CONSORCIOS AUTOADMINISTRADOS EN CABA

Es frecuente que muchos consorcios tomen la decisión de "autoadministrarse" mediante la elección de un propietario del mismo edificio que ejerza las funciones de administrador.
De esta manera se busca bajar los gastos y buscar una administración transparente y se da en los casos en que han tenido malas experiencias con administradores externos.
Es necesario aclarar que en ámbito de CABA, estos administradores, llamados "voluntarios" tienen la obligación de inscribirse en el RPA, presentar declaraciones juradas y cumplir además con las mismas normas que debe cumplir un administrador externo. El incumplimiento de cualquiera de las normas obligatorias a su función puede traerle consecuencias legales como denuncias, juicios, etc.
Es decir, el administrador voluntario, sea a título gratuito o sea administrador oneroso ( aquellos que cobran honorarios por administrar) debe estar inscripto en el RPA, tiene las mismas responsabilidades frente a la ley que tiene cualquier administrador contratado externo.
Todo administrador, también será solidariamente responsable por el Art. 160 del CCYC.
La mayoría de los administradores voluntarios desconocen toda la normativa que están obligados a cumplir o piensan que por no cobrar honorarios, o ser copropietarios del edificio que administran están exentos de registración, obligaciones y responsabilidades. Las consecuencias legales por los incumplimientos recaen luego sobre él y sobre el consorcio, no pudiendo alegar el desconocimiento de la ley.
Por eso si se decide ser administrador voluntario en CABA, primero debe inscribirse en el RPA, debe conocer toda la normativa tanto local como nacional y deberá tener un contador y el asesoramiento de un letrado para no incumplir las obligaciones fiscales, contables y legales que tiene en su carácter de administrador.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

CONSORCIOS AUTOADMINISTRADOS EN CABA

Es frecuente que muchos consorcios tomen la decisión de "autoadministrarse" mediante la elección de un propietario del mismo edificio que ejerza las funciones de administrador.
De esta manera se busca bajar los gastos y buscar una administración transparente y se da en los casos en que han tenido malas experiencias con administradores externos.
Es necesario aclarar que en ámbito de CABA, estos administradores, llamados "voluntarios" tienen la obligación de inscribirse en el RPA, presentar declaraciones juradas y cumplir además con las mismas normas que debe cumplir un administrador externo. El incumplimiento de cualquiera de las normas obligatorias a su función puede traerle consecuencias legales como denuncias, juicios, etc.
Es decir, el administrador voluntario, sea a título gratuito o sea administrador oneroso ( aquellos que cobran honorarios por administrar) debe estar inscripto en el RPA, tiene las mismas responsabilidades frente a la ley que tiene cualquier administrador contratado externo.
Todo administrador, también será solidariamente responsable por el Art. 160 del CCYC.
La mayoría de los administradores voluntarios desconocen toda la normativa que están obligados a cumplir o piensan que por no cobrar honorarios, o ser copropietarios del edificio que administran están exentos de registración, obligaciones y responsabilidades. Las consecuencias legales por los incumplimientos recaen luego sobre él y sobre el consorcio, no pudiendo alegar el desconocimiento de la ley.
Por eso si se decide ser administrador voluntario en CABA, primero debe inscribirse en el RPA, debe conocer toda la normativa tanto local como nacional y deberá tener un contador y el asesoramiento de un letrado para no incumplir las obligaciones fiscales, contables y legales que tiene en su carácter de administrador.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

OBLIGACIONES DEL ENCARGADO DE CONSORCIOS

A continuación se detallan las obligaciones del encargado de edificios de propiedad horizontal, también comprende a los auxiliares de edificios y consorcios.

1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles.

2. Usar la ropa y equipamiento de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 14º y 18º del CCT, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

3. En caso de que un empleador le suministre indumentaria para vestir en el cumplimiento de sus funciones, el/la trabajador/a deberá usarla en las circunstancias que queden determinadas. Las prendas deberán ser confeccionadas sin adornos, leyendas ni colores llamativos. La vestimenta consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos. La entrega de este vestuario deberá repetirse cada dos años, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

4. Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio. Asimismo, el trabajador sin vivienda deberá notificar de inmediato a la administración del consorcio el cambio de domicilio, el que deberá ser realizado en forma fehaciente; en caso de no hacerlo, se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen en el domicilio laboral.

5. Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.-

6. Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.-

7. Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, como así también las puertas de uso común. Asimismo no estará obligado/a al lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultante de esta tarea no es responsabilidad del/la trabajador/a.-

8. Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-

9. Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.-

10. Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similar y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacios comunes.

11. Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-

12. Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas, debiendo además cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes de edificio.

13. Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.-

14. Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.-

15. Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.-

16. La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.-

17. Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del/la trabajador/a encargado/a y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del/la encargado/a, sólo podrá accederse en caso de emergencia.-

18. El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los/as empleados/as comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.

19. El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientes de consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos se dispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El/la trabajador/a no deberá manipular en ningún caso esos residuos.

20. El/la empleado/a con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el/la empleado/a en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. El desconocimiento de lo expuesto, será considerado como falta grave.

21. Entre el/la trabajador/a y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.-

22. Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.-

23. Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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OBLIGACIONES DEL ENCARGADO DE CONSORCIOS

A continuación se detallan las obligaciones del encargado de edificios de propiedad horizontal, también comprende a los auxiliares de edificios y consorcios.

1. Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles.

2. Usar la ropa y equipamiento de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 14º y 18º del CCT, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

3. En caso de que un empleador le suministre indumentaria para vestir en el cumplimiento de sus funciones, el/la trabajador/a deberá usarla en las circunstancias que queden determinadas. Las prendas deberán ser confeccionadas sin adornos, leyendas ni colores llamativos. La vestimenta consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos. La entrega de este vestuario deberá repetirse cada dos años, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

4. Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio. Asimismo, el trabajador sin vivienda deberá notificar de inmediato a la administración del consorcio el cambio de domicilio, el que deberá ser realizado en forma fehaciente; en caso de no hacerlo, se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen en el domicilio laboral.

5. Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.-

6. Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.-

7. Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, como así también las puertas de uso común. Asimismo no estará obligado/a al lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultante de esta tarea no es responsabilidad del/la trabajador/a.-

8. Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-

9. Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.-

10. Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similar y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacios comunes.

11. Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-

12. Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas, debiendo además cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes de edificio.

13. Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.-

14. Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.-

15. Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.-

16. La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.-

17. Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del/la trabajador/a encargado/a y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del/la encargado/a, sólo podrá accederse en caso de emergencia.-

18. El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los/as empleados/as comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.

19. El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientes de consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos se dispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El/la trabajador/a no deberá manipular en ningún caso esos residuos.

20. El/la empleado/a con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el/la empleado/a en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. El desconocimiento de lo expuesto, será considerado como falta grave.

21. Entre el/la trabajador/a y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.-

22. Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.-

23. Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.
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LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS AUTOCONVOCADA

Al respecto de la autoconvocatoria es necesario hacer algunas aclaraciones al respecto, debido a que es un tema que trae mucha confusión a los consorcistas.

Primero hay que aclarar que convocatoria y autoconvocatoria son iguales, la única diferencia es quien la hace.

Hay una autoconvocatoria que se denomina "Reglamentaria": es la que indica el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio (hoy Reglamento de Propiedad horizontal). En este caso, la planilla de convocatoria deberá estar firmada por la cantidad de propietarios que reúnan el porcentaje que indique dicho Reglamento. 

En el caso que en el Reglamento especifique que "cuando x cantidad de propietarios lo pida", ahí serán esa cantidad de propietarios los que deban intimar al Administrador a que convoque a Asamblea. Una vez pasado el plazo sin que el Administrador la haya convocado, se puede hacer la autoconvocatoria. Si en el Reglamento no figura nada respecto al pedido de convocatoria a Asamblea por parte de los propietarios, se hace la autoconvocatoria de acuerdo a lo normado en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCYC).

La autoconvocatoria del Código Civil: el CCYC contempla el caso de autoconvocatoria para los casos en que el Reglamento de Copropiedad y Administración no regule el caso de autoconvocatoria.

Según el CCYC se puede realizar una autoconvocatoria reuniendo el 5% del total de propietarios que conforman el Consorcio. Esta autoconvocatoria tiene un límite respecto a los temas a tratar: y es que sólo se podrán tratar los temas relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios.

Se recuerda que la Asamblea,( además de ser uno de los 3 órganos que integran la persona Jurídica Consorcio), está por encima del Administrador, por lo cual éste puede no estar presente y no puede impugnarla porque no es parte de la Asamblea, dado que, como su nombre lo indica, la Asamblea es de Propietarios.

En cuanto a las formalidades que debe reunir la autoconvocatoria son las mismas que para la convocatoria que realiza el Administrador, y son las que están en el Reglamento. También se deberá tener en cuenta la legislación local a la hora de realizarla.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS AUTOCONVOCADA

Al respecto de la autoconvocatoria es necesario hacer algunas aclaraciones al respecto, debido a que es un tema que trae mucha confusión a los consorcistas.

Primero hay que aclarar que convocatoria y autoconvocatoria son iguales, la única diferencia es quien la hace.

Hay una autoconvocatoria que se denomina "Reglamentaria": es la que indica el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio (hoy Reglamento de Propiedad horizontal). En este caso, la planilla de convocatoria deberá estar firmada por la cantidad de propietarios que reúnan el porcentaje que indique dicho Reglamento. 

En el caso que en el Reglamento especifique que "cuando x cantidad de propietarios lo pida", ahí serán esa cantidad de propietarios los que deban intimar al Administrador a que convoque a Asamblea. Una vez pasado el plazo sin que el Administrador la haya convocado, se puede hacer la autoconvocatoria. Si en el Reglamento no figura nada respecto al pedido de convocatoria a Asamblea por parte de los propietarios, se hace la autoconvocatoria de acuerdo a lo normado en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCYC).

La autoconvocatoria del Código Civil: el CCYC contempla el caso de autoconvocatoria para los casos en que el Reglamento de Copropiedad y Administración no regule el caso de autoconvocatoria.

Según el CCYC se puede realizar una autoconvocatoria reuniendo el 5% del total de propietarios que conforman el Consorcio. Esta autoconvocatoria tiene un límite respecto a los temas a tratar: y es que sólo se podrán tratar los temas relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios.

Se recuerda que la Asamblea,( además de ser uno de los 3 órganos que integran la persona Jurídica Consorcio), está por encima del Administrador, por lo cual éste puede no estar presente y no puede impugnarla porque no es parte de la Asamblea, dado que, como su nombre lo indica, la Asamblea es de Propietarios.

En cuanto a las formalidades que debe reunir la autoconvocatoria son las mismas que para la convocatoria que realiza el Administrador, y son las que están en el Reglamento. También se deberá tener en cuenta la legislación local a la hora de realizarla.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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RENUNCIA, REMOCIÓN Y NO RENOVACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO

Hay 3 formas distintas en que el Administrador de Consorcios puede cesar en su función de mandatario del mismo.
Algunas rigen para todo el territorio nacional y otra solo rige para CABA.
Renuncia: es el caso en que el Administrador manifiesta su voluntad de cesar en sus funciones y debe ser efectuada en Asamblea convocada a tal efecto. Rige para todo el país.
Remoción: es el caso en que el consorcio decide echar al administrador según las mayorías establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. No es necesaria la expresión de motivos para ello por parte de la asamblea. Rige para todo el país.
No renovación del mandato: Rige solamente para CABA. Cuando se elige por ejemplo: por 1 año de mandato, se entiende que el mandato dura ese tiempo, luego cae, y hay que decidir la renovación o no del mandato en asamblea. Cumplido el tiempo establecido para su mandato, se necesita la mayoría de más del 50% del total de propietarios del consorcio para la no renovación de su mandato.
Considero necesario recordar que el Administrador no es un empleado del consorcio, por ello no se le abona indemnización al removerlo de su cargo, ni se le abonan vacaciones, aguinaldo como a un trabajador en relación de dependencia. Su carácter de mandatario lo impide.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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RENUNCIA, REMOCIÓN Y NO RENOVACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO

Hay 3 formas distintas en que el Administrador de Consorcios puede cesar en su función de mandatario del mismo.
Algunas rigen para todo el territorio nacional y otra solo rige para CABA.
Renuncia: es el caso en que el Administrador manifiesta su voluntad de cesar en sus funciones y debe ser efectuada en Asamblea convocada a tal efecto. Rige para todo el país.
Remoción: es el caso en que el consorcio decide echar al administrador según las mayorías establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio. No es necesaria la expresión de motivos para ello por parte de la asamblea. Rige para todo el país.
No renovación del mandato: Rige solamente para CABA. Cuando se elige por ejemplo: por 1 año de mandato, se entiende que el mandato dura ese tiempo, luego cae, y hay que decidir la renovación o no del mandato en asamblea. Cumplido el tiempo establecido para su mandato, se necesita la mayoría de más del 50% del total de propietarios del consorcio para la no renovación de su mandato.
Considero necesario recordar que el Administrador no es un empleado del consorcio, por ello no se le abona indemnización al removerlo de su cargo, ni se le abonan vacaciones, aguinaldo como a un trabajador en relación de dependencia. Su carácter de mandatario lo impide.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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DIFERENCIA ENTRE QUORUM Y MAYORÍAS EN EL CONSORCIO

El quórum es el número mínimo de personas necesario para poder sesionar en Asamblea.
La mayoría es la cantidad de votos necesarios para aprobar los puntos del orden del día.
Por esto, puede darse el caso que en una asamblea se reúna quórum pero no la mayoría necesaria para decidir sobre determinado punto: por ejemplo, para modificar el reglamento para una imponer multas a los copropietarios es una decisión que requiere la unanimidad de copropietarios del consorcio.
Hay varios tipos de mayoría de acuerdo al tipo de decisión asamblearia.
Las mayorías se integran: o sobre el total de los propietarios del consorcio, o sobre los presentes o representados en asamblea, según sea el tipo de resolución que debe tomarse en el orden del día.
Los tipos de mayorías son:
Mayoría absoluta: representa más de la mitad del consorcio. Se llama absoluta porque es irreversible, el número de ausentes no alcanza para revertir el resultado de la votación.
Simple mayoría: representa la mayor cantidad de los votos computada sobre los presentes en la asamblea.
Hay otras mayorías: como las 2/3 partes, el 75 %, etc.
Se debe tener en cuenta para cada caso en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, las leyes locales de CABA y la normativa del CCYC.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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DIFERENCIA ENTRE QUORUM Y MAYORÍAS EN EL CONSORCIO

El quórum es el número mínimo de personas necesario para poder sesionar en Asamblea.
La mayoría es la cantidad de votos necesarios para aprobar los puntos del orden del día.
Por esto, puede darse el caso que en una asamblea se reúna quórum pero no la mayoría necesaria para decidir sobre determinado punto: por ejemplo, para modificar el reglamento para una imponer multas a los copropietarios es una decisión que requiere la unanimidad de copropietarios del consorcio.
Hay varios tipos de mayoría de acuerdo al tipo de decisión asamblearia.
Las mayorías se integran: o sobre el total de los propietarios del consorcio, o sobre los presentes o representados en asamblea, según sea el tipo de resolución que debe tomarse en el orden del día.
Los tipos de mayorías son:
Mayoría absoluta: representa más de la mitad del consorcio. Se llama absoluta porque es irreversible, el número de ausentes no alcanza para revertir el resultado de la votación.
Simple mayoría: representa la mayor cantidad de los votos computada sobre los presentes en la asamblea.
Hay otras mayorías: como las 2/3 partes, el 75 %, etc.
Se debe tener en cuenta para cada caso en particular el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, las leyes locales de CABA y la normativa del CCYC.

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COMO BAJAR LAS EXPENSAS

Ante el aumento de los servicios de electricidad, gas, agua, y la inflación en general, se plantea una consulta muy frecuente, y es, cual es la manera de bajar los gastos de un consorcio sin afectar su correcto funcionamiento y cumpliendo con todas las obligaciones legales.
Tener en cuenta que las opciones aquí planteadas deberán ser tratadas en Asamblea legalmente convocada y constituida y ser parte de los puntos del orden del día.
Hay varios puntos a tener en cuenta: se puede elegir abonar solo por transferencia bancaria a la cuenta del consorcio, dejando de lado la opción de pagar por otros canales.
Revisar la instalación eléctrica del consorcio para constatar que no haya fugas eléctricas ni posean cableado antirreglamentario, que además puede provocar incendios
Cambiar todo el sistema de iluminación a lámparas LED, que consumen mucho menos y colocando sensores que hagan que se prenda la iluminación en partes comunes cuando se encuentren personas transitando por ella. Así como un sensor el hall de entrada que active la iluminación cuando entra o sale alguien del edificio.
En el caso de consorcios cuyo ascensor sea antiguo y con puertas tijera (se advierte que son un peligro para todo consorcio que aún no las haya cambiado por puertas reglamentarias, dado que ante cualquier accidente que allí ocurra será responsabilidad del consorcio) por sistema de cabina y de puertas más seguras y más económicas, por ejemplo como las de aluminio. Estas son mucho mas seguras y económicas a la hora de efectuar su mantenimiento. Si bien es un gasto en un principio la adecuación o el cambio de cabina y de puertas redunda en evitar accidentes graves, que ponen en peligro la integridad física y la vida de los ocupantes del edificio y de todo aquel que entre o salga de él, se evitan juicios millonarios y redunda en un menor costo en las expensas porque es mucho mas bajo el costo de su mantenimiento.
Con respecto a las liquidaciones de expensas, así como las copias de las actas de asambleas, las mismas pueden enviarse por mail y así reducir el costo de papelería del consorcio.
Con respecto al encargado permanente con vivienda: si el consorcio le está abonando los gastos de luz, gas, y teléfono tener en cuenta que se puede limitar el importe que abona el consorcio, verificando cuánto gasta por esos servicios una unidad funcional similar en sus dimensiones. De ésta manera el excedente lo abonará el encargado. El servicio de teléfono no se puede quitar porque es la forma en que el encargado se comunica con el Administrador.
No es aconsejable que el consorcio deje de abonar estos gastos al encargado porque puede constituirse en una injuria laboral, dado que si ya se lo estaban pagando es un derecho adquirido por el encargado.
Si no le pagaban estos servicios al encargado no hay ninguna obligación de que el consorcio lo pague. (Salvo el teléfono).
Aunque parezca contradictorio algunas de las formas que expliqué precedentemente importan un gasto extra al principio, pero redundan en una baja considerable de los gastos sucesivos del consorcio, además de hacerlo un lugar más seguro.
También a la hora de elegir personal para que realice trabajos en el edificio, verificar que cuente con un presupuesto con fecha y vencimiento y con garantía escrita. Así se evita hacer los mismos trabajos de reparaciones varias veces.
El presupuesto más económico a veces, puede ser el más caro si no se usan los mejores materiales ni se hacen los trabajos con el máximo cuidado, sumado a que el trabajo no tenga garantía, y hay que abonar por el mismo arreglo 2 o 3 veces.
Se debe tener en cuenta que la ley de consorcio participativo de CABA no está aún vigente, porque no se ha reglamentado, por lo tanto no se encuentra operativa la plataforma web para los consorcios ni acceso a cuenta gratuita para consorcios en Banco Ciudad.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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