FALTA DE ACCESO A LA DOCUMENTACIÓN DEL CONSORCIO

En CABA, es obligatorio  entregar una copia del último acta de asamblea realizada a todos los propietarios, que debe ser entregada junto con la convocatoria a asamblea,( esta obligación rige tanto para las convocatorias a asambleas ordinarias anuales como para las extraordinarias).
A nivel nacional, de acuerdo a la normativa del CCYC también se debe entregar una copia del acta de asamblea a los ausentes para que puedan ejercer su derecho a votar, quienes tendrán 14 días para hacerlo una vez notificados. Pasados los 14 días se cerrará el acta respectiva con la aclaración de conformidades expresas y de las objeciones recibidas, si las hubiera. Pero con respecto a la entrega de la copia del acta para que voten los ausentes es muy importante recordar que el plazo para ejercer la acción de nulidad de asamblea caduca a los 30 días de celebrada la misma, por eso, si el administrador entrega copia del acta realizada luego de los 30 días de la celebración de la asamblea, habrá quitado el derecho a los propietarios ausentes a ejercer la acción judicial de nulidad de asamblea.
Otro problema que ya es crónico en la vida consorcial es la falta de acceso a la documentación del consorcio, a la que tiene derecho todo propietario.
Algunos administradores suelen decir en asamblea o ante el pedido telefónico de concurrir a verificar contratos, documentación, libros y demás del consorcio, que los mismos "se encuentran a disposición de los propietarios" en las oficinas de la administración. El propietario va en horario de atención, y no lo atienden o simplemente le dicen que la documentación la tiene un gestor, o cualquier excusa para no permitirle acceder a la documentación a la que tiene derecho .
Impedir con dilaciones u otros ardides el acceso a la documentación del consorcio a los propietarios no solo es una falta grave. El administrador del consorcio administra dinero ajeno, y ocultar facturas,pagos de cargas sociales, contratos y demás documentación del consorcio suele deberse a que las mismas no se encuentran en regla, y en ese caso, quien recibirá las multas y/o los juicios será el consorcio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
Esta página es a título informativo, solo se atiende en entrevista personal de consulta para consorcios de CABA. Para concertar entrevista comunicarse de lunes a domingo de 9 a 20 hs al 11-5049-8440.

FALTA DE ACCESO A LA DOCUMENTACIÓN DEL CONSORCIO

En CABA, es obligatorio  entregar una copia del último acta de asamblea realizada a todos los propietarios, que debe ser entregada junto con la convocatoria a asamblea,( esta obligación rige tanto para las convocatorias a asambleas ordinarias anuales como para las extraordinarias).
A nivel nacional, de acuerdo a la normativa del CCYC también se debe entregar una copia del acta de asamblea a los ausentes para que puedan ejercer su derecho a votar, quienes tendrán 14 días para hacerlo una vez notificados. Pasados los 14 días se cerrará el acta respectiva con la aclaración de conformidades expresas y de las objeciones recibidas, si las hubiera. Pero con respecto a la entrega de la copia del acta para que voten los ausentes es muy importante recordar que el plazo para ejercer la acción de nulidad de asamblea caduca a los 30 días de celebrada la misma, por eso, si el administrador entrega copia del acta realizada luego de los 30 días de la celebración de la asamblea, habrá quitado el derecho a los propietarios ausentes a ejercer la acción judicial de nulidad de asamblea.
Otro problema que ya es crónico en la vida consorcial es la falta de acceso a la documentación del consorcio, a la que tiene derecho todo propietario.
Algunos administradores suelen decir en asamblea o ante el pedido telefónico de concurrir a verificar contratos, documentación, libros y demás del consorcio, que los mismos "se encuentran a disposición de los propietarios" en las oficinas de la administración. El propietario va en horario de atención, y no lo atienden o simplemente le dicen que la documentación la tiene un gestor, o cualquier excusa para no permitirle acceder a la documentación a la que tiene derecho .
Impedir con dilaciones u otros ardides el acceso a la documentación del consorcio a los propietarios no solo es una falta grave. El administrador del consorcio administra dinero ajeno, y ocultar facturas,pagos de cargas sociales, contratos y demás documentación del consorcio suele deberse a que las mismas no se encuentran en regla, y en ese caso, quien recibirá las multas y/o los juicios será el consorcio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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TRABAJOS REALIZADOS POR EL ENCARGADO O PERSONAL NO HABILITADO

Sucede muy frecuentemente que en los edificios hay trabajos de pintura, plomería, incluso trabajos de gas, y hasta he visto incluso que en algunos edificios han contratado al encargado para trabajos realizados en altura . En general se piensa que es una forma de ayudarlo y así también abaratar los costos de dichos trabajos. Quiero aclarar que lejos de ser una opción, esto está prohibido.
El problema que surge es que el encargado del edificio tiene una ART que le cubre las tareas determinadas en el Estatuto y en el Convenio Colectivo de su actividad, sólo ésas.
Por ello, si tuviera algún accidente mientras realiza trabajos que no le corresponden según su carácter de encargado, el responsable es el consorcio, quien deberá responder judicialmente por lo que le suceda al encargado, Ningún seguro protegerá ni al encargado ni al consorcio, ni su ART ni el Seguro integral del Consorcio.
Otro problema que trae aparejado contratar al encargado para realizar trabajos en el edificio es que no tiene forma de facturarle al consorcio, porque al estar en relación de dependencia con el consorcio, no es un trabajador autónomo, por lo cual no tiene facturación. Y sucede entonces que se presentan facturas apócrifas en la liquidación de expensas, a nombre de otra persona, o directamente se cae en el absurdo de plasmar en la liquidación de expensas la ilegalidad del pago al encargado por la realización, por ejemplo, de arreglos de gas, plomería, o pintura de hall de entrada o pintura del frente del edificio.
Otra situación muy frecuente es que el administrador tenga como proveedor de reparaciones de gas a un plomero, que no es gasista matriculado y le encargue trabajos de gas. Demás está decir lo peligroso que es la manipulación de instalaciones de gas por personal no matriculado. Además, siempre termina sucediendo que por estar hechos por quien no tiene los conocimientos necesarios para realizar estos trabajos, se termina pagando 2 veces por el mismo trabajo, debido a que se debe llamar luego a un gasista habilitado que solucione el arreglo mal hecho que dejó el plomero que trabajó también sobre la instalación de gas.
Es aconsejable mirar muy bien las expensas todos los meses, y ante este tipo de situaciones asesorarse con un letrado especialista para prevenir siniestros y juicios que perjudican a todo el consorcio, que siendo una persona jurídica, responde con todo su patrimonio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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TRABAJOS REALIZADOS POR EL ENCARGADO O PERSONAL NO HABILITADO

Sucede muy frecuentemente que en los edificios hay trabajos de pintura, plomería, incluso trabajos de gas, y hasta he visto incluso que en algunos edificios han contratado al encargado para trabajos realizados en altura . En general se piensa que es una forma de ayudarlo y así también abaratar los costos de dichos trabajos. Quiero aclarar que lejos de ser una opción, esto está prohibido.
El problema que surge es que el encargado del edificio tiene una ART que le cubre las tareas determinadas en el Estatuto y en el Convenio Colectivo de su actividad, sólo ésas.
Por ello, si tuviera algún accidente mientras realiza trabajos que no le corresponden según su carácter de encargado, el responsable es el consorcio, quien deberá responder judicialmente por lo que le suceda al encargado, Ningún seguro protegerá ni al encargado ni al consorcio, ni su ART ni el Seguro integral del Consorcio.
Otro problema que trae aparejado contratar al encargado para realizar trabajos en el edificio es que no tiene forma de facturarle al consorcio, porque al estar en relación de dependencia con el consorcio, no es un trabajador autónomo, por lo cual no tiene facturación. Y sucede entonces que se presentan facturas apócrifas en la liquidación de expensas, a nombre de otra persona, o directamente se cae en el absurdo de plasmar en la liquidación de expensas la ilegalidad del pago al encargado por la realización, por ejemplo, de arreglos de gas, plomería, o pintura de hall de entrada o pintura del frente del edificio.
Otra situación muy frecuente es que el administrador tenga como proveedor de reparaciones de gas a un plomero, que no es gasista matriculado y le encargue trabajos de gas. Demás está decir lo peligroso que es la manipulación de instalaciones de gas por personal no matriculado. Además, siempre termina sucediendo que por estar hechos por quien no tiene los conocimientos necesarios para realizar estos trabajos, se termina pagando 2 veces por el mismo trabajo, debido a que se debe llamar luego a un gasista habilitado que solucione el arreglo mal hecho que dejó el plomero que trabajó también sobre la instalación de gas.
Es aconsejable mirar muy bien las expensas todos los meses, y ante este tipo de situaciones asesorarse con un letrado especialista para prevenir siniestros y juicios que perjudican a todo el consorcio, que siendo una persona jurídica, responde con todo su patrimonio.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS Y EL CAMBIO QUE TRAJO EL CCYC

Primero empezaremos por definir el concepto de Expensas: son los gastos que tiene el consorcio.
La antigua ley 13.512 de propiedad horizontal, derogada con el CCYC el 1/08/2015, no hablaba de expensas ordinarias y expensas extraordinarias. La diferenciación entre los 2 tipos de expensas vino con fallos judiciales.
Las expensas se dividen en: gastos ordinarios que son los que sabemos de antemano que van a ocurrir. Como por ejemplo: abonos, seguros, pago al encargado, etc.
Los gastos extraordinarios: son aquellos que no sabemos de antemano que van a ocurrir, por ejemplo: una demanda contra el consorcio.
Expensas comunes: comprende las expensas ordinarias y las extraordinarias, se llaman así porque son comunes a todo el edificio.
La gran modificación que trajo el código con respecto a los gastos extraordinarios tiene gran repercusión en los inquilinos. Cuando una persona va a alquilar se compromete a pagar las expensas comunes ordinarias, y las expensas extraordinarias serán abonadas por el propietario .
El CCYC establece que las gastos ordinarios son los gastos de administración, reparación y sustitución de cosas comunes. Con ésto, la mayoría de los gastos que antes se consideraban Extraordinarios, ahora revisten el carácter de Ordinarios.
Entonces, con el CCYC serán gastos Extraordinarios aquellos que impliquen una mejora en el valor del edificio, más precisamente una innovación, algo que antes no estaba: como por ejemplo, la instalación de un SUM, parrillas, instalación de un baño en la terraza, espacio para juegos, instalación de cámaras de seguridad y cualquier modificación que NO implique el mero mantenimiento del edificio.
También el CCYC dispone que será un gasto extraordinario la generación de un fondo de reserva aprobado en asamblea.
Por ello la reparación de toda cosa que ya existe será un gasto Ordinario: como por ejemplo la sustitución de las cañerías de gas, debido a que se está sustituyendo algo que ya estaba en el edificio, o la sustitución del motor del ascensor, debido a que si bien no sabemos cuando va a fallar, tiene una vida útil y al cabo de ésta deberá ser sustituido por uno nuevo.
Por ultimo, con el CCYC son obligados al pago de expensas: el propietario, inquilino u ocupante a cualquier título, pero ante la mora en el pago, la acción ejecutiva de expensas siempre irá hacia el propietario del inmueble.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS Y EL CAMBIO QUE TRAJO EL CCYC

Primero empezaremos por definir el concepto de Expensas: son los gastos que tiene el consorcio.
La antigua ley 13.512 de propiedad horizontal, derogada con el CCYC el 1/08/2015, no hablaba de expensas ordinarias y expensas extraordinarias. La diferenciación entre los 2 tipos de expensas vino con fallos judiciales.
Las expensas se dividen en: gastos ordinarios que son los que sabemos de antemano que van a ocurrir. Como por ejemplo: abonos, seguros, pago al encargado, etc.
Los gastos extraordinarios: son aquellos que no sabemos de antemano que van a ocurrir, por ejemplo: una demanda contra el consorcio.
Expensas comunes: comprende las expensas ordinarias y las extraordinarias, se llaman así porque son comunes a todo el edificio.
La gran modificación que trajo el código con respecto a los gastos extraordinarios tiene gran repercusión en los inquilinos. Cuando una persona va a alquilar se compromete a pagar las expensas comunes ordinarias, y las expensas extraordinarias serán abonadas por el propietario .
El CCYC establece que las gastos ordinarios son los gastos de administración, reparación y sustitución de cosas comunes. Con ésto, la mayoría de los gastos que antes se consideraban Extraordinarios, ahora revisten el carácter de Ordinarios.
Entonces, con el CCYC serán gastos Extraordinarios aquellos que impliquen una mejora en el valor del edificio, más precisamente una innovación, algo que antes no estaba: como por ejemplo, la instalación de un SUM, parrillas, instalación de un baño en la terraza, espacio para juegos, instalación de cámaras de seguridad y cualquier modificación que NO implique el mero mantenimiento del edificio.
También el CCYC dispone que será un gasto extraordinario la generación de un fondo de reserva aprobado en asamblea.
Por ello la reparación de toda cosa que ya existe será un gasto Ordinario: como por ejemplo la sustitución de las cañerías de gas, debido a que se está sustituyendo algo que ya estaba en el edificio, o la sustitución del motor del ascensor, debido a que si bien no sabemos cuando va a fallar, tiene una vida útil y al cabo de ésta deberá ser sustituido por uno nuevo.
Por ultimo, con el CCYC son obligados al pago de expensas: el propietario, inquilino u ocupante a cualquier título, pero ante la mora en el pago, la acción ejecutiva de expensas siempre irá hacia el propietario del inmueble.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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CONSEJOS DE PROPIETARIOS QUE MANEJA AL CONSORCIO

El Consejo de Propietarios es un órgano de gran utilidad para el consorcio. Esto siempre y cuando cumpla estrictamente con sus funciones sin extralimitarse convirtiéndose en el "dueño" del consorcio.

Las funciones que tiene de acuerdo a los reglamentos y al CCYC son muy claras y determinadas, pero en la vida consorcial se ve un enorme número de consorcios en los que los propietarios quedan como "rehenes" de éste órgano que pasa de ser un órgano consultivo y de contralor del consorcio, a un órgano ejecutivo y de toma de decisiones, tomando de ésta manera atribuciones indelegables del administrador y de la Asamblea de Propietarios.

Primero ha de tenerse en cuenta de su composición: tal como lo indica el CCYC con el nombre que le asigna "Consejo de Propietarios", no puede estar integrado por inquilinos, ni por nadie que no sea propietario, tampoco se puede ser miembro del Consejo "por poder" otorgado por un propietario.
Es más, en algunos reglamentos se establece que no podrán formar parte del consejo aquellos propietarios que no habiten en su Unidad Funcional.
Por lo tanto, quien no posea la titularidad dominial de una Unidad Funcional no puede legalmente formar parte del Consejo de Propietarios.
Siguiendo los lineamientos de los Reglamentos de Copropiedad y Administración y del CCYC, este órgano no está facultado para aprobar presupuestos, contratar proveedores, (dado que todas éstas son facultades del administrador, y son indelegables), ni para aprobar rendiciones de cuentas, aprobar la gestión del administrador , aprobar aumentos de honorarios del administrador, aprobar aumentos de expensas, (siendo éstas facultades de la Asamblea de Propietarios, órgano soberano de la persona jurídica Consorcio).
La Asamblea de Propietarios podrá otorgarle más funciones que las que le impone la legislación, siempre teniendo en cuenta que tendrán la responsabilidad jurídica que ello implica.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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CONSEJOS DE PROPIETARIOS QUE MANEJA AL CONSORCIO

El Consejo de Propietarios es un órgano de gran utilidad para el consorcio. Esto siempre y cuando cumpla estrictamente con sus funciones sin extralimitarse convirtiéndose en el "dueño" del consorcio.

Las funciones que tiene de acuerdo a los reglamentos y al CCYC son muy claras y determinadas, pero en la vida consorcial se ve un enorme número de consorcios en los que los propietarios quedan como "rehenes" de éste órgano que pasa de ser un órgano consultivo y de contralor del consorcio, a un órgano ejecutivo y de toma de decisiones, tomando de ésta manera atribuciones indelegables del administrador y de la Asamblea de Propietarios.

Primero ha de tenerse en cuenta de su composición: tal como lo indica el CCYC con el nombre que le asigna "Consejo de Propietarios", no puede estar integrado por inquilinos, ni por nadie que no sea propietario, tampoco se puede ser miembro del Consejo "por poder" otorgado por un propietario.
Es más, en algunos reglamentos se establece que no podrán formar parte del consejo aquellos propietarios que no habiten en su Unidad Funcional.
Por lo tanto, quien no posea la titularidad dominial de una Unidad Funcional no puede legalmente formar parte del Consejo de Propietarios.
Siguiendo los lineamientos de los Reglamentos de Copropiedad y Administración y del CCYC, este órgano no está facultado para aprobar presupuestos, contratar proveedores, (dado que todas éstas son facultades del administrador, y son indelegables), ni para aprobar rendiciones de cuentas, aprobar la gestión del administrador , aprobar aumentos de honorarios del administrador, aprobar aumentos de expensas, (siendo éstas facultades de la Asamblea de Propietarios, órgano soberano de la persona jurídica Consorcio).
La Asamblea de Propietarios podrá otorgarle más funciones que las que le impone la legislación, siempre teniendo en cuenta que tendrán la responsabilidad jurídica que ello implica.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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COMO LIMITAR LOS GASTOS DE EXPENSAS

Es muy común que lleguen expensas con reparaciones y obras de montos considerables que encarecen las expensas y que no fueron tratadas en Asamblea, por lo cual los copropietarios e inquilinos se encuentran que de un mes a otro aumentaron ostensiblemente las expensas por arreglos efectuados, (a veces también en cuotas) sin notificarlos.
Esto es consecuencia de no haber puesto un límite o "piso" y un "techo" del monto de libre disponibilidad que tiene el administrador del consorcio.
La mejor forma para tener un control sobre los gastos mensuales es pactar, en la asamblea en que asume el administrador, un monto de libre disponibilidad para afrontar los gastos urgentes que no pueden esperar a una asamblea (por ejemplo el cambio del tambor de la cerradura de la entrada del edificio, reparación de la bomba de agua, destapaciones, etc.) . Ese "techo" significa que por ejemplo, se establece que para gastos de hasta $ 20.000 el administrador tendrá libre disponibilidad.
Para los gastos superiores a ese monto el administrador deberá llamar a Asamblea extraordinaria, presentar presupuestos (que también traerán los copropietarios) y votarse en asamblea el proveedor, monto del arreglo, la forma de pago y la garantía del trabajo (si la tuviere, siempre será por escrito).
De esta forma se pueden evitar las sorpresas en las liquidaciones de expensas y tener un control sobre los gastos mensuales que deberá afrontar cada Unidad Funcional , haciendo previsible el monto de las mismas.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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COMO LIMITAR LOS GASTOS DE EXPENSAS

Es muy común que lleguen expensas con reparaciones y obras de montos considerables que encarecen las expensas y que no fueron tratadas en Asamblea, por lo cual los copropietarios e inquilinos se encuentran que de un mes a otro aumentaron ostensiblemente las expensas por arreglos efectuados, (a veces también en cuotas) sin notificarlos.
Esto es consecuencia de no haber puesto un límite o "piso" y un "techo" del monto de libre disponibilidad que tiene el administrador del consorcio.
La mejor forma para tener un control sobre los gastos mensuales es pactar, en la asamblea en que asume el administrador, un monto de libre disponibilidad para afrontar los gastos urgentes que no pueden esperar a una asamblea (por ejemplo el cambio del tambor de la cerradura de la entrada del edificio, reparación de la bomba de agua, destapaciones, etc.) . Ese "techo" significa que por ejemplo, se establece que para gastos de hasta $ 20.000 el administrador tendrá libre disponibilidad.
Para los gastos superiores a ese monto el administrador deberá llamar a Asamblea extraordinaria, presentar presupuestos (que también traerán los copropietarios) y votarse en asamblea el proveedor, monto del arreglo, la forma de pago y la garantía del trabajo (si la tuviere, siempre será por escrito).
De esta forma se pueden evitar las sorpresas en las liquidaciones de expensas y tener un control sobre los gastos mensuales que deberá afrontar cada Unidad Funcional , haciendo previsible el monto de las mismas.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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LA ASAMBLEA ANUAL OBLIGATORIA

En todos los Reglamentos de Copropiedad y Administración de Consorcio se establece la obligatoriedad de que el Administrador realice al menos una vez al año una asamblea, llamada Asamblea Anual Ordinaria.
La característica de este tipo de asamblea es que en ella se presenta todo lo que hizo el administrador durante el año.
El administrador debe presentar (de acuerdo a lo indicado a cada reglamento) como puntos a tratar en el orden del día temas como : la presentación del balance y la rendición de cuentas del último período para ser aprobado por la asamblea, la aprobación de la gestión del administrador, a veces también se trata en estas asambleas la renovación del mandato del actual administrador o su remoción, la proyección de gastos para el próximo período, como forma de establecer los gastos a prorratearse entre los copropietarios de acuerdo a su porcentual durante los 12 meses próximos.
En el caso de que pase el año, sin que convoque a dicha asamblea, se configura en una conducta que infringe no solo el reglamento, sino el resto de legislación vigente, perjudicando a los propietarios,que no tienen posibilidad de decidir en asamblea sobre los gastos efectuados que se les debe presentar en ella, se les niega el acceso a la documentación, no pueden decidir sobre la renovación o no del mandato, y otros puntos que son de interés de todos los copropietarios . Por ello es recomendable ante este tipo de situaciones no dejar pasar el tiempo, y asesorarse con un letrado especialista.
Dra. Silvia Marcela Bercovsky. Abogada UBA, CPACF. Especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal.
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