PROBLEMAS CON EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Es el motivo más frecuente de consulta. Los problemas con el administrador de consorcios son variados pero fundamentalmente se refieren a falta de respuesta ante requerimientos de reparaciones, falta de emisión de recibos de expensas a los propietarios, falta de convocatoria a asamblea durante años, falta de mantenimiento edilicio en general, contratación de personal sin registración pertinente, falta de cumplimiento con obligaciones previsionales y sindicales del encargado, liquidación de trabajos que no se efectúan, contratación de personal no calificado ni permitido para la realización de obras del consorcio, irregularidades en las liquidaciones de expensas, falta de acceso a la documentación, etc.
La relación entre propietarios y administradores en CABA es considerada una relación de consumo y tiene particularidades que no existen en otras jurisdicciones como Pcia de Bs As. (allí hay una ley similar pero no está reglamentada, por eso no hay posibilidad para los propietarios e inquilinos de efectuar un reclamo administrativo como sí es posible en CABA).
Es importante tener en cuenta que además de la ley 941 hay muchas más regulaciones locales que permiten al propietario efectuar determinados reclamos para obtener así una respuesta ante la falta de respuesta a los reclamos efectuados a la administración de su consorcio.
También es importante tener en cuenta que hay reclamos que se rechazan en las denuncias en CABA porque exceden la jurisdicción de aquello que la DGDYPC regula, ante esta situación ante la denuncia la respuesta será "que se dirija por la vía judicial correspondiente".
Por eso, incluso para hacer una denuncia es aconsejable previamente ver el caso particular de cada consorcista con un letrado especialista para determinar los incumplimentos a la legislación local, la forma procedente para efectuar los reclamos y tener un plexo probatorio adecuado para efectuar el reclamo administrativo.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

PROBLEMAS CON EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Es el motivo más frecuente de consulta. Los problemas con el administrador de consorcios son variados pero fundamentalmente se refieren a falta de respuesta ante requerimientos de reparaciones, falta de emisión de recibos de expensas a los propietarios, falta de convocatoria a asamblea durante años, falta de mantenimiento edilicio en general, contratación de personal sin registración pertinente, falta de cumplimiento con obligaciones previsionales y sindicales del encargado, liquidación de trabajos que no se efectúan, contratación de personal no calificado ni permitido para la realización de obras del consorcio, irregularidades en las liquidaciones de expensas, falta de acceso a la documentación, etc.
La relación entre propietarios y administradores en CABA es considerada una relación de consumo y tiene particularidades que no existen en otras jurisdicciones como Pcia de Bs As. (allí hay una ley similar pero no está reglamentada, por eso no hay posibilidad para los propietarios e inquilinos de efectuar un reclamo administrativo como sí es posible en CABA).
Es importante tener en cuenta que además de la ley 941 hay muchas más regulaciones locales que permiten al propietario efectuar determinados reclamos para obtener así una respuesta ante la falta de respuesta a los reclamos efectuados a la administración de su consorcio.
También es importante tener en cuenta que hay reclamos que se rechazan en las denuncias en CABA porque exceden la jurisdicción de aquello que la DGDYPC regula, ante esta situación ante la denuncia la respuesta será "que se dirija por la vía judicial correspondiente".
Por eso, incluso para hacer una denuncia es aconsejable previamente ver el caso particular de cada consorcista con un letrado especialista para determinar los incumplimentos a la legislación local, la forma procedente para efectuar los reclamos y tener un plexo probatorio adecuado para efectuar el reclamo administrativo.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR AL CONTRATAR PROVEEDORES DE BIENES Y SERVICIOS DEL CONSORCIO EN CABA

Para los consorcios de CABA rigen normas específicas que regulan tanto los requisitos para la contratación de servicios, abonos y obras que por sus atribuciones contrate el administrador (control de matafuegos, seguros, empresas de mantenimiento de ascensores, etc) y para aquellas que sean sometidas a asamblea,
Lo más usual es que se someta a votación una hoja que dice "presupuesto" y que no cumple con la normativa de detallar por separado mano de obra y materiales, sino que no es acompañada de la documentación obligatoria exigida por la legislación vigente.
Es aconsejable tener muy en cuenta la ley 941 y modificatorias de CABA, que en su art. 11 establece:
"Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor."
Solo hay una excepcion y es cuando se trate de casos urgentes o cuando la dilación en el trabajo pueda ocasionar un perjuicio y es: "en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto."
Estos requisitos rigen también para los presupuestos que aporten los propietarios, debido a que el consorcio no podrá contratar proveedores que no cumplan con lo normado por este artículo.
Es muy importante examinar los presupuestos antes de aprobarlos porque por ejemplo la contratación de personal sin seguros, ART, y demás podría eventualmente generar situaciones litigiosas en que deberá responder el consorcio.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR AL CONTRATAR PROVEEDORES DE BIENES Y SERVICIOS DEL CONSORCIO EN CABA

Para los consorcios de CABA rigen normas específicas que regulan tanto los requisitos para la contratación de servicios, abonos y obras que por sus atribuciones contrate el administrador (control de matafuegos, seguros, empresas de mantenimiento de ascensores, etc) y para aquellas que sean sometidas a asamblea,
Lo más usual es que se someta a votación una hoja que dice "presupuesto" y que no cumple con la normativa de detallar por separado mano de obra y materiales, sino que no es acompañada de la documentación obligatoria exigida por la legislación vigente.
Es aconsejable tener muy en cuenta la ley 941 y modificatorias de CABA, que en su art. 11 establece:
"Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
a. Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b. Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
c. Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
d. El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
e. Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
f. El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
g. Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.
Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor."
Solo hay una excepcion y es cuando se trate de casos urgentes o cuando la dilación en el trabajo pueda ocasionar un perjuicio y es: "en aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto."
Estos requisitos rigen también para los presupuestos que aporten los propietarios, debido a que el consorcio no podrá contratar proveedores que no cumplan con lo normado por este artículo.
Es muy importante examinar los presupuestos antes de aprobarlos porque por ejemplo la contratación de personal sin seguros, ART, y demás podría eventualmente generar situaciones litigiosas en que deberá responder el consorcio.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

LIQUIDACIONES DE EXPENSAS SIN RESUMEN DE MOVIMIENTOS BANCARIOS

Para los consorcios de CABA , es obligatorio el uso del formato y el contenido del modelo MIS EXPENSAS, que expresamente incluye un ítem llamado "Resumen de Movimientos Bancarios".
En la gran mayoría de las liquidaciones de expensas este ítem, por demás importante, no figura, (o figura sin importes) esto trae como consecuencia que los propietarios no tengan información sobre los movimientos de fondos de la cuenta del consorcio y de cual es el saldo disponible que queda en la cuenta consorcial.
En ese ítem debe figurar el saldo que había en el banco al inicio del mes liquidado, cuánto dinero ingresó a la cuenta en el mes liquidado, cuánto dinero egresó de la cuenta y por ultimo el saldo actual que queda en el banco.
Se torna mas importante controlar que esa información figure detallada porque además es muy frecuente que en las liquidaciones donde se omite informar el resumen de movimientos bancarios aparece un saldo en negativo en el Estado Financiero, que implica una deuda del consorcio para con el administrador, deuda que de no objetarse, quedará como aceptada, convirtiendo al administrador eventualmente en un acreedor del consorcio.

Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando en Enero y se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

LIQUIDACIONES DE EXPENSAS SIN RESUMEN DE MOVIMIENTOS BANCARIOS

Para los consorcios de CABA , es obligatorio el uso del formato y el contenido del modelo MIS EXPENSAS, que expresamente incluye un ítem llamado "Resumen de Movimientos Bancarios".
En la gran mayoría de las liquidaciones de expensas este ítem, por demás importante, no figura, (o figura sin importes) esto trae como consecuencia que los propietarios no tengan información sobre los movimientos de fondos de la cuenta del consorcio y de cual es el saldo disponible que queda en la cuenta consorcial.
En ese ítem debe figurar el saldo que había en el banco al inicio del mes liquidado, cuánto dinero ingresó a la cuenta en el mes liquidado, cuánto dinero egresó de la cuenta y por ultimo el saldo actual que queda en el banco.
Se torna mas importante controlar que esa información figure detallada porque además es muy frecuente que en las liquidaciones donde se omite informar el resumen de movimientos bancarios aparece un saldo en negativo en el Estado Financiero, que implica una deuda del consorcio para con el administrador, deuda que de no objetarse, quedará como aceptada, convirtiendo al administrador eventualmente en un acreedor del consorcio.

Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando en Enero y se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

COBRO DE SUMAS EXTRAS NO APROBADAS EN ASAMBLEA

En los consorcios de CABA es de aplicación obligatoria la normativa local. En este caso nos remitiremos a una de ellas: la ley 941 de CABA y sus modificatorias, que arrojan luz sobre cuestiones como cobrar sumas extras por hacer gestiones o trámites del consorcio, por digitalizar documentación del consorcio por pedido expreso de algún propietario, solo a modo de ejemplo.
La citada norma expresa en su artículo 9, inciso "r : Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad."
De esto se desprende que si en el acta de designación (o renovación de su mandato), no informa en forma expresa y detallada que hay conceptos que no forman parte de la remuneración del administrador, éstos no podrán ser cobrados al consorcio, tampoco podrán ser cobrados en forma particular a ninguna UF. Si esto sucediera es aconsejable asesorarse con un letrado antes de efectuar el pago de la liquidación de expensas.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

COBRO DE SUMAS EXTRAS NO APROBADAS EN ASAMBLEA

En los consorcios de CABA es de aplicación obligatoria la normativa local. En este caso nos remitiremos a una de ellas: la ley 941 de CABA y sus modificatorias, que arrojan luz sobre cuestiones como cobrar sumas extras por hacer gestiones o trámites del consorcio, por digitalizar documentación del consorcio por pedido expreso de algún propietario, solo a modo de ejemplo.
La citada norma expresa en su artículo 9, inciso "r : Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad."
De esto se desprende que si en el acta de designación (o renovación de su mandato), no informa en forma expresa y detallada que hay conceptos que no forman parte de la remuneración del administrador, éstos no podrán ser cobrados al consorcio, tampoco podrán ser cobrados en forma particular a ninguna UF. Si esto sucediera es aconsejable asesorarse con un letrado antes de efectuar el pago de la liquidación de expensas.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-50498440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

LA APLICACION DE MULTAS EN EL CONSORCIO

Hay Reglamentos de Propiedad Horizontal que prevén la imposición de multas a los propietarios de las UF, la pregunta frecuente en consulta es si es legal que el administrador imponga multas dinerarias a los propietarios .

Primero analizaremos las facultades del administrador de consorcios, que están establecidas en el art. 2067 del CCYC, que no menciona facultad alguna de éste de imponer multa o sanción a los propietarios. Además, está previsto en dicho cuerpo normativo en el art. 2069: "En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones."

Se puede apreciar entonces claramente que no hay ninguna disposición en el CCYC que otorgue derecho al administrador del consorcio la imposición de multas, siendo que en Propiedad Horizontal no existe un órgano judicial, estando conformada la persona jurídica Consorcio por 3 órganos; La asamblea (el órganos de toma de decisiones), el Administrador (el representante legal y obligado a cumplir las disposiciones de la asamblea) y el Consejo de Propietarios (órgano que principalmente cumple función de fiscalización y control económico y financiero, cuyas atribuciones están taxativamente enumeradas en el art. 2064 del CCYC y no es órgano de carácter obligatorio).

Por otra parte, hay reglamentos de Propiedad Horizontal que establecen la imposición de multas, y surge nuevamente la pregunta, ¿son legítimas las multas impuestas por el administrador cuando esa facultad figura en dicho Reglamento?. este tipo de casos es muy frecuente, ¿Qué sucede si un vecino por una cuestión personal de animosidad con otro Propietario efectúa el pedido de multa al administrador y esta la aplica? ¿Cómo se garantiza al propietario multado el derecho constitucional a la defensa y al debido proceso?. En principio, la acción que generará la multa debería ser debidamente notificada al propietario antes de su imposición, para que pueda hacer efectivo su descargo, se le debe notificar día, y horario en que se produjo el hecho que se le imputa, quienes fueron los testigos del hecho, cuál es la falta al reglamento que ha incurrido, cual es el órgano que analizó la infracción que se le atribuye y cuál es su dictamen al respecto.

Es por eso que ante la imposición de una multa, antes de abonarla, el propietario se asesore con un abogado especialista para analizar su caso particular y efectuar las medidas pertinentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky, abogada especialista en propiedad horizontal y auditora legal.

La página es a título informativo. Solo se atiende en entrevista personal para consorcios de CABA. Para concertar entrevista llamar al 11-50498440, de lunes a domingo de 9 a 20 hs.

LA APLICACION DE MULTAS EN EL CONSORCIO

Hay Reglamentos de Propiedad Horizontal que prevén la imposición de multas a los propietarios de las UF, la pregunta frecuente en consulta es si es legal que el administrador imponga multas dinerarias a los propietarios .

Primero analizaremos las facultades del administrador de consorcios, que están establecidas en el art. 2067 del CCYC, que no menciona facultad alguna de éste de imponer multa o sanción a los propietarios. Además, está previsto en dicho cuerpo normativo en el art. 2069: "En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones."

Se puede apreciar entonces claramente que no hay ninguna disposición en el CCYC que otorgue derecho al administrador del consorcio la imposición de multas, siendo que en Propiedad Horizontal no existe un órgano judicial, estando conformada la persona jurídica Consorcio por 3 órganos; La asamblea (el órganos de toma de decisiones), el Administrador (el representante legal y obligado a cumplir las disposiciones de la asamblea) y el Consejo de Propietarios (órgano que principalmente cumple función de fiscalización y control económico y financiero, cuyas atribuciones están taxativamente enumeradas en el art. 2064 del CCYC y no es órgano de carácter obligatorio).

Por otra parte, hay reglamentos de Propiedad Horizontal que establecen la imposición de multas, y surge nuevamente la pregunta, ¿son legítimas las multas impuestas por el administrador cuando esa facultad figura en dicho Reglamento?. este tipo de casos es muy frecuente, ¿Qué sucede si un vecino por una cuestión personal de animosidad con otro Propietario efectúa el pedido de multa al administrador y esta la aplica? ¿Cómo se garantiza al propietario multado el derecho constitucional a la defensa y al debido proceso?. En principio, la acción que generará la multa debería ser debidamente notificada al propietario antes de su imposición, para que pueda hacer efectivo su descargo, se le debe notificar día, y horario en que se produjo el hecho que se le imputa, quienes fueron los testigos del hecho, cuál es la falta al reglamento que ha incurrido, cual es el órgano que analizó la infracción que se le atribuye y cuál es su dictamen al respecto.

Es por eso que ante la imposición de una multa, antes de abonarla, el propietario se asesore con un abogado especialista para analizar su caso particular y efectuar las medidas pertinentes.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky, abogada especialista en propiedad horizontal y auditora legal.

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EL CONSEJO DE PROPIETARIOS IRREGULAR

Desde la entrada en vigencia del CCYC, el 1-8-2015, se incorpora la figura del Consejo de Propietarios.
El nombre que el legislador le ha dado a éste órgano de la persona jurídica consorcio, y el contenido del art. 2064 del CCYC que trata este instituto, no dejan lugar a dudas sobre su composición. En dicho artículo se observan numerosas facultades otorgadas a dicho órgano: “ARTICULO 2064.-Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
A pesar de la claridad de la norma, son numerosas las consultas sobre consejeros que se postulan en asamblea para formar parte de este órgano con un "poder" para participar en ella otorgado por un propietario y son elegidos para formar parte del consejo.
Esto es un error, partiendo de la base de que la carta poder con la que participa lo habilita únicamente a participar con voz y voto en determinada asamblea, no para formar parte del consejo a nombre de quien otorga la carta poder y mucho menos para ser elegido para un cargo a nombre propio.
Se deberá tener en cuenta que la persona que participa en una asamblea con una carta poder, lo hace en representación de un propietario y cuando participa con voz y voto, lo hace a nombre de aquel que le otorgó poder.
La función de consejero es indelegable debido a que puede recaer solo en quien revista el carácter de propietario, y no tiene legitimación para formar parte del consejo de propietarios aquel que no lo es.
El inquilino, tanto como el ocupante a cualquier título, no tienen relación jurídica con el consorcio, cuando participan y votan en asamblea lo hacen a nombre de otro que tiene relación jurídica con el consorcio en función de la carta poder emanada por el propietario.

Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.