parte del Consejo de Propietarios, como la de la elección y contratación de personal para ejecutar trabajos en el Consorcio no son legales, y hacen a sus miembros pasibles de ser responsables solidariamente con el Administrador. Podría llegar a establecerse por Asamblea, otorgarle al Consejo determinada atribución, ésto sería legal siempre y cuando sea aprobado en asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada y realizada de acuerdo al reglamento y respetando también la normativa local vigente.

Si no se ha aprobado por Asamblea la atribución de determinadas funciones al Consejo, sus acciones fuera del contexto legal harán a sus miembros pasibles de incurrir en responsabilidad conjuntamente con el Administrador. 

También se da el caso en que los miembros del Consejo (esto se da en Consorcios muy grandes) tienen un seguro de responsabilidad civil para el caso en que tuvieran que responder por sus acciones patrimonialmente.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL VOTO DE LOS AUSENTES A LA ASAMBLEA

El Código Civil y Comercial introdujo una nueva normativa en materia de propiedad horizontal que abarca diversos puntos de la vida consorcial. Dada la gran cantidad de propietarios ausentes en las asambleas y para evitar que unos pocos propietarios determinen sobre temas que involucran a todos los propietarios del consorcio es que se establece un régimen para que aquellos que estuvieron ausentes en las asambleas pueden emitir igualmente su voto.

Como votan entonces los ausentes?

El mecanismo a seguir por el administrador será el siguiente:

Efectuada la asamblea (sea ésta ordinaria o extraordinaria), el Administrador debe notificar a todos los ausentes de las decisiones tomadas en asamblea. El administrador en persona o por medio de personal de la administración o del encargado debe hacerle llegar a todos los propietarios ausentes en la asamblea una fotocopia del acta de asamblea, que firmarán con un acuse de recibo, que deberá contener día, mes, año, firma y aclaración de quien recibe la fotocopia y su número de DNI.

A partir de la fecha en que el propietario es notificado tiene 15 días hábiles para manifestar su oposición a los puntos de la asamblea.

Se debe tener en cuenta que si en la asamblea a la que se quiere formular oposición, se llegó a la toma de decisiones por mayoría absoluta (es la mayoría que representa más de la mitad del total de propietarios que tiene el consorcio), la oposición de los ausentes no serán suficientes para dar vuelta la votación y dejar sin efecto las decisiones que allí se tomaron. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL VOTO DE LOS AUSENTES A LA ASAMBLEA

El Código Civil y Comercial introdujo una nueva normativa en materia de propiedad horizontal que abarca diversos puntos de la vida consorcial. Dada la gran cantidad de propietarios ausentes en las asambleas y para evitar que unos pocos propietarios determinen sobre temas que involucran a todos los propietarios del consorcio es que se establece un régimen para que aquellos que estuvieron ausentes en las asambleas pueden emitir igualmente su voto.

Como votan entonces los ausentes?

El mecanismo a seguir por el administrador será el siguiente:

Efectuada la asamblea (sea ésta ordinaria o extraordinaria), el Administrador debe notificar a todos los ausentes de las decisiones tomadas en asamblea. El administrador en persona o por medio de personal de la administración o del encargado debe hacerle llegar a todos los propietarios ausentes en la asamblea una fotocopia del acta de asamblea, que firmarán con un acuse de recibo, que deberá contener día, mes, año, firma y aclaración de quien recibe la fotocopia y su número de DNI.

A partir de la fecha en que el propietario es notificado tiene 15 días hábiles para manifestar su oposición a los puntos de la asamblea.

Se debe tener en cuenta que si en la asamblea a la que se quiere formular oposición, se llegó a la toma de decisiones por mayoría absoluta (es la mayoría que representa más de la mitad del total de propietarios que tiene el consorcio), la oposición de los ausentes no serán suficientes para dar vuelta la votación y dejar sin efecto las decisiones que allí se tomaron. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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EL RECIBO DE EXPENSAS Y EL COMPROBANTE DE DEPOSITO

Actualmente, ante la bancarización de las cuentas de los Consorcios, hay un error muy común: la creencia de que el comprobante de depósito efectuado en banco a la cuenta del consorcio o a la del administrador, o el comprobante de entidades que cobran las expensas, es un recibo de pago de las expensas.

Esto no es así. El único recibo de pago que tiene carácter cancelatorio de la cuota de expensas es el emitido por el Administrador del consorcio, con su firma, con numeración, fecha, etc. 

El comprobante de depósito solo acredita que una persona hizo un depósito en una cuenta bancaria, pero de ninguna manera sustituye ni constituye el recibo de expensas, por lo tanto, aunque en las liquidaciones el propietario no figure como moroso, si el Administrador que no extiende recibos quisiera iniciar ejecucion de expensas está habilitado para ello.

Es muy importante que el administrador envíe en cada liquidación abrochado el recibo correspondiente al mes anterior.

El recibo de pago emitido por el Administrador es el único comprobante válido de pago de las expensas.

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EL RECIBO DE EXPENSAS Y EL COMPROBANTE DE DEPOSITO

Actualmente, ante la bancarización de las cuentas de los Consorcios, hay un error muy común: la creencia de que el comprobante de depósito efectuado en banco a la cuenta del consorcio o a la del administrador, o el comprobante de entidades que cobran las expensas, es un recibo de pago de las expensas.

Esto no es así. El único recibo de pago que tiene carácter cancelatorio de la cuota de expensas es el emitido por el Administrador del consorcio, con su firma, con numeración, fecha, etc. 

El comprobante de depósito solo acredita que una persona hizo un depósito en una cuenta bancaria, pero de ninguna manera sustituye ni constituye el recibo de expensas, por lo tanto, aunque en las liquidaciones el propietario no figure como moroso, si el Administrador que no extiende recibos quisiera iniciar ejecucion de expensas está habilitado para ello.

Es muy importante que el administrador envíe en cada liquidación abrochado el recibo correspondiente al mes anterior.

El recibo de pago emitido por el Administrador es el único comprobante válido de pago de las expensas.

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CONSTRUCCIONES CLANDESTINAS EN CONSORCIOS

Es una consulta muy frecuente si se puede colocar un cerramiento, parrilla, o toldo en un departamento. Muchos propietarios acuden a consultarme sobre este tema. La respuesta es que no se puede alterar la construcción original sin reunir al menos el requisito de que haya sido aprobado por la totalidad del consorcio en asamblea. Luego queda otro tema a resolver, y es que debería además estar certificado por un arquitecto por escrito la seguridad de dicha construcción y que no supone un peligro para los demás copropietarios o transeúntes. Y otro punto es que debería estar verificado por un letrado especialista que analice el reglamento de dicho consorcio que dicha construcción no afecte espacios comunes ni privativos de otros vecinos. Hago estas aclaraciones debido a que últimamente es muy frecuente que un vecino o el administrador ( a veces por cuestiones personales ) denuncien dicha construcción al Gobierno de la Ciudad y esto traiga como consecuencia multas realmente muy altas con intereses diarios y la intimación a volver la obra a su estado anterior. Por eso antes de efectuar alguna de estas innovaciones es aconsejable asesorarse con un letrado para evitar futuras multas y sanciones.

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CONSTRUCCIONES CLANDESTINAS EN CONSORCIOS

Es una consulta muy frecuente si se puede colocar un cerramiento, parrilla, o toldo en un departamento. Muchos propietarios acuden a consultarme sobre este tema. La respuesta es que no se puede alterar la construcción original sin reunir al menos el requisito de que haya sido aprobado por la totalidad del consorcio en asamblea. Luego queda otro tema a resolver, y es que debería además estar certificado por un arquitecto por escrito la seguridad de dicha construcción y que no supone un peligro para los demás copropietarios o transeúntes. Y otro punto es que debería estar verificado por un letrado especialista que analice el reglamento de dicho consorcio que dicha construcción no afecte espacios comunes ni privativos de otros vecinos. Hago estas aclaraciones debido a que últimamente es muy frecuente que un vecino o el administrador ( a veces por cuestiones personales ) denuncien dicha construcción al Gobierno de la Ciudad y esto traiga como consecuencia multas realmente muy altas con intereses diarios y la intimación a volver la obra a su estado anterior. Por eso antes de efectuar alguna de estas innovaciones es aconsejable asesorarse con un letrado para evitar futuras multas y sanciones.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LLAMADO A ASAMBLEA EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Aunque la ley 13.512 quedó derogada por el CCYCN en realidad dicho código toma la antigua ley y la completa. Esto no implica modificación alguna a los reglamentos antiguos. El código es muy en cuanto a que debe convocarse en la forma prevista en el reglamento.En dichos reglamentos suele ser muy común que el llamado a Asamblea sea hecho por telegrama colacionado o carta certificada. Esto es porque es un medio de notificación fehaciente que asegura la recepción en tiempo y forma de la convocatoria para que los propietarios puedan organizarse para asistir y poder ejercer sus derechos. Por ello las convocatorias dejadas en lugares comunes, o pasarlas por debajo de la puerta no solo vulneran la ley, el reglamento sino que también atentan contra los derechos de los propietarios e inquilinos.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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