Desde que se decretó el aislamiento obligatorio se acrecentó un problema en la mayoría de los consorcios: la rotura de caños, filtraciones, caída de techos, etc..
Esto se debió en gran parte a que los edificios se encontraban sin mantenimiento adecuado y al estar los consorcistas todo el día en su UF se utilizaron con mucha mas frecuencia los servicios de agua, y gas, que terminaron colapsando y provocando fugas y filtraciones que han dejado muchos inmuebles en estado inhabitable, con riesgo de electrocuciones, e incendios.
Ante el reclamo de varios propietarios para que se efectuaran las reparaciones urgentes la respuesta fue que no había fondos en el consorcio para hacer los trabajos.
Si nos remitimos al CCYC, en su art. 2067 inc. c) establece como obligación del administrador:" atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;".
Esto implica que si no hay fondos deberá recaudarlos, no siendo oponible a los propietarios la morosidad o la falta de fondos existentes.
El art. 2048 del CCYC se refiere a los gastos y contribuciones del consorcio y en su inc. c) establece: "Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional."
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea."
La reparación o sustitución de cañerías comunes son parte de los gastos ordinarios y por ende su reparación debe realizarse para mantener las condiciones de conservación y seguridad edilicia a la que el administrador está obligado por la ley.
En mismo art., el inc. d) estable la obligación de:" practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas."
La primera buena práctica es no dejar que se acumule el monto de la morosidad, tratando de pactar convenios de pago con los morosos para evitar la falta de fondos y efectuar las reparaciones, que son expensas ordinarias, hacer los trabajos con personal idóneo y en cuotas.
En muchos casos los propietarios ante la falta de reparaciones optan por dejar de pagar las expensas a modo de protesta, esto no solo agrava mas la situación sino que expone al propietario a ejecuciones. Así como el propietario tiene obligación de abonar las expensas, también tiene derecho al reclamo para las reparaciones de las cosas y partes comunes del consorcio, para lo que es aconsejable que se asesore previamente con un abogado especialista, debiendo analizarse cada caso en particular.
Esta página es a título informativo, se atiende en entrevista de consulta solo a consorcios de CABA. Seguimos trabajando durante Enero ,pudiendo concertar entrevista llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Sobre mi:
Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, Especialista en Propiedad Horizontal, Asesoramiento jurídico a Consorcios, Propietarios e Inquilinos y Servicios jurídicos de Auditora Legal en Consorcios.