FILTRACIONES EN CONSORCIOS

Las filtraciones en partes comunes y en departamentos y cocheras son la mayor fuente de conflicto en los consorcios de CABA.
Con el CCYC se introdujo en la legislación el concepto de "cubo de aire": los problemas que de las cañerías que corren dentro de los muros (paredes, techo y piso) de la unidad son responsabilidad del consorcio, y las pérdidas en los caños que estén a la vista son responsabilidad de cada propietario. Con el paso de los años se produce la corrosión de las cañerías, los administradores de consorcios suelen hacer reparaciones "para salir del paso", además se contrata personal no idóneo, que ejecutan los trabajos sin garantía escrita y se usan materiales de baja calidad son algunos de los principales motivos por los que cada vez, mas consorcios en CABA están seriamente afectados por filtraciones. Los problemas más comunes se producen en los techos y paredes de dormitorios, baños, medianera y cocinas.
Las filtraciones más comunes se observan en cañerías.
Al estar en mal estado por el paso del tiempo son otro de los problemas que causan filtraciones; considerando que tienen una vida útil de 25 años, hay muchos consorcios en CABA cuyas cañerías tienen más de 40 años.
Otra causa de humedad son los "parches". En general, frente a una pérdida de agua no se recambian todas la cañerías y sólo se emparcha en un lugar. Es un arreglo barato que sale caro, porque en poco tiempo aparece otra pérdida.
También hay que tener en cuenta que se suelen utilizar materiales de mala calidad, y por esto también el consorcio tiene que pagar varias veces el mismo arreglo.
Al margen de todo lo mencionado, lo más importante es que las filtraciones de agua, que suelen pasar cerca de cableados eléctricos (que además son viejos y antirreglamentarios) pueden acarrear incendios, desprendimientos de techos y poner en peligro la vida de los propietarios e inquilinos.
Como además, los reclamos no efectuados legalmente por filtraciones y daños prescriben con el tiempo, es importante consultar con un abogado especialista apenas se produzcan filtraciones.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

CONVOCATORIA A ASAMBLEA VICIADA DE NULIDAD

La convocatoria a asamblea debe cumplir en CABA con muchos requisitos, que la gran mayoría de las veces no se cumplen, y que detectados a tiempo permiten al propietario exigir una nueva convocatoria a asamblea que garantice los derechos de todos los integrantes del consorcio.

Primero aclararé el concepto de "vicio": es un defecto que presenta un instrumento o un acto jurídico por carecer de alguna de las formalidades exigidas por la ley.

Ahora enumeraré los vicios más frecuentes en las convocatorias a asamblea en CABA:

1) Falta de fecha de emisión de la convocatoria o fecha falseada (por ejemplo, dice fecha 1/10/2019 y fue entregada 5 días después a los miembros del consorcio, incumpliendo así los plazos reglamentarios.

2) Falta de notificación fehaciente de la convocatoria (se suelen enviar por mail o pero, por watssap como he visto últimamente). El problema reside en que al no tener un acuse de recibo con fecha de entrega , firma y DNI de quien recibe la convocatoria no hay manera de saber si han sido notificados todos los copropietarios. (los mails y whatsapp podrían ser recibidos por cualquier persona que no sea el destinatario). Salvo para los propietarios o inquilinos que hayan requerido la posibilidad de ser notificados por otro medio, que puedan recibir

En el caso de tratarse de un inmueble sujeto a contrato de locación, la notificación de la convocatoria se debe hacer con cargo de notificar el propietario.

3) Falta de horario estimativo de finalización de la asamblea (esto incide en la necesidad de pasar a un cuarto intermedio para evitarle a los propietarios asambleas interminables a las que preferirán no asistir, porque se sabe cuando empiezan, pero no cuando terminan.

4) Falta de inclusión en la convocatoria de alguno de los puntos de forma que garantizan los derechos de los propietarios: elección de presidente de la asamblea y de secretario para labrar el acta (es ilegal que el acta no se labre en el momento del acto asambleario), debiendo ser leída a todos lo presentes a viva voz antes de finalizar la asamblea. Las actas no se "pasan" ni se traen impresas por un centro de copiado. Tampoco es legal traer una "minuta" del acta.

5) Falta del punto de declaración de la validez de la asamblea. (es un punto muy importante, sobre todo si se elige en esa asamblea un nuevo administrador, debido a que sin ese punto tratado y aprobado, el banco no le da al nuevo administrador el control de la cuenta bancaria del consorcio.

6) Falta de especificación del lugar en que se realizará la asamblea, especificando día, horario de inicio, temario preciso y claro a tratarse en la misma.

7) Un requisito legal que nunca se cumple: es obligatorio entregar junto con la convocatoria, una copia del ultimo acta de asamblea realizada (sin importar si los propietarios la recibieron anteriormente)

Todos estos requisitos corresponden a la legislación de CABA.

Al recibir la convocatoria es muy importante que los propietarios controlen que estén todos los requisitos legales mencionados. Si la convocatoria estuviera viciada se aconseja consultar con un abogado especialista en consorcios.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

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