EL RECIBO DE EXPENSAS Y EL COMPROBANTE DE DEPOSITO

Actualmente, ante la bancarización de las cuentas de los Consorcios, hay un error muy común: la creencia de que el comprobante de depósito efectuado en banco a la cuenta del consorcio o a la del administrador, o el comprobante de entidades que cobran las expensas, es un recibo de pago de las expensas.

Esto no es así. El único recibo de pago que tiene carácter cancelatorio de la cuota de expensas es el emitido por el Administrador del consorcio, con su firma, con numeración, fecha, etc. 

El comprobante de depósito solo acredita que una persona hizo un depósito en una cuenta bancaria, pero de ninguna manera sustituye ni constituye el recibo de expensas, por lo tanto, aunque en las liquidaciones el propietario no figure como moroso, si el Administrador que no extiende recibos quisiera iniciar ejecucion de expensas está habilitado para ello.

Es muy importante que el administrador envíe en cada liquidación abrochado el recibo correspondiente al mes anterior.

El recibo de pago emitido por el Administrador es el único comprobante válido de pago de las expensas.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

EL RECIBO DE EXPENSAS Y EL COMPROBANTE DE DEPOSITO

Actualmente, ante la bancarización de las cuentas de los Consorcios, hay un error muy común: la creencia de que el comprobante de depósito efectuado en banco a la cuenta del consorcio o a la del administrador, o el comprobante de entidades que cobran las expensas, es un recibo de pago de las expensas.

Esto no es así. El único recibo de pago que tiene carácter cancelatorio de la cuota de expensas es el emitido por el Administrador del consorcio, con su firma, con numeración, fecha, etc. 

El comprobante de depósito solo acredita que una persona hizo un depósito en una cuenta bancaria, pero de ninguna manera sustituye ni constituye el recibo de expensas, por lo tanto, aunque en las liquidaciones el propietario no figure como moroso, si el Administrador que no extiende recibos quisiera iniciar ejecucion de expensas está habilitado para ello.

Es muy importante que el administrador envíe en cada liquidación abrochado el recibo correspondiente al mes anterior.

El recibo de pago emitido por el Administrador es el único comprobante válido de pago de las expensas.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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CONSTRUCCIONES CLANDESTINAS EN CONSORCIOS

Es una consulta muy frecuente si se puede colocar un cerramiento, parrilla, o toldo en un departamento. Muchos propietarios acuden a consultarme sobre este tema. La respuesta es que no se puede alterar la construcción original sin reunir al menos el requisito de que haya sido aprobado por la totalidad del consorcio en asamblea. Luego queda otro tema a resolver, y es que debería además estar certificado por un arquitecto por escrito la seguridad de dicha construcción y que no supone un peligro para los demás copropietarios o transeúntes. Y otro punto es que debería estar verificado por un letrado especialista que analice el reglamento de dicho consorcio que dicha construcción no afecte espacios comunes ni privativos de otros vecinos. Hago estas aclaraciones debido a que últimamente es muy frecuente que un vecino o el administrador ( a veces por cuestiones personales ) denuncien dicha construcción al Gobierno de la Ciudad y esto traiga como consecuencia multas realmente muy altas con intereses diarios y la intimación a volver la obra a su estado anterior. Por eso antes de efectuar alguna de estas innovaciones es aconsejable asesorarse con un letrado para evitar futuras multas y sanciones.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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CONSTRUCCIONES CLANDESTINAS EN CONSORCIOS

Es una consulta muy frecuente si se puede colocar un cerramiento, parrilla, o toldo en un departamento. Muchos propietarios acuden a consultarme sobre este tema. La respuesta es que no se puede alterar la construcción original sin reunir al menos el requisito de que haya sido aprobado por la totalidad del consorcio en asamblea. Luego queda otro tema a resolver, y es que debería además estar certificado por un arquitecto por escrito la seguridad de dicha construcción y que no supone un peligro para los demás copropietarios o transeúntes. Y otro punto es que debería estar verificado por un letrado especialista que analice el reglamento de dicho consorcio que dicha construcción no afecte espacios comunes ni privativos de otros vecinos. Hago estas aclaraciones debido a que últimamente es muy frecuente que un vecino o el administrador ( a veces por cuestiones personales ) denuncien dicha construcción al Gobierno de la Ciudad y esto traiga como consecuencia multas realmente muy altas con intereses diarios y la intimación a volver la obra a su estado anterior. Por eso antes de efectuar alguna de estas innovaciones es aconsejable asesorarse con un letrado para evitar futuras multas y sanciones.

Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada especialista en Propiedad Horizontal.

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LLAMADO A ASAMBLEA EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Aunque la ley 13.512 quedó derogada por el CCYCN en realidad dicho código toma la antigua ley y la completa. Esto no implica modificación alguna a los reglamentos antiguos. El código es muy en cuanto a que debe convocarse en la forma prevista en el reglamento.En dichos reglamentos suele ser muy común que el llamado a Asamblea sea hecho por telegrama colacionado o carta certificada. Esto es porque es un medio de notificación fehaciente que asegura la recepción en tiempo y forma de la convocatoria para que los propietarios puedan organizarse para asistir y poder ejercer sus derechos. Por ello las convocatorias dejadas en lugares comunes, o pasarlas por debajo de la puerta no solo vulneran la ley, el reglamento sino que también atentan contra los derechos de los propietarios e inquilinos.

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LLAMADO A ASAMBLEA EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

Aunque la ley 13.512 quedó derogada por el CCYCN en realidad dicho código toma la antigua ley y la completa. Esto no implica modificación alguna a los reglamentos antiguos. El código es muy en cuanto a que debe convocarse en la forma prevista en el reglamento.En dichos reglamentos suele ser muy común que el llamado a Asamblea sea hecho por telegrama colacionado o carta certificada. Esto es porque es un medio de notificación fehaciente que asegura la recepción en tiempo y forma de la convocatoria para que los propietarios puedan organizarse para asistir y poder ejercer sus derechos. Por ello las convocatorias dejadas en lugares comunes, o pasarlas por debajo de la puerta no solo vulneran la ley, el reglamento sino que también atentan contra los derechos de los propietarios e inquilinos.

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EL INQUILINO Y SUS DERECHOS EN EL CONSORCIO

Son muy frecuentes las consultas sobre que derechos tienen los inquilinos en la vida consorcial. Al respecto sobre todo sobre si pueden votar y participar en asamblea, si pueden hacer reclamos ante el Administrador, si tienen obligación de pagar las expensas extraordinarias, etc. La respuesta a estos interrogantes son que tienen el mismo derecho a participar y votar en todas las asambleas con los mismos derechos que el propietario, también tienen derecho a exigir las reparaciones que correspondan y no deben pagar las expensas extraordinarias. Incluso pueden denunciar al administrador mediante el pertinente reclamo efectuado ante el RPA en CABA. Solo tendrán que cumplimentar algunos requisitos pata poder llevar a cabo tanto su participación en asambleas, reclamos  por reparaciones y demás y para efectuar la correspondiente denuncia al administrador ante el RPA (Registro Público de Administradores) de CABA. Teniendo siempre en cuenta el Reglamento del Consorcio estos son los principios generales de los derechos de los inquilinos en el consorcio en CABA.

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EL INQUILINO Y SUS DERECHOS EN EL CONSORCIO

Son muy frecuentes las consultas sobre que derechos tienen los inquilinos en la vida consorcial. Al respecto sobre todo sobre si pueden votar y participar en asamblea, si pueden hacer reclamos ante el Administrador, si tienen obligación de pagar las expensas extraordinarias, etc. La respuesta a estos interrogantes son que tienen el mismo derecho a participar y votar en todas las asambleas con los mismos derechos que el propietario, también tienen derecho a exigir las reparaciones que correspondan y no deben pagar las expensas extraordinarias. Incluso pueden denunciar al administrador mediante el pertinente reclamo efectuado ante el RPA en CABA. Solo tendrán que cumplimentar algunos requisitos pata poder llevar a cabo tanto su participación en asambleas, reclamos  por reparaciones y demás y para efectuar la correspondiente denuncia al administrador ante el RPA (Registro Público de Administradores) de CABA. Teniendo siempre en cuenta el Reglamento del Consorcio estos son los principios generales de los derechos de los inquilinos en el consorcio en CABA.

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EL ACTA DE ASAMBLEA EN CABA

Antes que nada quisiera aclarar que se denomina Acta porque se hace en el acto de la asamblea y en el respectivo libro de cada consorcio. Salvo los casos en que el reglamento especifique que será labrada por el administrador, en todos los demás casos en CABA, deberá ser labrada por un secretario de actas elegido en dicha asamblea. Y antes de que termine la asamblea deberá ser leída a los presentes. Si el acta no es hecha con estos recaudos legales se corre el riesgo de que luego se complete el acta con resoluciones que no fueron las aprobadas, con el riesgo que ello trae a los firmantes y al consorcio en sí.

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EL ACTA DE ASAMBLEA EN CABA

Antes que nada quisiera aclarar que se denomina Acta porque se hace en el acto de la asamblea y en el respectivo libro de cada consorcio. Salvo los casos en que el reglamento especifique que será labrada por el administrador, en todos los demás casos en CABA, deberá ser labrada por un secretario de actas elegido en dicha asamblea. Y antes de que termine la asamblea deberá ser leída a los presentes. Si el acta no es hecha con estos recaudos legales se corre el riesgo de que luego se complete el acta con resoluciones que no fueron las aprobadas, con el riesgo que ello trae a los firmantes y al consorcio en sí.

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CONVOCATORIA A ASAMBLEA REQUISITOS

La convocatoria a Asamblea no solo debe seguir los lineamientos del Reglamento del Consorcio. Además, deben reunir por el Código Civil y Comercial y por las leyes de CABA demás requisitos para su legalidad. Entre otras, la convocatoria a asamblea debe enviarse junto con copia del último acta de asamblea realizada, contener términos muy claros, especificar horario de comienzo y finalización estimativo de la misma, etc. Es necesario corroborar estos puntos porque la impugnación de la asamblea realizada sólo podrá efectuarse vía judicial lo cual es mucho más complejo y oneroso que actuar al recibir la convocatoria.

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