Existen muchos consorcios en que no existe libro de firmas ni registro de quienes son los titulares dominiales de cada Unidad Funcional. Sucede entonces que se generan dudas acerca de quienes votan por poder y se termina sin saber tampoco si todos los presentes en la asamblea revisten el carácter de propietarios. Para evitar estas situaciones, es recomendable que el administrador luego de asumir pida en el Registro de la Propiedad Inmueble el informe 4b. Este informe de dominio arroja los nombres y apellidos de todos los propietarios de un consorcio, detallando quien figura en los registros de ese organismo como titular dominial de cada una de las UF. Con ese informe se podrá en principio ordenar el consorcio, la asamblea y las titularidades que figuran en las liquidaciones y recibos de expensas mientras el administrador hace todos los trámites para obtener el libro de registro de firmas y solicitar a cada propietario que figure en el informe 4b, que exhiba su título y su DNI para proceder a registrar su firma y acreditar su titularidad dominial. Para poder registrar la firma en el libro de registro de firmas se deberá revestir el carácter de propietario. Surgen entonces las dudas, que pasa en el caso de los herederos que no han hecho el proceso sucesorio? Debido a que no han sido declarados por un juez como sucesores del titular fallecido no tienen derecho a voto, no son titulares dominiales, no pueden registrar sus firma en el libro y no podrán tampoco ser representados con apoderado, porque por principio de nuestro derecho, nadie puede otorgar a otro mayor derecho que el que posee. Existe información errónea respecto a este tema, por una cuestión de lógica existe el proceso sucesorio, si no fuera necesario para declarar a una persona como heredero, bastaría con mostrar partida de nacimiento del heredero y partida de defunción del titular para poder votar en asamblea, vender el inmueble, hipotecarlo o efectuar cualquier acto jurídico. En el caso de que esa UF deba expensas será el consorcio quien deberá iniciar el proceso sucesorio del titular fallecido para poder cobrar la deuda de expensas. Para el caso de quienes tienen el usufructo de una UF, tienen derecho al uso y goce de la cosa, reconociendo en otro la nuda propiedad (titularidad dominial). Por eso solo pueden votar como apoderados del titular del inmueble, necesitando concurrir con la carta poder.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.