RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR DURANTE EL AISLAMIENTO OBLIGATORIO POR CORONAVIRUS

Si bien la renuncia del administrador es un acto voluntario, y que tiene el derecho de efectuar su renuncia cuando así lo decida, hay circunstancias que deben ser tenidas en cuenta especialmente mientras dure el aislamiento obligatorio impuesto por el Poder Ejecutivo por la pandemia del Coronavirus.

El art. 2065 del CCYC define el carácter jurídico del administrador: “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.”

Dicho esto, se desprende que se le aplican las reglas generales del mandato consignadas en dicho cuerpo normativo, que se encuentran en los art. 1319 y ss.,  y las reglas específicas referentes a Propiedad Horizontal normadas en los art. 2037 y ss. del CCYC.

El art. 1332 del CCYC, referido al mandatario, establece: “Renuncia: la renuncia intempestiva y sin causa del mandatario obliga a indemnizar los daños que cause al mandante.”

En esta época en que es obligatorio el aislamiento, están prohibidas  las reuniones de todo tipo, se aplica específicamente la prohibición de efectuar asambleas por 30 días contados desde el DNU de fecha 20-03-2020, por norma emanada por el GCBA.

Ha de tenerse en cuenta que durante el período de aislamiento, la renuncia del administrador traería como consecuencia numerosos problemas: la acefalía del consorcio, la imposibilidad de que el consejo de propietarios convoque a asamblea para elegir un nuevo administrador, la imposibilidad de rendición de cuentas del administrador (que por art. 1338 del CCYC debe realizarse en el domicilio del mandatario), imposibilidad del traspaso de activos y documentación del consorcio, entre otras.

Por todo esto, es aconsejable que los administradores que deseen renunciar a su cargo, permanezcan en sus funciones hasta que se permita la realización de asambleas y puedan  plantear en ella su renuncia y realizar la elección de un nuevo administrador sin perjudicar al consorcio.

Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando durante la cuarentena, atendiendo vía Skype, videoconferencia, mail, pudiendo concertar la consulta llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR DURANTE EL AISLAMIENTO OBLIGATORIO POR CORONAVIRUS

Si bien la renuncia del administrador es un acto voluntario, y que tiene el derecho de efectuar su renuncia cuando así lo decida, hay circunstancias que deben ser tenidas en cuenta especialmente mientras dure el aislamiento obligatorio impuesto por el Poder Ejecutivo por la pandemia del Coronavirus.

El art. 2065 del CCYC define el carácter jurídico del administrador: “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.”

Dicho esto, se desprende que se le aplican las reglas generales del mandato consignadas en dicho cuerpo normativo, que se encuentran en los art. 1319 y ss.,  y las reglas específicas referentes a Propiedad Horizontal normadas en los art. 2037 y ss. del CCYC.

El art. 1332 del CCYC, referido al mandatario, establece: “Renuncia: la renuncia intempestiva y sin causa del mandatario obliga a indemnizar los daños que cause al mandante.”

En esta época en que es obligatorio el aislamiento, están prohibidas  las reuniones de todo tipo, se aplica específicamente la prohibición de efectuar asambleas por 30 días contados desde el DNU de fecha 20-03-2020, por norma emanada por el GCBA.

Ha de tenerse en cuenta que durante el período de aislamiento, la renuncia del administrador traería como consecuencia numerosos problemas: la acefalía del consorcio, la imposibilidad de que el consejo de propietarios convoque a asamblea para elegir un nuevo administrador, la imposibilidad de rendición de cuentas del administrador (que por art. 1338 del CCYC debe realizarse en el domicilio del mandatario), imposibilidad del traspaso de activos y documentación del consorcio, entre otras.

Por todo esto, es aconsejable que los administradores que deseen renunciar a su cargo, permanezcan en sus funciones hasta que se permita la realización de asambleas y puedan  plantear en ella su renuncia y realizar la elección de un nuevo administrador sin perjudicar al consorcio.

Esta página es a título informativo, el estudio sigue trabajando durante la cuarentena, atendiendo vía Skype, videoconferencia, mail, pudiendo concertar la consulta llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

ASESORAMIENTO LEGAL PARA CONSORCIOS DURANTE EL PERIODO DE AISLAMIENTO OBLIGATORIO

Este estudio sigue trabajando durante la cuarentena obligatoria, asesorando a Consorcios, Propietarios, Inquilinos  y Administradores, vía remota utilizando medios virtuales como Skype: usuario: silvy1975, videoconferencia de WhatsApp, y mail. Comunicarse al 11-5049-8440 de lunes a domingo de 9 a 20 hs. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

ASESORAMIENTO LEGAL PARA CONSORCIOS DURANTE EL PERIODO DE AISLAMIENTO OBLIGATORIO

Este estudio sigue trabajando durante la cuarentena obligatoria, asesorando a Consorcios, Propietarios, Inquilinos  y Administradores, vía remota utilizando medios virtuales como Skype: usuario: silvy1975, videoconferencia de WhatsApp, y mail. Comunicarse al 11-5049-8440 de lunes a domingo de 9 a 20 hs. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

COMUNICADO DE SUTERH Y OSPERYH PARA ENCARGADOS DE CONSORCIOS DE CABA Y GBA

En consonancia con las disposiciones del Gobierno Nacional para hacer frente a la pandemia del COVID-19 (Coronavirus), el SUTERH resuelve:

• Extremar las medidas de prevención en los edificios de CABA Y GBA
• Uso de guantes para todas las tareas de limpieza
• Limpieza con agua y lavandina de todas las piezas de uso común y frecuente como ser picaportes, timbres, marcos de puertas y ventanas, etc.
• Lavado frecuente de ropa de trabajo
• Mantener una distancia de 2 metros con otras personas

QUIENES DEBEN REALIZAR LA CUARENTENA

• Inmunodeprimidos
• Oncológicos en tratamiento
• Mayores de 60 años 
• Pacientes con enfermedades pulmonares (asma, epoc, etc.)
• Diabéticos
• Padres con hijos con suspensión de clases (uno de los dos)
• Pacientes cardiovasculares (con cirugías y stents)
• Quienes hayan viajado a países con circulación viral o hayan tenido contacto directo con estas personas

EN TODOS ESTOS CASOS DEBERÁN PRESENTAR CERTIFICADO QUE ACREDITE LA SITUACIÓN SEGÚN CORRESPONDA

RECOMENDACIONES GENERALES DE PREVENCION

• Evitar saludos con besos y/o abrazos 
• Lavarse bien las manos con agua, jabón y alcohol en gel
• Toser o estornudar sobre el pliegue del codo
• No tocarse ni llevarse las manos a la cara
• Mantener ventilados los ambientes

ANTE SÍNTOMAS DE FIEBRE JUNTO CON TOS, DOLOR DE GARGANTA, Y DIFICULTADES PARA RESPIRAR, LLAMAR DE INMEDIATO AL 107 EN CABA Y AL 148 EN GBA

En los casos en que en un edificio de departamentos haya personas que deban cumplir  períodos de cuarentena obligatoria, será responsabilidad de los Administradores y/o del Consejo de Administración hacer las comunicaciones pertinentes a fin de garantizar su estricto cumplimiento.

Esta página es a título informativo,  el estudio sigue trabajando durante la cuarentena, atendiendo vía Skype, videoconferencia, mail, pudiendo concertar la consulta llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

COMUNICADO DE SUTERH Y OSPERYH PARA ENCARGADOS DE CONSORCIOS DE CABA Y GBA

En consonancia con las disposiciones del Gobierno Nacional para hacer frente a la pandemia del COVID-19 (Coronavirus), el SUTERH resuelve:

• Extremar las medidas de prevención en los edificios de CABA Y GBA
• Uso de guantes para todas las tareas de limpieza
• Limpieza con agua y lavandina de todas las piezas de uso común y frecuente como ser picaportes, timbres, marcos de puertas y ventanas, etc.
• Lavado frecuente de ropa de trabajo
• Mantener una distancia de 2 metros con otras personas

QUIENES DEBEN REALIZAR LA CUARENTENA

• Inmunodeprimidos
• Oncológicos en tratamiento
• Mayores de 60 años 
• Pacientes con enfermedades pulmonares (asma, epoc, etc.)
• Diabéticos
• Padres con hijos con suspensión de clases (uno de los dos)
• Pacientes cardiovasculares (con cirugías y stents)
• Quienes hayan viajado a países con circulación viral o hayan tenido contacto directo con estas personas

EN TODOS ESTOS CASOS DEBERÁN PRESENTAR CERTIFICADO QUE ACREDITE LA SITUACIÓN SEGÚN CORRESPONDA

RECOMENDACIONES GENERALES DE PREVENCION

• Evitar saludos con besos y/o abrazos 
• Lavarse bien las manos con agua, jabón y alcohol en gel
• Toser o estornudar sobre el pliegue del codo
• No tocarse ni llevarse las manos a la cara
• Mantener ventilados los ambientes

ANTE SÍNTOMAS DE FIEBRE JUNTO CON TOS, DOLOR DE GARGANTA, Y DIFICULTADES PARA RESPIRAR, LLAMAR DE INMEDIATO AL 107 EN CABA Y AL 148 EN GBA

En los casos en que en un edificio de departamentos haya personas que deban cumplir  períodos de cuarentena obligatoria, será responsabilidad de los Administradores y/o del Consejo de Administración hacer las comunicaciones pertinentes a fin de garantizar su estricto cumplimiento.

Esta página es a título informativo,  el estudio sigue trabajando durante la cuarentena, atendiendo vía Skype, videoconferencia, mail, pudiendo concertar la consulta llamando de lunes a domingo de 9 a 20 hs. al 11-5049-8440. Dra. Silvia Marcela Bercovsky, Abogada UBA, CPACF, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.

EL VOTO DE APODERADOS EN CONSORCIOS SIN LIBROS DE REGISTRO DE FIRMAS

Existen muchos consorcios en que no existe libro de firmas ni registro de quienes son los titulares dominiales de cada Unidad Funcional. Sucede entonces que se generan dudas acerca de quienes votan por poder y se termina sin saber tampoco si todos los presentes en la asamblea revisten el carácter de propietarios. Para evitar estas situaciones, es recomendable que el administrador luego de asumir pida en el Registro de la Propiedad Inmueble el informe 4b. Este informe de dominio arroja los nombres y apellidos de todos los propietarios de un consorcio, detallando quien figura en los registros de ese organismo como titular dominial de cada una de las UF. Con ese informe se podrá en principio ordenar el consorcio, la asamblea y las titularidades que figuran en las liquidaciones y recibos de expensas mientras el administrador hace todos los trámites para obtener el libro de registro de firmas y solicitar a cada propietario que figure en el informe 4b, que exhiba su título y su DNI para proceder a registrar su firma y acreditar su titularidad dominial. Para poder registrar la firma en el libro de registro de firmas se deberá revestir el carácter de propietario. Surgen entonces las dudas, que pasa en el caso de los herederos que no han hecho el proceso sucesorio? Debido a que no han sido declarados por un juez como sucesores del titular fallecido no tienen derecho a voto, no son titulares dominiales, no pueden registrar sus firma en el libro y no podrán tampoco ser representados con apoderado, porque por principio de nuestro derecho, nadie puede otorgar a otro mayor derecho que el que posee. Existe información errónea respecto a este tema, por una cuestión de lógica existe el proceso sucesorio, si no fuera necesario para declarar a una persona como heredero, bastaría con mostrar partida de nacimiento del heredero y partida de defunción del titular para poder votar en asamblea, vender el inmueble, hipotecarlo o efectuar cualquier acto jurídico. En el caso de que esa UF deba expensas será el consorcio quien deberá iniciar el proceso sucesorio del titular fallecido para poder cobrar la deuda de expensas. Para el caso de quienes tienen el usufructo de una UF, tienen derecho al uso y goce de la cosa, reconociendo en otro la nuda propiedad (titularidad dominial). Por eso solo pueden votar como apoderados del titular del inmueble, necesitando concurrir con la carta poder. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL VOTO DE APODERADOS EN CONSORCIOS SIN LIBROS DE REGISTRO DE FIRMAS

Existen muchos consorcios en que no existe libro de firmas ni registro de quienes son los titulares dominiales de cada Unidad Funcional. Sucede entonces que se generan dudas acerca de quienes votan por poder y se termina sin saber tampoco si todos los presentes en la asamblea revisten el carácter de propietarios. Para evitar estas situaciones, es recomendable que el administrador luego de asumir pida en el Registro de la Propiedad Inmueble el informe 4b. Este informe de dominio arroja los nombres y apellidos de todos los propietarios de un consorcio, detallando quien figura en los registros de ese organismo como titular dominial de cada una de las UF. Con ese informe se podrá en principio ordenar el consorcio, la asamblea y las titularidades que figuran en las liquidaciones y recibos de expensas mientras el administrador hace todos los trámites para obtener el libro de registro de firmas y solicitar a cada propietario que figure en el informe 4b, que exhiba su título y su DNI para proceder a registrar su firma y acreditar su titularidad dominial. Para poder registrar la firma en el libro de registro de firmas se deberá revestir el carácter de propietario. Surgen entonces las dudas, que pasa en el caso de los herederos que no han hecho el proceso sucesorio? Debido a que no han sido declarados por un juez como sucesores del titular fallecido no tienen derecho a voto, no son titulares dominiales, no pueden registrar sus firma en el libro y no podrán tampoco ser representados con apoderado, porque por principio de nuestro derecho, nadie puede otorgar a otro mayor derecho que el que posee. Existe información errónea respecto a este tema, por una cuestión de lógica existe el proceso sucesorio, si no fuera necesario para declarar a una persona como heredero, bastaría con mostrar partida de nacimiento del heredero y partida de defunción del titular para poder votar en asamblea, vender el inmueble, hipotecarlo o efectuar cualquier acto jurídico. En el caso de que esa UF deba expensas será el consorcio quien deberá iniciar el proceso sucesorio del titular fallecido para poder cobrar la deuda de expensas. Para el caso de quienes tienen el usufructo de una UF, tienen derecho al uso y goce de la cosa, reconociendo en otro la nuda propiedad (titularidad dominial). Por eso solo pueden votar como apoderados del titular del inmueble, necesitando concurrir con la carta poder. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN EL CCYC

En el CCYC, en su art. 148 se enumeran las personas jurídicas privadas. En su inc. h) se establece como una de ellas al consorcio de propietarios. En el art. 160 de dicho cuerpo normativo se establece la responsabilidad de los administradores de las personas jurídicas, (estableciendo la responsabilidad de los administradores de todas ellas, sean de carácter público o privado). El art. 160 establece que: "Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión". De esta manera es aplicable al ejercicio de la función del administrador de consorcios la responsabilidad establecida por dicho artículo.

 Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR EN EL CCYC

En el CCYC, en su art. 148 se enumeran las personas jurídicas privadas. En su inc. h) se establece como una de ellas al consorcio de propietarios. En el art. 160 de dicho cuerpo normativo se establece la responsabilidad de los administradores de las personas jurídicas, (estableciendo la responsabilidad de los administradores de todas ellas, sean de carácter público o privado). El art. 160 establece que: "Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión". De esta manera es aplicable al ejercicio de la función del administrador de consorcios la responsabilidad establecida por dicho artículo.

 Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

MEJORA U OBRA NUEVA EN CONSORCIOS QUE REQUIERE MAYORIA

Primero definiremos qué es la mayoría absoluta: es la que representa la mitad mas 1 del total de los propietarios. Se le llama absoluta porque aunque el resto de propietarios se oponga, no alcanza para revertir la decisión asamblearia.
La mejora: es la modificación de algo existente.
La obra nueva: es algo que se incorpora, que es nuevo.
Recordemos que los balcones y los patios son comunes de uso exclusivo.
El CCYC en su art. 2051 establece que para realizar mejoras u obras nuevas en cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio necesitan la aprobación de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Si a quien pide la autorización a la asamblea no se la concede, o la minoría afectada en su interés particular se opone a la autorización de la obra si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión asamblearia. La decisión de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Para el ejemplo de que un propietario hace un cerramiento en su balcón interno sin avisar a nadie y la asamblea luego de opone, la asamblea no puede ordenar que se retire todo a su estado anterior, necesita que lo decida un juez. La asamblea podrá decidir que requiere hacer un juicio para devolver todo al estado original. Pero debe haber un interés afectado para pedirlo. Si quien solicita judicialmente, no tiene un interés particular afectado, la acción no va a prosperar. Porque legalmente el interés es la medida de las acciones y para recurrir a la justicia debe haber un interés afectado. 

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.