CERTIFICACION DE EDIFICIO SEGURO

A partir del 10/3/11 es obligatorio contar con el Libro de Control de Seguridad Edilicia y con el informe de Fiscalización Inicial según lo establecido por la Disp. DGDyPC (GCBA) 5.363/10.

Mediante esta norma, publicada en el boletín oficial de la CABA el 10/12/10, se impuso al administrador la obligación de controlar el estado de conservación del edificio mediante la contratación de prestadores debidamente habilitados.

Cabe recordar que el art. 9, inc. b) de la Ley 941 establece como obligación que el administrador deberá “atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes”.

La Disp. DGDyPC (GCBA) 5.363/10 crea el Régimen de Certificación de Edificio Seguro con el fin de que un profesional de la materia establezca si, en el consorcio analizado, se cumple con las Ordenanzas, Leyes y Decretos vigentes en materia de seguridad, a efectos de prevenir y subsanar los riesgos que pudieran ocasionar a los consorcistas o a terceros las condiciones en que se encuentra el inmueble.

La responsabilidad del administrador se limitará a la contratación del profesional, quien realizará un informe sobre el estado de las instalaciones a los fines de que el Consorcio proceda a solucionar las infracciones encontradas para obtener la Certificación de Edificio Seguro.

Este régimen se aplicará a los inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la CABA, y que se encuentren afectados al régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 13.512.

La certificación deberá realizarse en forma semestral y la tarea deberá ser ejecutada por profesionales de Seguridad e Higiene que deberán ser:

• Licenciados.
• Ingenieros con posgrado en la materia.
• Técnicos matriculados por Res. 313/83 del Ministerio de Trabajo.

Este profesional deberá verificar el cumplimiento de las siguientes normas:

• Ord. (MCBA) 40473/85 – Matafuegos. Extintores. Extinguidores. Equipos contra incendio.
• Ord. (MCBA) 33677/77 – Calderas. Seguro Obligatorio de Responsabilidad Civil para las instalaciones de vapor de alta presión.
• Ord. (MCBA) 45593/91 – Limpieza de tanques de agua potable.
• Ord. (MCBA) 27708/73 – Contaminación ambiental. Normas para el funcionamiento de conductos de evacuación de gases.
• Ord. (MCBA) 45425/91 – Salidas de emergencia y para incendios. Puertas de evacuación. Escaleras. Pasillos. Ventilaciones.
• Dto. (GCBA) 2045/93 – Limpieza de tanques de agua potable.
• Ley (GCBA) 257 – Balcones. Terrazas. Azoteas. Frentes. Contrafrentes. Laterales. Mantenimiento. Tareas de prevención para evitar accidentes.
• Ley (GCBA) 161 – Ascensores. Reemplazo de puertas tijera. Medidas de seguridad. Accesibilidad para personas con capacidad reducida.
• y toda otra norma vigente que de acuerdo a las características específicas del edificio fiscalizado deba cumplimentarse.

El Certificado de Edificio Seguro deberá ser emitido por triplicado por el profesional certificante, una copia deberá exhibirse en espacio común y visible del consorcio, otra deberá ser resguardada en la administración y la restante entregada en el Registro Público de Administradores.

Los consorcios deberán mantener también un Libro de Control de Seguridad Edilicia, que tendrá que permanecer en el inmueble ante eventuales inspecciones, en el cual se asentaran el primer informe y las posteriores fiscalizaciones realizadas.

Este libro deberá constar de apertura ante escribano público y se asentará en él:

• el uso que se le dará.
• la fecha de apertura.
• el nombre.
• la cantidad de folios.
• en su folio Nº 2 un informe inicial, que determine el estado del edificio y el plazo para efectuar las medidas correctivas que no podrá exceder los 180 días.

La norma establece en el Anexo II un cronograma a partir del cual deberán presentarse ante el RPA 2 copias de los folios correspondientes a esta última inspección para su visado.

El cronograma es como sigue:
Nro. de R.P.A.
Fechas de Presentación
1– 1500 Hasta el 19/03/11
1501–3000
Del 21/03/11 al 08/04/11
3001–4500
Del 11/04/11 al 29/04/11
4501–6000
Del 02/05/11 al 20/05/11
6001–7500 Del 23/05/11 al 10/06/11
El diseño del libro en cuestión está determinado por el Anexo I de la norma, que abarca los siguientes temas:
• Datos del profesional.
• Matafuegos y protección contra incendios.
• Iluminación de emergencia.
• Evacuación de emergencia.
• Calderas.
• Limpieza de tanques de agua.
• Conservación de ascensores.
• Conservación de fachada.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

¿A QUIEN LE CORRESPONDEN LOS ARREGLOS EN UN CONSORCIO?

Para saber cuales son las partes comunes y cuales las partes privativas de un edificio sometido a la ley de Propiedad Horizontal se debe tener en cuenta la ley 13.512 y el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio del que se trate.

Hay que recordar que el Reglamento es la ley para ese edificio y es fundamental un análisis pormenorizado de todos sus puntos, siempre es recomendable que lo analice un profesional del derecho para que el propietario pueda hacer valer sus derechos sin que sus reclamos sean rechazados de pleno por el Administrador (lo cual suele ocurrir cuando el propietario no está bien asesorado).

La ley de Propiedad Horizontal distingue entre “partes propias” y “partes comunes” del edificio. Luego los reglamentos han agregado a éstas una distinción más: partes comunes de uso exclusivo. Resulta relevante esta distinción en cuanto permite determinar a quien corresponde el mantenimiento, reparación, refacción y pago de los trabajos y/o arreglos que se realicen sobre éstas partes. Todo ello en reglas generales pues habrá que tener en cuenta la determinación que establezca cada reglamento en cuanto la atribución de los mantenimientos.

Partes propias en un edificio

Son las que pertenecen a cada propietario, su propia Unidad Funcional, Unidad Complementaria, bauleras o cocheras. Son las que figuran en su título de propiedad. Recordemos la necesidad de leer y analizar el Reglamento del edificio. Dentro de cada unidad hay muros maestros, medianeros y divisorios. Sin perjuicio de los simples tabiques que separan una habitación de otra.Las medianeras y los muros maestros y divisorios de los departamentos son partes comunes.Al propietario le pertenece la superficie de pisos y techos y los tabiques divisorios de las habitaciones de su departamento. Le pertenecen también las puertas y ventanas y las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a su unidad, así como las derivaciones de las instalaciones de gas y electricidad.

Por lo tanto cualquier desperfecto dentro de las partes propias deberá ser soportado y reparado exclusivamente por el propietario de la unidad; no así por ejemplo la humedad que se originara desde la medianera o desde paredes que den por ejemplo a los palieres.Así también estará a cargo del propietario cualquier problema de electricidad, plomería o gas que se provoque dentro de las redes de distribución que están dentro de su departamento.

Cuales son las partes comunes del edificio:

El art. 2 de la ley 13.512 da un concepto general de lo que deben considerarse partes comunes: el terreno y todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, la ley enumera las siguientes: a) los cimientos, muros maestros, techos y azoteas, patios cerrados o solares pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada y jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales como calefacción, heladeras, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los muros divisorios entre departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

La enumeración no es taxativa, es decir que podemos comprender otras como por ejemplo los extinguidores, las bombas de agua, la sala de máquinas, los tableros de electricidad y gas, etc.

En cuanto al mantenimiento y reparaciones sobre estas partes serán soportadas por todos los consorcistas en la liquidación de expensas, en la proporción que tiene cada Unidad Funcional en la totalidad del edificio.

Partes comunes de uso exclusivo:

Esta es una creación de los reglamentos (no se encuentra prevista en la ley) pero comprende partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usadas por todos los propietarios; con el fin de asegurar el uso de algunos bienes comunes a unidades a las que éstas tengan acceso exclusivamente como los balcones, patios anexos, terrazas o azoteas.

El efecto de esta distinción es que el dueño de una unidad no podrá pintar, revocar, revestir de un color diferente a la fachada del edificio su balcón, o cambiar su estética de otra manera, pues en definitiva este balcón o balcón terraza es una parte común del edificio.

Asimismo las reparaciones que fueran necesarias sobre estas partes serán también soportadas en común por todo el consorcio.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.