RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR POR CARTA DOCUMENTO, NOTA O MAIL

Debido a la gran cantidad de consultas que he recibido por renuncia del administrador por alguna de estas vías creo necesario aclarar algunos puntos fundamentales a tener en cuenta por parte de los copropietarios.
La única forma de elegir un administrador es por Asamblea convocada a tal efecto, debidamente notificada a todos los copropietarios de acuerdo a lo que indique el Reglamento de copropiedad del Consorcio
En esa convocatoria que deberá figurar como punto del orden del día la renuncia del administrador con fecha a partir de la cual se hará efectiva y la elección de un nuevo administrador por el término de un año. (En CABA puede ser por menos tiempo, pero no es aconsejable, debido a que con unos pocos meses no se puede evaluar el desempeño de un administrador).
La única forma legal de renunciar es esa., así como también es la única forma legal de elegir un administrador.
Muchas veces algunos administradores no quieren enfrentar una asamblea y su renuncia no es efectuada por convocatoria a asamblea, sino por otras vías. Analizaré cada una de ellas:
Notificación de renuncia por carta documento a un miembro del consejo de propietarios para que notifique al resto del consorcio de la renuncia: ante la urgencia será el consejo completo quien deberá efectuar la convocatoria, debido a que es una de sus funciones ante caso de vacancia del cargo de administrador,.
Esa convocatoria deberá ser redactada con las formalidades legales y deberá ser enviada a todos los copropietarios. Si el administrador renunciante no facilita el libro de actas, deberán contratar un Escribano para que labre el acta de asamblea en la que se elige nuevo administrador.
Nota dejada bajo puerta del edificio donde el administrador manifiesta su renuncia: ante esta situación el consorcio podrá optar por intimar por carta documento a que realice la convocatoria para efectuar su renuncia, existe la posibilidad de que no conteste la carta documento y mientras el consorcio permanece acéfalo, situación por demás desaconsejable. Otra opción es realizar autoconvocatoria de acuerdo al Código Civil y Comercial, convocada siempre con las mismas formalidades que tiene la que debía convocar el administrador para efectuar su renuncia. La autoconvocatoria del CCYC no es una reunión informal en la que participan algunos vecinos, deben ser convocadas por el 5 % del total de propietarios del Consorcio y de acuerdo a la normativa que indica el reglamento .Las autoconovatorias tienen un límite: y es que en ellas sólo pueden tratarse relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios. Las asambleas siempre se labran en el libro de actas del consorcio. No debe hacerse en acta volante, sino con la presencia de un Escribano.
Renuncia enviada por mail a los copropietarios: carece de todo valor. El mail no es medio de notificación fehaciente. En el caso de que administrador y propietarios posean firma digital tendrá el valor de una comunicación, nada más. En nuestro derecho los medios de notificación fehacientes son las cédulas en el caso de los juicios para notificar las decisiones de los jueces, los TCL para el caso de los procesos judiciales laborales y la Carta Documento para toda otra notificación.
Para todos estos casos en que serán los copropietarios los que deberán convocar la asamblea es aconsejable que previamente se asesoren con un abogado especialista y evitar futuros inconvenientes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

CONDUCTAS IRREGULARES EN LA ADMINISTRACION DE CONSORCIOS

La mayor parte de las irregularidades en la actuación de algunos administradores en CABA, son en su mayoría las siguientes:
Liquidaciones poco transparentes, con falta de datos tanto sobre los proveedores, como de los pagos realizados, alguno cobrados varias veces en distintas liquidaciones.
La no emisión de recibos de expensas, cuando los comprobantes de depósito en entidades no bancarias, o el ticket de depósito en la cuenta bancaria del consorcio no constituye, de ninguna forma, un recibo cancelatorio de la deuda de expensas. El único comprobante cancelatorio del pago de expensas es el recibo emitido por el Administrador, que debe estar firmado.
La falta de mantenimiento de lugares comunes, en especial se verifica que en los sótanos, donde se encuentran la bomba de agua, la sala de medidores de gas y la sala de electricidad se encuentra en condiciones ya no solo de falta de limpieza, sino de problemas estructurales que pueden provocar desprendimiento de mampostería, electrocuciones o explosiones que ponen en riesgo la vida de los que allí habitan y de las personas que trabajan en el edificio.
No ejecutar las decisiones tomadas en Asamblea, dejando que pase el tiempo sin que se realicen las obras determinadas por los consorcistas en Asamblea. Esto trae como consecuencia un deterioro edilicio, y la pérdida del valor de la propiedad.
Que el administrador pida que se depositen los fondos en su cuenta propia en lugar de la cuenta que está a nombre del consorcio. A esto se suma el administrador que, con la autorización del consorcio cobra las expensas en su cuenta bancaria personal y maneja los fondos sin rendir cuenta alguna, o inicia obras que pocas veces están autorizadas por Asamblea.
La poca participación de los propietarios en las asambleas, sumado a la falta de información al respecto de los derechos y obligaciones de ambas partes contribuyen a que aumente el nivel de malestar y problemas entre propietarios y Administradores.
Por ello es siempre recomendable asesorarse con un letrado ante la aparición de conductas de este tipo.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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LOS MOROSOS EN EL CONSORCIO

Hay una problemática que se está agravando en los consorcios, y es el alto índice de morosidad en los mismos. En el ámbito de CABA, la morosidad alcanza casi un 40%.
Considero importante que los propietarios sepan que el Administrador no necesita ni enviar carta documento previamente ni intimar al moroso ni de forma formal ni de forma informal para proceder a la ejecución de la deuda de expensas.
Tampoco está obligado a informar el inicio del juicio en asamblea, pero una vez iniciado el juicio, deberá mantener informados a todos los copropietarios del avance del mismo, informando: carátula, juzgado en que tramita y monto inicial de la demanda en la liquidación de expensas.
Siempre es útil enviar intimación formal al deudor moroso, porque de ésta manera se corta la prescripción de la deuda, que opera, a los 2 años de contraída la misma.
La prescripción es un "castigo" que da el Estado a la persona que no ejerció sus derechos transcurrido un período específico de tiempo.
Por eso, si el administrador no inicia juicio antes de los 2 años y tampoco reclama la deuda por carta documento, pasado ese tiempo, la deuda dejará de ser exigible.
También hay un camino alternativo que puede seguir el administrador para evitar la ejecución en un primer momento, y ésto es hacer un acuerdo de pago con el deudor. Cabe señalar que la falta de pago de una cuota del acuerdo habilita la vía ejecutiva.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal.
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