FALTA DE ACCESO A LA DOCUMENTACIÓN DEL CONSORCIO

En CABA, es obligatorio  entregar una copia del último acta de asamblea realizada a todos los propietarios, que debe ser entregada junto con la convocatoria a asamblea,( esta obligación rige tanto para las convocatorias a asambleas ordinarias anuales como para las extraordinarias).
A nivel nacional, de acuerdo a la normativa del CCYC también se debe entregar una copia del acta de asamblea a los ausentes para que puedan ejercer su derecho a votar, quienes tendrán 14 días para hacerlo una vez notificados. Pasados los 14 días se cerrará el acta respectiva con la aclaración de conformidades expresas y de las objeciones recibidas, si las hubiera. Pero con respecto a la entrega de la copia del acta para que voten los ausentes es muy importante recordar que el plazo para ejercer la acción de nulidad de asamblea caduca a los 30 días de celebrada la misma, por eso, si el administrador entrega copia del acta realizada luego de los 30 días de la celebración de la asamblea, habrá quitado el derecho a los propietarios ausentes a ejercer la acción judicial de nulidad de asamblea.
Otro problema que ya es crónico en la vida consorcial es la falta de acceso a la documentación del consorcio, a la que tiene derecho todo propietario.
Algunos administradores suelen decir en asamblea o ante el pedido telefónico de concurrir a verificar contratos, documentación, libros y demás del consorcio, que los mismos "se encuentran a disposición de los propietarios" en las oficinas de la administración. El propietario va en horario de atención, y no lo atienden o simplemente le dicen que la documentación la tiene un gestor, o cualquier excusa para no permitirle acceder a la documentación a la que tiene derecho .
Impedir con dilaciones u otros ardides el acceso a la documentación del consorcio a los propietarios no solo es una falta grave. El administrador del consorcio administra dinero ajeno, y ocultar facturas,pagos de cargas sociales, contratos y demás documentación del consorcio suele deberse a que las mismas no se encuentran en regla, y en ese caso, quien recibirá las multas y/o los juicios será el consorcio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

TRABAJOS REALIZADOS POR EL ENCARGADO O PERSONAL NO HABILITADO

Sucede muy frecuentemente que en los edificios hay trabajos de pintura, plomería, incluso trabajos de gas, y hasta he visto incluso que en algunos edificios han contratado al encargado para trabajos realizados en altura . En general se piensa que es una forma de ayudarlo y así también abaratar los costos de dichos trabajos. Quiero aclarar que lejos de ser una opción, esto está prohibido.
El problema que surge es que el encargado del edificio tiene una ART que le cubre las tareas determinadas en el Estatuto y en el Convenio Colectivo de su actividad, sólo ésas.
Por ello, si tuviera algún accidente mientras realiza trabajos que no le corresponden según su carácter de encargado, el responsable es el consorcio, quien deberá responder judicialmente por lo que le suceda al encargado, Ningún seguro protegerá ni al encargado ni al consorcio, ni su ART ni el Seguro integral del Consorcio.
Otro problema que trae aparejado contratar al encargado para realizar trabajos en el edificio es que no tiene forma de facturarle al consorcio, porque al estar en relación de dependencia con el consorcio, no es un trabajador autónomo, por lo cual no tiene facturación. Y sucede entonces que se presentan facturas apócrifas en la liquidación de expensas, a nombre de otra persona, o directamente se cae en el absurdo de plasmar en la liquidación de expensas la ilegalidad del pago al encargado por la realización, por ejemplo, de arreglos de gas, plomería, o pintura de hall de entrada o pintura del frente del edificio.
Otra situación muy frecuente es que el administrador tenga como proveedor de reparaciones de gas a un plomero, que no es gasista matriculado y le encargue trabajos de gas. Demás está decir lo peligroso que es la manipulación de instalaciones de gas por personal no matriculado. Además, siempre termina sucediendo que por estar hechos por quien no tiene los conocimientos necesarios para realizar estos trabajos, se termina pagando 2 veces por el mismo trabajo, debido a que se debe llamar luego a un gasista habilitado que solucione el arreglo mal hecho que dejó el plomero que trabajó también sobre la instalación de gas.
Es aconsejable mirar muy bien las expensas todos los meses, y ante este tipo de situaciones asesorarse con un letrado especialista para prevenir siniestros y juicios que perjudican a todo el consorcio, que siendo una persona jurídica, responde con todo su patrimonio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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