Debido a las sucesivas prórrogas del aislamiento preventivo y obligatorio, y la prohibición de reuniones presenciales, son muy numerosas las consultas sobre cómo puede un consorcio tomar decisiones, en especial en caso de renuncia del administrador.
Primero debo aclarar que la asamblea virtual con ese carácter, no existe en el CCYC. Pero podemos encontrar en el CCYC en su art. 2059, ultimo párrafo que se establece :" Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea." De este artículo se desprende, según mi opinión, que si están de acuerdo todos los propietarios del consorcio en la toma de determinadas decisiones, podrán hacerlo en una reunión que no revista el carácter de asamblea.
Entendiendo que la dinámica consorcial en algunos casos necesita de la toma de algunas decisiones urgentes, siempre estudiando cada caso particular, sería posible hacerlo por medios virtuales. En este caso no se trata de una asamblea, sino de una reunión virtual.
Por ejemplo, en caso de renuncia del administrador, el consorcio no puede quedar acéfalo, hay obligaciones que deben cumplirse: pago a proveedores, encargado, servicios, etc.
Debe tenerse en cuenta que el nuevo administrador deberá notificar al administrador renunciante de su elección y solicitarle documentación para poder ejercer su cargo, y que para ello deberá demostrar que ha sido efectivamente electo en el cargo.
La reunión virtual deberá por eso (y para garantizar al máximo posible la legalidad del acto) ser efectuada con un escribano que participe en ella y que sea quien labre el acta de la reunión.
La reunión deberá ser grabada, conservada, y su convocatoria deberá haber sido notificada a todos los propietarios, quienes deben poder tener acceso a internet y a la plataforma elegida para garantizar su derecho a participar en ella.
Para elección de un nuevo administrador entonces sería necesario que todos los propietarios presentes en la reunión virtual estén de acuerdo en la elección de determinado administrador y , que estén todos los propietarios del consorcios presentes en la reunión virtual.
Cada caso debe analizarse en particular con un letrado especialista en la materia y considerando la cantidad de UF del edificio, las circunstancias del caso y el acuerdo que exista entre ellos para elegir a un determinado administrador, elección que tendría que ser aceptada por unanimidad.
Solo resulta aconsejable esta metodología en casos de extrema urgencia, como el citado en que el peligro en la demora en la elección de un nuevo administrador traería consecuencias graves al consorcio. Para las demás decisiones y siempre que sea posible se recomienda esperar a que puedan efectuarse asambleas presenciales, que son las únicas contempladas en nuestro derecho positivo.
Primero debo aclarar que la asamblea virtual con ese carácter, no existe en el CCYC. Pero podemos encontrar en el CCYC en su art. 2059, ultimo párrafo que se establece :" Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea." De este artículo se desprende, según mi opinión, que si están de acuerdo todos los propietarios del consorcio en la toma de determinadas decisiones, podrán hacerlo en una reunión que no revista el carácter de asamblea.
Entendiendo que la dinámica consorcial en algunos casos necesita de la toma de algunas decisiones urgentes, siempre estudiando cada caso particular, sería posible hacerlo por medios virtuales. En este caso no se trata de una asamblea, sino de una reunión virtual.
Por ejemplo, en caso de renuncia del administrador, el consorcio no puede quedar acéfalo, hay obligaciones que deben cumplirse: pago a proveedores, encargado, servicios, etc.
Debe tenerse en cuenta que el nuevo administrador deberá notificar al administrador renunciante de su elección y solicitarle documentación para poder ejercer su cargo, y que para ello deberá demostrar que ha sido efectivamente electo en el cargo.
La reunión virtual deberá por eso (y para garantizar al máximo posible la legalidad del acto) ser efectuada con un escribano que participe en ella y que sea quien labre el acta de la reunión.
La reunión deberá ser grabada, conservada, y su convocatoria deberá haber sido notificada a todos los propietarios, quienes deben poder tener acceso a internet y a la plataforma elegida para garantizar su derecho a participar en ella.
Para elección de un nuevo administrador entonces sería necesario que todos los propietarios presentes en la reunión virtual estén de acuerdo en la elección de determinado administrador y , que estén todos los propietarios del consorcios presentes en la reunión virtual.
Cada caso debe analizarse en particular con un letrado especialista en la materia y considerando la cantidad de UF del edificio, las circunstancias del caso y el acuerdo que exista entre ellos para elegir a un determinado administrador, elección que tendría que ser aceptada por unanimidad.
Solo resulta aconsejable esta metodología en casos de extrema urgencia, como el citado en que el peligro en la demora en la elección de un nuevo administrador traería consecuencias graves al consorcio. Para las demás decisiones y siempre que sea posible se recomienda esperar a que puedan efectuarse asambleas presenciales, que son las únicas contempladas en nuestro derecho positivo.
La falta de los requisitos de notificación a todos los propietarios del consorcio, la imposibilidad de acceso a la reunión de alguno de ellos o la realización de la reunión sin el control que realiza un escribano hace pasible de impugnación de las decisiones tomadas o de que el administrador saliente al ver una hoja volante sin el respaldo de un escribano que da fe de la realización de la misma, se niegue a la entrega de la documentación al nuevo administrador electo.
Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando durante la pandemia, atendiendo en forma virtual por videollamada, vía Skype, videoconferencia, pudiendo concertar la consulta llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
